253 Comments on “Investir en SCI”

1. Bonjour,

   Voici ma question :
   Je possède une EURL qui a un objet de gestion de biens immobiliers et qui et en sommeil. Je je veux la transformer en SARL en l’Associant à une SCI en cours de constitution.
   La SCI serait majoritaire et moi minoritaire pour être gérants TNS mioritaire.
   La sci en constitution achète un bien immobilier locatif et pour sa création je souhaite m’associer avec le SARL avoir 99% des parts et 1% pour la SARL. Le bien est financé par un emprunt effectué par la SCI à un particulier via un acte notarié.
   est-ce possible ? j’ai lu qu’on ne peut avoir 100% des parts d’une SCI via une EURL mais là c’est une SARL avec un actionnariat croisé. En fait ca m’évite de m’associer avec une autre personne physique pour créer la SCI.

2. Bonjour,
   J’aimerai avoir quelques conseils svp.
   je suis sur le point d’acheter un bien social. Je souhaiterai garder ma location actuelle et louer mon bien social. On m’a conseiller pour la location d’un bien social de créer une sci.

   • Ouh là …

     Tel que vous le dite, j’ai l’impression que vous achetez en accession sociale, ce qui exclut la location du bien (vous ne pouvez pas avoir les aides pour acquérir un bien destiné à être une RP et mettre ce bien en location)

     Ensuite, la sCI n’apporte rien fiscalement, que des contraintes juridiques.

     Elle n’est intéressante que dans le cadre d’une organisation de patrimoine, et on ne peut rien dire sans rien connaitre de votre patrimoine, votre objectif de vie, votre situation familiale, etc …

     Un point formel : une SCI nécessite au moins 2 associés. Si vous ne remplissez pas cette condition, pas la peine de creuser.

3. Bonjour,

   Mon mari et moi possédons 15% des parts d’une SCI constituée d’une maison en région parisienne.Les 85 % restant sont détenus par mes parents, qui habitent cette maison.
   Mutés pour raison professionnelle, nous occuperons cette maison l’été prochain, mes parents déménageant en province.
   Mes parents souhaitant nous aider, nous sommes tombés d’accord sur un loyer modéré (aux 2/3 du prix du marché).Or je lis que le fisc n’admet que le loyer du marché, ou alors la mise à disposition totalement gratuite du bien à l’un des associés.
   Mais pour cette dernière solution, mes parents ont au minimum besoin de rembourser l’emprunt que la SCI a contracté pour l’achat de leurs parts.
   Quel conseil me donneriez-vous?

4. Bonjour,

   Nous sommes en indivision mon mari et moi (34% à nous deux), notre fils ainé (33%) et notre cadet (33%) d’un terrain sans emprunt, sur lequel un permis de construire pour une maison de 2 logements destinés à loger mes deux fils (rdc+1) a été accordé. Nous n’avons pas commencé la construction faute de financement car un de mes fils est au RSA et l’autre en CDI. Le POS a changé depuis 2 mois et le terrain n’est plus constructible.

   Nous devons donc construire rapidement avant que le permis ne soit caduque. Ne trouvant pas de banquier pour nous prêter le montant de la construction nous envisageons de transformer l’indivision en SCI afin que les revenus soient mutualisés.

   Je m’interroge sur le type et le coût du passage de l’indivision à la SCI.

   Merci de votre réponse

   Jeanine

5. Bonjour,

   Merci pour cet article très intéressant.

   J’ai contracter un prêt immo avec mon épouse pour faire l’acquisition d’un terrain et faire bâtir, nous avons bénéficier d’un PTZ.

   Notre projet consiste à faire réaliser notre maison en deux partie, la première par un constructeur et la seconde nous même.
   Nous avons déjà commencer à rembourser notre emprunt…
   Est-il possible de créer une SCI à capital variable maintenant?

   Dans l’optique d’en jouir à titre gratuit en tant qu’associé?
   Afin de déduire les charges lié au fonctionnement et à l’entretien.

   De réaliser la seconde partie des travaux avec un emprunt pour pouvoir déduire encore plus de charge?

   Pourra-elle être déficitaire et pourra t-on déduire ce deficit de notre imposition?
   Pour finir pourra t-on transmettre a notre enfant (5ans) progressivement des parts sociale avant sa majorité?

   Je voudrais me rapprocher d’un conseiller afin d’étudier la chose mais compte tenu des prix pratiqués j’aimerais bien savoir si ce n’est pas une idée farfelue.

   Cordialement
   TheDude

   • Bonjour,

     Il me semble que pour apporter le bien à la SCI, il faudra rembourser le PTZ d’abord, ou le convertir en un prêt non aidé.

     Par ailleurs, si vous apportez le bien à la SCI, soyez conscient que vous ne pourrez déduire que les frais imputables à la moitié louée, tant au niveau des travaux que des emprunts.

     Et il faudra être en mesure de justifier la réalité de ces frais (factures, calcul du prorata valide lorsque les factures portent sur les deux moitiées, etc …)

     Si vous pensiez financer une partie de votre RP par la déduction fiscale, désolé, pas possible. C’est une fraude passible d’un redressement allant jusqu’à 80% de l’impot frauduleusement évité (+ amendes + intérêts de retard cumulatifs).

     • Merci pour cette réponse rapide!

       Oui en gros c’est ça, nous faisons une grosse partie des travaux nous même.
       Nous cherchons un moyen légal de le faire à moindre frais pour ce que nous ferons faire par la suite.

       Au final en montant une société pour essayer de récupérer la tva on est pas si gagnant que cela si on a pas une vraie activité pro lié à la création de l’entreprise en question.
       Idem avec la SCI, au final elle ne nous permettrait que de transmettre à notre fille mais en contrepartie il faudrait rembourser le ptz,donc pas si génial que ça.

       Ce qui m’énerve c’est surtout de ne pas avoir les connaissances juridiques pour optimiser ce projet de maison finalement.
       je trouve que nous n’avons pris cela comme il fallait, au final ce n’est pas un investissement, nous serons juste des proprios.
       Ce qui est déjà bien mais bon…

       Merci encore merci pour ces conseils

       • Avec un PTZ en place, pas grand chose d’optimisable. Mais rien ne vous empeche, dans le cadre d’un projet locatif, de voir avec votre banquier pour un refinancement de ce PTZ pour permettre la location du sous lot.

         Pas compris la société pour récupérer la TVA … Pour récupérer la TVA, il faut une société soumise à TVA, donc en facturer à qqun. Si vous ne facturez rien, et que les dépenses servent exclusivement au « bien etre » de la société, ces dépenses peuvent être considérée comme somptuaires, et donc la TVA non remboursable.

         Bref, à moins de viser l’abus de bien social, je ne vois pas trop en quoi créer une société pour faire des travaux personnels aurait un intérêt quelconque …

6. Bonjour,

   Trouvant votre site fort intéressant, je me permet de vous poser une question.

   Nous sommes une famille de 6 personnes qui souhaiterait acheter un terrain et y construire 4 maison (étant divisé en 4 familles).

   Nous envisageons de passer par la création d’une SCI pour réaliser ceci.

   Est ce possible ?

   Est ce une bonne idée ?

   Est ce obligatoire d’y apporter un apport personnel ?

   Peut on faire le prêt à la banque dans ces conditions ?

   Dans le cas ou l’une des personnes serait en Interdiction Bancaire de Prêt, cela serait il un problème ?

   Merci d’avance pour votre réponse.

   • Bonjour, voici quelques éléments de réponse :
     – est-ce possibe : oui
     – est-ce une bonne idée : impossible à dire, chaque situation est différente et il faudrait connaître vos objectifs
     – apport personnel obligatoire : SCI ou pas SCI, ça ne change rien. A voir avec le banquier… mais aujourd’hui il est difficile de faire des prêts sans apport
     – un des associés interdit bancaire : à voir avec le banquier, je ne sais pas…

     • Bonsoir,

       Cet article est simpliste mais très clair pour des personnes novices. Bravo!! Mais alors les conseils des modérateurs… Comment pouvez vous ne pas insister sur le fait que la création d’une SCI dans son cas est une aberration??

       Aucun intérêt à créer une SCI si c’est pour y habiter!!!

       Bref, un peu de sérieux SVP !

       Mathieu

       • LEM,

         Une SCICV, par exemple, est un cas classique en matière de construction, puisqu’elle permet un fonctionnement à la majorité pendant la phase d’acquisition du terrain et de la construction, avec dissolution et répartition des biens.

         Une 1655ter est un autre cas d’école, puisque les parts se confondent avec les lots, de sorte que posséder des parts est rigoureusement identiques à posséder le bien en direct.

         Enfin, en plus classique, une SCI d’habitation est une solution efficace pour éviter le régime de commuauté ou d’indivision, et ses complications en cas de rupture de communauté. Certes avec d’autres inconvénients de fonctionnement, mais ni plus ni moins qu’un régime dictatorial tel que l’indision légale.

         Donc parler d’aberration est un peu fort.

7. Bonjour,

   J’ai une fille (22ans) , un fils (18ans) issus d’un 1er mariage. J’ai au autre fils (2 ans) issu d’un 2eme mariage.

   Ce dernier mariage s’est fait sans contrat. J’ai financé l’achat de la RP et les travaux importants sur mes biens. J’ai remboursé seul le crédit. Aujourd’hui, mon épouse ne veut pas signer une séparation de biens. Que faire ?

   D’autre part, pour protéger et aider ma fille (elle vit en Chine avec un petit salaire), j’ai repéré un immeuble de 3 appartements. J’aimerais créer une Sci avec elle, emprunter 100% pour l’acquisition lui donner 99 % des parts. Je serais gérant. Les loyers rembourseraient le crédit. Ce montage vous semble-t-il pertinent ? Est ce que cela pose un problème sur l’héritage ?
   Je vous remercie

   • Bonjour

     « J’ai financé l’achat de la RP et les travaux importants sur mes biens. »

     Soyez plus clair : vous avez financé sur de l’épargne antérieure à votre second mariage, ou vous avez financé sur vos revenus post mariage, y compris revenus d’épargne / investissement ?

     « mon épouse ne veut pas signer une séparation de biens »

     A part divorcer, vous ne pouvez pas forcer votre épouse à accepter un changement de régime matrimonial.

     « J’aimerais créer une Sci avec elle, emprunter 100% pour l’acquisition lui donner 99 % des parts »

     Impossible.
     1) si emprunt, il sera quasi impossible de donner la SCI tant que l’emprunt existera
     2) communauté –> SCI commune sauf remploi de fond propre
     3) Emprunt –> remboursement sur les revenus qui sont de facto commun

     Bref, considérez que vous créez, vous et votre épouse, cette SCI sauf si vous êtes en mesure de créer la SCI intégralement sur fonds propres antérieurs à votre mariage.

     « Est ce que cela pose un problème sur l’héritage ? »

     3 enfants + donation à un seul de ces 3 enfants, à votre avis ?

     • 3 enfants + donation à un seul de ces 3 enfants, à votre avis ?

       Il me semble qu’il n’y a pas donation. Au départ, la Sci est vide. Je n’apporte que ma caution pour obtenir un prêt qui couvre le prix d’acquisition. Et ce sont les loyers qui apportent l’argent, pas moi.
       Merci de m’éclairer

       • « J’aimerais créer une Sci avec elle, emprunter 100% pour l’acquisition lui donner 99 % des parts. »

         donner mais pas de donation ?

         Donc constitution initiale 1% / 99%.

         Votre fille sera donc cautionnaire de l’emprunt à hauteur de 99% des mensualités, et devra financer 99% des apports à la SCI lorsque la SCI ne disposera pas des liquidités nécessaires.

         Est-ce possible ? Non, sinon vous ne diriez pas qu’elle a besoin de votre support financier (je ne pense pas que verser 1 euro à votre fille quand elle a besoin de 100 soit un support financier réel)

8. Bonsoir,
   Nous souhaiterions investir dans un appartement pour les études de nos enfants qui sont tout les deux étudiants à la fac. Le bien est à 290000€ sans les frais de notaires. Nous aimerions savoir si cela était judicieux de créer une SCI pour cet achat sachant que l’apport est d’environ 35000€ et que le reste proviendra d’un crédit immobilier. Et quels en seraient les avantages?
   Cordialement

   • Bonjour,
     Les avantages de la création d’une SCI sont expliqués dans l’article… Les SCI n’offrent (à moins d’être à l’IS) pas d’avantages d’un point de vue fiscal, uniquement d’un point de vue gestion à plusieurs / transmission.
     Et pour votre question, impossible de répondre. Pour caricaturer, c’est comme si vous me demandiez s’il vaut mieux rouler en BMW ou en Mercedes… Encore que j’ai une préférence pour BMW :)
     Tout dépendra de votre situation personnelle, de vos revenus, de votre volonté de transmettre…

9. Bonjour.

   Je suis aujourd’hui entrain d’acheter un bien commerce que je compte changer de destination et en faire 4 logement.
   Pour ce bien je compte créer une sci à is avec mon épouse à 50/50

   En plus de cela j’ai une maison valeur 100 000 payer et en location j’en suis 100% et mon épouse 0 ( héritage)
   une autre maison valeur 150 000 où il reste 4 ans de prêt mais qui est également louer. 75% moi 25% épouse

   Je ne pense pas toucher au dividende, mais me servir de ce si pour augmenter mon patrimoine via ma sci en achetant
   d’autre bien

   Je voudrais savoir si je peus inclure mes logement à ma sci
   Je voudrais également savoir comment je dois repartir les % des parts
   Je voudrais également savoir s’il est conseillé d’inclure mes enfants à cette société tout en leur refusant un dividende le temps de mon vivant.
   Si d’autre bien me viendrai en héritage comment les inclure à part en les vendant

   Merci

   • Bonjour,
     Il est possible d’apporter des biens à une SCI, mais cela engendre le paiement des droits de mutation.
     Pour la répartition des parts, ça doit se faire en fonction de l’apport de chacun.
     Si vous apportez 100% d’un bien qui vaut 100 et 75% d’un bien qui vaut 150, vous aurez 85% des parts et votre femme 15%.

     • Complément : l’apport d’un bien à une SCI déclenche l’imposition de la plus value calculée sur la base de la valeur d’apport.

       Ce qui rend en général les opérations d’apport couteuse (7% pour la SCI + imposition de la PV pour l’apporteur, le tout sans échange du moindre cent)

10. bonjour,
    actuellement ma sœur et moi sommes propriétaires d’un appartement en SCI et d’un autre appartement en indivision. Nous n’avons aucun prêt sur ces appartements et ils sont loués
    N’aurions nous pas intérêt a ce que la SCI rachète l’appartement en indivision
    Merci de votre reponse

    • Ca dépend. Avec si peu d’infos difficile de dire grand chose…

      Primo, est-ce que vous êtes à 50/50 sur la SCI ? Parce qu’en indivision, vous êtes à 50 / 50.

      Ensuite, l’indivision est très protectrice, puisque toute décision se fait à l’unanimité. C’est donc casse pied (vous ne pouvez pas gérer sans l’accord expresse des autres indivisaires), mais c’est aussi un avantage (celui qui gère ne peut pas prendre de décision dans son coin).

      Sur le rachat proprement dit, il faut être conscient qu’un rachat implique une vente, donc des droits pour les locatairs en place !

      L’apport à la SCI peut se faire sans autre mais ca induit des frais sans échange d’argent.

      Dans les deux cas (apport ou rachat), il y a fiscalisation de la plus value de cession, fusse-t-elle virtuelle (cas de l’apport)

      • nous sommes a 50/50 en SCI .
        le locataire de l’indivision part fin février donc c’était l’occasion avant de le louer d’éventuellement le vendre, afin de diminuer nos revenus.
        l’ ayant eu en donation en 2012 nous l’avions fait estimé donc la plus value ne serait pas importante
        estimation 78000€ vente eventuelle 80000€

        • « afin de diminuer nos revenus. »

          ???

          La SCI est IR ou IS ? Si IR, ca ne change rien sur les revenus, sauf que vous aurez un emprunt déductible, et un taux d’endettement personnel incluant l’emprunt de la SCI.

          Si elle est IS, c’est différent : tant que les revenus restent dans la SCI, effectivement, vous n’êtes pas imposé personnellement.

          Ca peut valoir le coup, mais il faudra justifier ca proprement, puisque c’est une vente à vous même !

          A creuser avec un pro, sur dossier, parce que sans les éléments précis, on risque de vous induire en erreur.

11. Bonjour
    Nous avons avec ma femme fait une sci, retaper un bien locatif de 3 logements dans lesquels moi seul ai travaillé et j ai investi tous l’héritage de mes parents(part 49/49 et le reste aux enfants); elle est évaluée maintenant À 200 OOO euros. Suite À UNE SÉPARATION, quelles sont les solutions :
    Elle est d accord pour me céder les parts, je touche seul les loyers 1500 euros depuis 2 ans.
    – quel serait le coût de la cession vue que c est moi qui est tout financé et construit , la plue value éventuelle….
    – si cela est possible, elle me demande également sa part sur 2 autres maisons(meme lot)mais qui ne sont pas dans la sci, une que j essaye de vendre sans résultat et une autre dans laquelle j’habite( elles sont À côté). Est il possible pour que je puisse lui donner la soulte d acheter ce bien par la sci, l un serait alors loue et l autre serait toujours ma résidence principale.
    Il y beaucoup de travaux, comment je fais pour faire la répartition des frais et dernier point, je m occupe des travaux de toute la scie et de toute la gestion, comment puis je me rémunérai ou avoir droit À un logement gratuit ou dois je verser un loyer À la sci tout cela bien sûr en toute transparence tout cela n est pas très clair je vous remercie énormément

    • Bonjour,

      Cas compliqué avec beaucoup de paramètres et de questions à lever. Un blog n’est pas le meilleur lieu pour des questions complexes.

      Primo, régime matrimonial ?
      Secundo, comptabilité de la SCI tenue précisément ou faite au doigt mouillé ?
      Tercio, remploi de fonds propres signalé / tracé / acté ou rien de tout cela ?
      quattro, pour chaque bien et le mariage, date d’acquisition + date de mariage + mode d’acquisition.

      J’anticipe la réponse sur le régime matrimonial mais si séparation, trace de tous les versements / dépenses par chacun des associés ou doigt mouillé ?

      Je ne vous cacherai pas que la réponse doigt mouillé est de très très très loin la réponse qu’il ne faut pas donner !

12. Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un studio loué sur lequel il me reste 10 ans de mensualité de crédit.
    Mon conjoint et moi souhaitons faire l’acquisition de notre résidence principale. Nous souhaitons financer cette acquisition via la vente du studio à une SCI que nous aurions créée.
    L’idée est que SCI ferait un emprunt bancaire pour racheter mon studio. Ainsi nous aurions de l’apport pour acheter notre appartement principal.
    Cela est -il possible?
    je vous remercie pour votre réponse.
    cordialement

    • Si le bien vous appartient personnellement, le rachat par une SCI commune est envisageable au plan juridique. Il s’agit de mettre en commun un bien qui ne l’était pas auparavant, l’objectif n’est donc pas uniquement fiscal.

      Maintenant, ne vous leurrez pas : l’endettement de la SCI va imputer votre capacité personnelle d’emprunt. Il y a donc une question économique à traiter.

      La SCI devra emprunter la valeur du bien + payer des droits de mutation. Donc une dette supérieure à votre dette actuelle. Le produit de la vente partira pour partie à l’Etat (plus value) et à la banque (remboursement anticipé du prêt). + levée de sureté le cas échéant.

      Au final, vous ne recevrez personnellement qu’une fraction de la valeur du bien. Donc la question va surtout être : est-ce que ce montage couteux est nécessaire pour financer votre future RP ?

13. Bonjour,

    Souhaitant acheter un terrain faire contruire, vivre sur un niveau et louer lautre qui sera partager en divers studio, j’aimerai savoir si la SCI est la meilleur solution dans mon cas ?

    Cordiale

    • Sans plus de détails, impossible de se prononcer… Allez-vous réaliser cette opération seul ? Avez-vous des enfants à qui transmettre ce bien ? etc…
      La SCI n’est pas un outil d’investissement, elle est avant tout un outil permettant d’acquérir un bien à plusieurs (membres d’une famille ou non) pour éviter les inconvénients de l’indivision. Elle peut également être un outil facilitant la transmission de son patrimoine. La SCI à l’IS peut procurer en plus des avantages sur le plan fiscal (sauf au moment de la vente d’un bien lui appartenant).

      • Pour le moment je n’est pas d’enfant mais ceci est dans le but de leur léguer plutard sans pour autant avoir des frais Si possible.

    • Pour faire dans le « un peu cash », je transforme votre question pour que vous compreniez la manière dont beaucoup trop de gens pose cette question.

      Ca pourrait donner un truc de ce genre : Envisageant de faire des travaux, je me demandais si le couteau suisse est le meilleur outil.

      Impossible de répondre.

      Par contre, j’ai la vague impression que vous avez envisagé la SCI en espérant pouvoir déduire des frais liés à votre propre occupation d’une partie du bien.

      Donc annulons cette idée tout de suite : NIET. Via une SCI, vous ne pourrez imputer qu’au prorata de l’activité.

      • Daccord merci pour l’info

14. Bonjour et merci bcp pour cet article et les commentaires.

    je dispose d’une holding personnelle (EURL soumise à l’IS) qui détient des participations dans des sociétés, dont une pour laquelle je travaille. Cette EURL dispose également de trésorerie significative.

    Mes parents sont à la recherche d’un nouveau logement, en partie financé par la revente de leur actuelle maison. Cependant, un complément serait nécessaire, que je pourrais apporter via la tréso de l’EURL.

    Vous semble-t’il possible/efficient de créer une SCI, détenue par l’EURL et mes parents ? il faudra peut être modifier légèrement les statuts par ailleurs.

    Merci par avance de votre aide précieuse. Le cas échéant, j’irai vers un expert.

    • Petit « up » au cas où l’un d’entre vous aurait des idées – merci par avance

      • Quel est le but exactement ?

        Si l’EURL acquière une partie du bien, vos parents devront s’acquitter d’une indemnité compatible avec les conditions normales de location du bien.

        Certes, ca vous permet d’utiliser le cash de l’EURL, mais ca induira un cout pour vos parents.

        • Bonjour,
          Le but est de procurer un nouveau logement pour mes parents. Grossièrement, la revente de leur maison rapportera 300,000€. L’achat du nouvel appartement, environ 400,000€. Donc, je pensais apporter ce complément via le cash de l’EURL, en créant une SCI commune avec mes parents, ce qui facilitera aussi la succession (j’ai un frère et une soeur).
          De ce que je comprends de votre commentaire, mes parents devront donc payer un loyer à la SCI ? il me semblait qu’une mise à disposition gratuite était possible pour les associés de la SCI ? (d’autant qu’ils détiendrait 75% de la SCI a priori). Mais j’imagine que le fait d’intercaler une EURL rend le paiement d’un loyer obligatoire ?

          Merci

          • « il me semblait qu’une mise à disposition gratuite était possible pour les associés de la SCI ? »

            Un peu plus compliqué que cela. Un ou plusieurs associés ne peuvent pas être les uniques destinataires des avantages de la SCI. Or ici, vous achetez un unique bien pour vos parents, donc ca démarre mal.

            En plus, ce n’est pas vous, l’enfant, mais votre société. Donc votre société, sur votre décision, achète un bien dans l’unique intérêt de vos parents … Ca devrait vous mettre la puce à l’oreille, non ?

            le fisc-, dont une personne morale.

            L’eurl devra justifier comptablement l’intérêt de sa prise de participation dans la SCI.

            « ce qui facilitera aussi la succession »

            Expliquez nous en quoi ca facilitera la succession ? Vous allez vous retrouver à 4 sur la SCI : vous 3 + votre société représentée par vous même, avec des intérêts potentiellement contradictoires.

            A première vue, ca ressemble plus à un nid à conflit qu’à une simplification de la succession.

            • Cela m’avait en effet mis la puce à l’oreille.

              Merci de me l’avoir confirmé.

              Cordialement

15. Bonjour,
    Mes parents ont crées une SCI il y a des années pour la construction d’une maison destinée à abriter mon frère et sa famille et donc de lui permettre de bénéficier des Allocations logements.
    Il devait verser les allocations logement et un loyer à mes parents ce qu’il n’a jamais fait.
    En 2013 mes parents lui ont cédé la totalité des parts de la SCI mais ont gardé l’usufruit de la maison.
    Mon papa ayant fait un AVC va devoir rentrer en maison spécialisée et il lui manque des ressources pour en régler la pension.
    Mon frère, malgré qu’il possède les parts de la SCI, lui doit il toujours ce loyer et les allocations logement ?
    Autre question : le fait qu’il ait l’intégralité des parts signifie-t-il qu’il est propriétaire de la maison et donc qu’elle ne rentrera pas dans l’héritage (ma maman est décédée en juin de cette année et mon papa va très mal).
    Merci

    • Bonsoir

      « Mes parents ont crées une SCI il y a des années pour la construction d’une maison destinée à abriter mon frère et sa famille »

      Un bon moyen pour créer des soucis dans la famille … Ca commence mal.

      « un loyer à mes parents ce qu’il n’a jamais fait »

      –> dette de loyer. C’est une créance récupérable pour peu que les démarches soient faites dans les 5 ans.

      Mais ca peut aussi constituer, si c’est tracé, une donation déguisée, ce que le fisc aime particulièrement (droits + pénalités + intérêts de retards)

      « s lui ont cédé la totalité des parts de la SCI  »

      Attention, les mots ont un sens.
      Cédé = vente. Il n’y a vente que s’il y a transfert d’argent.

      Sinon, c’est une donation.

      C’est important, parce que ca change tout pour la suite.

       » lui doit il toujours ce loyer et les allocations logement ? »

      L’usufruitier percoit les loyers d’occupation. Le nu propriétaire (votre frère) n’a aucun droit d’occupation. En l’absence d’un loyer, le fisc pourrait considérer que la donation (si c’en est une) est frauduleuse en ce sens qu’elle est effective sur la pleine propriété (l’usufruitier ne percoit aucun loyer ni n’occupe), alors qu’elle est déclarée comme portant sur la seule nue propriété.

      Idem si vente : l’achat de la NP + occupation sans loyer = abandon d’usufruit = donation déguisée.

       » signifie-t-il qu’il est propriétaire de la maison »

      Il est propriétaire de la SCI, qui est propriétaire de la maison. Mais oui. Au décès d’un usufruitier (votre mère par exemple, selon la date du mariage et le régime matrimonial, et la constitution de la SCI sur fonds propres ou non, et d’autres critères), l’usufruit s’éteint, et le NP devient pleinement propriétaire.

      Au décès de votre père, votre frére deviendra totalement plein propriétaire, hors succession.

      « elle ne rentrera pas dans l’héritage  »

      Exactement.

      Cependant … si donation de NP, cette donation est rapportable à la successions si depuis moins de 15 ans. Et si vente sans paiement, la dette est rapportable en conséquence aussi.

      A noter que la question de l’impact du décès de votre mère dépend de la constitution de la SCI, du régime matrimonial, de l’origine des fonds, etc, etc, etc..

      • Merci de votre réponse.

        Alors il faut que je revois l’acte notarial (trouvé par hasard dans les documents de mes parents à la mort de ma maman).
        Comme vous dîtes, un bon moyen de mettre le bazard, ce qui est le cas, surtout que la maison dans laquelle ils résidaient sera divisé entre mon frère et moi donc inégalité…puisque lui a déjà la maison neuve qu’il occupe.
        Vu sa façon de se comporter (plus des abus de faiblesse sur mes parents avec chantage affectif), je ne vais pas me gêner pour lui mettre en plus les impots sur le dos.
        Marre d’être le gentil.
        Merci encore.
        La donation des parts est tracé puisqu’il y a un acte notarié.

        Cela fait un peu plus de cinq ans qu’il occupe la maison donc je pense que c’est récupérable.
        Ce que je veux surtout c’est qu’il paie à partir de maintenant car mon papa a besoin de cet argent pour partir en maison médicale, et il est hors de question de demander une aide de l’état alors qu’avec le loyer il pourra avoir la maison médicalisée.

      • Pardon de ne pas être repassé plus tôt.

        Effectivement il y a eu « don » donc je vais me charger de voir afin que les impôts étudient le « cas ».

        Je n’ai pas compris « Cependant … si donation de NP, cette donation est rapportable à la successions si depuis moins de 15 ans. Et si vente sans paiement, la dette est rapportable en conséquence aussi. »,
        L’acte notarial du « don » des parts de la SCI date d’Aout 2013.

        Vu la façon de se comporter de mon frère (il ose demander une aide sociale pour le placement de mon père, alors qu’il lui doit 500€ au bas mot, ce qui paierait entièrement la pension de la maison médicale) je ne compte pas l’épargner…

        Merci beaucoup de votre aide (car entre nous soit dit, j’interroge le notaire de mon père depuis trois mois et je n’obtiens aucune réponse mais vu qu’il a rédigé l’acte de « don » il doit bien savoir que c’est une donation déguisée et j’imagine qu’il n’est pas bien dans ses souliers !!!!!

        • Si c’est une donation de NP, il y a forcément un acte. Là dessus, le notaire est tranquille, vos parents avaient le droit de donner à votre frère cette maison.

          Et de facto il y aura rapport dans la succession. La masse successorale sera calculée en tenant compte de cette donation, qui s’imputera sur la quotité disponible. Si la donation excède la QD, votre frère devra vous dédommager.

          Sur la « location » sans loyer, c’est différent : le notaire n’est pas concerné directement, sauf à prouver qu’il a volontairement conseillé à vos parents de faire le démemebrement et de ne pas exiger de loyer.

          Par contre, il peut effectivement êter concerné si vous dites qu’en l’absence de loyer, vous vous demandez si vous ne devriez pas demander la reconnaissance d’une donation effective non déclarée concernant l’US, ce qui impacterait très fortement la question du rapport à la succession (la PP valant plus que la seule NP)

          Mais la caf aussi est concernée puisqu’elle verse une aide au logement pour un loyer fictif.

          Sachez aussi que les aides dont votre père pourrait bénéficier offrent la posibilité pour les organismes verseurs de contester les donations et d’exiger le paiement du loyer auprès de votre frère.

          Les démarches sont nombreuses et difficiles, mais a priori vous avez de quoi contester plus que fortement cette situation.

          Pensez aussi que vous et votre frère êtes redevable de l’obligation d’assistance à votre père, et que c’est dans votre intérêt de faire en sorte qu’on ne vienne pas exiger de vous de prendre en charge ce que votre frère refuse de prendre à sa charge.

          • Encore une fois merci de votre réponse.
            La situation évolue, et pas de façon simple puisque mon frère vient de dire à l’assistance sociale qu’il ne devait plus le loyer car en janvier mes parents et lui ont signé un document mentionnant qu’il ne devait plus de loyer en contre partie du fait qu’il s’occupait d’eux !!!!
            Il me faut donc maintenant savoir si ce document est « légal » devais-je être averti de celà c’est encore une question et surtout mon père était hospitalisé pour moi il n’y a plus de raison que ce « contrat » court….
            Qu’il est pénible d’avoir un frère non communiquant, abusant des parents et de leur faiblesse et de devoir recourir à la justice pour régler ces situations….

            • « lui ont signé un document mentionnant qu’il ne devait plus de lr en contre partie du fait qu’il s’occupait d’eux !!!! »

              C’est parfaitement légal. C’est même une solution conseillée pour « rétribuer » un enfant qui s’occupe de ses parents pour leurs vieux jours.

              Mais en général, on fait cela lorsque l’enfant en question s’occupe réellement de ses parents.

              A noter que ca change aussi la situation avec la CAF : plus de loyer = plus d’allocations logement.

              Maintenant, il faut qu’il ait un écrit, que cet écrit précise à partir de quand les loyers ne sont plus dûs, et que votre frère s’occupe réellement de ses parents.

              Or ici, vous parlez de placer votre père dans un institut, ce qui annule le côté « je m’occupe de papa » pour votre frère, qui redevient de facto redevable des loyers vu qu’il ne rend plus le service !!!

              Il pourrait etre interessant de faire constater l’état de faiblesse de votre père pour éviter toute manipulatio pour un testament favorable à votre frère.

              Vu que vous partez sur ces questions, il est probable que si ce testament n’existe pas, votre frère cherche à l’obtenir. Donc anticipez !!!!

              • Merci de votre réponse.

                Il est clair que de toutes façons depuis l’hospi de mon papa (19.09 de cette année) il ne s’occupe plus de lui (parce que récupérer le courrier une fois par semaine à la maison ne s’appelle pas « s’occuper »), sans parler que lorsque l’on fait un tel « contrat » il me semble qu’il faut que ça soit fait devant notaire et puis pourquoi aucun de mes deux parents ne lui a donné procuration à ce moment là.
                Il a bien confirmé à l’AS qu’il n’avait aucune signature sur le compte de mon papa (ni de maman mais ça je le savais), les impots sont à payer et autres factures (il s’en plaint d’ailleurs à l’As), donc qu’appelle-t-il s’occuper ????
                Mon papa a été vu par la neurologue pour le dossier de mise sous tutelle, il n’a plus sa conscience, est incapable d’écrire, de parler !!!!!! donc de ce côté là il n’obtiendra rien (et si c’est dur de voir papa comme ça, ça me soulage sur une éventuelle « donation »).
                Pour la Caf je vais tenter de téléphoner, si on me répond tant mieux, sinon le mandataire s’en occupera le moment venu, manquerait plus qu’il obtienne encore l’AL sur fausse déclaration.

16. Bonjour,
    Quelqu’un aurait il des informations ou un lien vers un site qui traiterait de la différence entre la détention d’une SCI par une personne morale avec option IS ou la détention au travers d’une chaine de personnes morales ?
    Je n’arrive pas à trouver d’informations à ce sujet et je dois rendre mon rapport d’ici peu
    Merci beaucoûp

17. Bonjour François, merci pour votre article .
    Une petite question: quand vous dites question.

    quand vous dites que les frais de fonctionnement d’une sci à l:ir sont modérés car les comptes ne sont pas trop compliqués, que faut-il prévoir?

    si je faisais appel à un comptable, quels pourraient être les frais annuels?

    on parle ici d’une sci à l’ir, entre 2 co-investisseurs mariés qui n:apportent pas la même part (environ 80-20). La sci gererait un bien qui serait la résidence familiale de la famille (donc pas de loyer).

    Merci d’avance

    • Je ne sais pas vraiment…
      J’avais contacté la société compta-expert pour demander leur tarif pour une SCI à l’IS, il fallait compter 1000 €…
      Pour l’IR ça doit être moins.

    • Techniquement, une SCI IR n’a aucune obligation de comptabilité. Donc aucun comptable n’est nécessaire.

      Il faut juste tenir un relevé précis des entrées / sorties.

      Bref un simple livre de compte. Vulgairement, un relevé de banque dédié suffit.

      Idéalement, on fait un suivi un peu plus précis. Par exemple pour suivre les apports des associés, ou préventiler les dépenses en prévision de la déclaration fiscale. Et là, un simple logiciel de comptabilité personnelle suffit, et il y en a de très bon gratuit.

      conclusion : cout 0.

      Après, si vous voulez faire faire cela par un comptable …

    • « on parle ici d’une sci à l’ir, entre 2 co-investisseurs mariés qui n:apportent pas la même part (environ 80-20). La sci gererait un bien qui serait la résidence familiale de la famille (donc pas de loyer). »

      Oups, oubli.

      1) régime matrimonial et origine des fonds ! Si communauté, il faut que vous utilisez des fonds propres avec clause de remploi. Sinon, ce sont des fonds communs, et donc la « répartition » devient fausse.

      Ex : vous avez, après vote mariage en comunauté, économisé sur votre seul salaire 50k. Ces 50k sont communs, meme si ca vient de votre salaire. Si vous apportez ces 50k et votre moitié 10k économisés eux aussi sur son salaire, alors vous apportez 30k chacun, et non 50 pour l’un et 10 pour l’autre !

      2) SCI / RP. Vous êtes conscient que cela ne vous donne aucune déduction ? C’est juste un mode de propriété.

18. Bonjour,
    scénario:
    la SCI,à créer, empruntera pour l’acquisition d’un appartement pour locatif. le loyer perçu serait inférieur aux mensualités du remboursement du prêt.
    Est ce que la SCI est viable sur la durée du remboursement du prêt, sachant qu’elle sera déficitaire, chaque mois un peu plus?
    Est ce que l’emprunt réalisé dans le cadre de la SCI rentre dans le calcul du taux d’endettement personnel?

    • Il faudrait alimenter la sci par apport pour payer les mensualités. Les apports successifs nécessite une comptabilité bien tenue, pour garantir les droits des associés en fonction de leurs apports respectifs.

      Pour l’endettement, si la SCI est IR, oui, toujours, par transparence. Pour la SCI IS, c’est le fait que l’associé apporte sa garantie personnelle ou non qui compte.

19. Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un terrain que j’ai du mal à vendre car « trop cher ». Il est cependant de mon point de vue assez rare car avec une très belle vue. Je me pose la question de le vendre a une SCI a l’IR dont je serai actionnaire afin de construire une maison et de vendre le tout ensuite. En admettant que j’effectue la transaction (50k€) avant la fin de l’année, quelle économie d’impôt je pourrai bénéficier sur mes revenus 2015? En attendant de construire la maison, la SCI serait bien déficitaire de 50k€ ? Ou alors il y a t il quelquechose que je n’ai pas compris.
    Merci

    • Vendre –> la SCI doit payer. Comment ? Fonds propres ou emprunt ?

      Economie d’impot = 0 ! Aucune charge déductible, si pas de location. Par ailleurs, l’achat lui même ne constitue pas une charge, donc ne génère pas de déficit imputable sur els revenus globaux.

       » la SCI serait bien déficitaire de 50k€ ? »

      Le déficit est le résultat de l’activité, donc des charges imputables sur l’activité. L’acquisition n’est pas une charge.

      Pour que votre SCI soit en déficit, il faudrait que des charges déductibles soient payées par la SCI. Ex : les frais de garanties d’un emprunt, les intérêts d’un emprunt, des frais d’entretien, etc …

      Ici, vous parlez seulement d’acheter un bien, ce qui revient à transformer un actif (des sous) en un autre de même valeur (un terrain). Aucune dépense déductible, donc aucun déficit.

      Par contre, en terme de trésorerie, il faut disposer du cahs, soit par apport soit via emprunt (dans ce cas, les frais de l’emprunt (intérêts, assurances, frais de dossiers) sont des charges, dc la SCI est en déficit, déficit qui n’est pas nécessairement reportable sur la 2042.

      • C’est très clair. En effet ca paraissait trop simple. Merci. Par contre vis à vis du montage complet, emprunter via la SCI pour racheter le terrain et construire une maison. Après la construction, soit location, soit vente. Qu’en Pendez vous ? Et à titre perso je récupère du cash pour réaliser un autre investissement de rénovation par exemple. Vu les taux bas, je me dis que ça peut être intéressant. Sinon apporter le terrain en nature à la SCI peut limiter le montant du prêt…
        Merci de vos avis

        • Si vente, il faut penser à une SCI construction vente avec les acheteurs finaux (fonctionnement type promoteur, la SCI regroupe les acheteurs en une personne morale qui gère la construction).

          Sinon, la SCI n’est pas adaptée : la construction-vente est une opération commerciale –> requalification de la SCI possible.

          Si location, est-ce que la SCI présente un intérêt ?

          La revente à soit-même nécessite certaines conditions. Ici, un terrain propre mis dans une SCI avec un associé, ca passe. Si le terrain appartient déjà aux associés de la SCI, ca peut titiller, alors que l’apport ne pose pas de soucis.

          Sur le pret, ca ne change pas grand chose pour la SCI : dans un cas, elle emprunte pour construire et acheter le terrain, dans l’autre uniquement pour construire.

          Cependant l’apport déclenche la taxation de la PV comme une vente, alors qu’il n’y a pas de transfert de fonds.

          Dernier détail : si le terrain vaut moins sur le marché que la valeur retenue, attention … il y a un impact juridique sur la SCI (votre associé surpaye, vous « surpayez » via votre SCI un terrain qui vous appartient …)

          Dans tous les cas, il vaut mieux faire l’opération à la valeur marché pour limiter les ennuis potentiels.

          • J’aurais pensé que pour de la location justement, le temps de rembourser le crédit j’aurais pu déduire de mes impôts le déficit de la SCI.
            Pour de la revente, autant passer par une SARL ou SAS de marchand de bien si je comprend.
            Merci.

            • Faites une simulation de déclaration d’abord. La SCI IR obéit aux règles des revenus fonciers.

              Vous ne pourrez pas imputer des dépenses non imputables en RF pur.

              La question de la SCI se pose non pas en choix de fiscalité, mais en terme d’organisation : éviter l’indivision en investissant à plusieurs, prévoir la transmission, etc …

              En matière fiscale, si la détention propre n’a pas d’intérêt, la SCI IR n’en aura aucun non plus.

20. bonjour, j’ai hériter d’un terrain par mes parents, avec mon conjoint nous avons fait une sci car nous voulions construire notre maison personnelle nous ne sommes pas mariées mais voila. mon conjoint vient de me quitter et me réclame sa part sur le terrain. ai je un recours pour récupérer mon héritage.

    • Bonjour,

      Ca dépend ! Un blog n’est pas le meilleur support pour le jeu des questions réponses. Au risque de titiller un peu francois, il y a des forum plus adaptés.

      Primo, comment le terrain a-t-il intégré la SCI ? Par apport ou par rachat ? Ca change grandement la réponse.

      Ensuite, quelle est la répartition des parts de la SCI, et comme le bien a-t-il été financé ? Attention, il ne s’agit pas seulement de l’emprunt mais bien de qui a versé combien, quand, pourquoi.

      En fait, il faut regarder les statuts de la SCI, les apports en nature et en numéraire et la comptabilité de la SCI.

      Ce n’est qu’ensuite qu’on peut savoir ce qui est réellement à vous.

      A noter que si le terrain n’a pas été intégré à la SCI, le terrain est toujours le votre, et la question porte non pas sur le terrain mais sur la rétribution par rapport à la maison construite par la SCI.

      Là, on part pour 10 AR de questions réponses, ce serait plus simple sur un forum.

21. bonjour

    j ai cree une sci soumise a l impot societe par le biais d’un credit pour l’achat d’un local mis a disposition de mon activite professionnelle

    la sci encaisse des loyers depuis 2012 et rembourse le credit
    faut il etablir une declaration discale sachant que la sci a un chiffre d ‘affaire de 16 500 euros annuels , peu de frais si ce n est que des frais de compte et intérêts d’emprunt
    faut il etablir 3 bilans pour regulariser la situation
    merci de votre reponse
    cordialement
    ALLIEN

    • Bonjour,

      En très court pour un entrepreneur : vous avez une société réalisant un CA, doit-elle faire une déclaration annuelle ?

      Il me semble que vous connaissez la réponse !

      La régularisation est nécessaire, et vous aurez probablement des pénalités de retard, d’autant qu’il sera difficile d’arguer votre ignorance et votre bonne foi du fait que vous êtes, par ailleurs, un entrepreneur.

22. Bonjour
    J ai beaucoup apprécié votre article sur les sci t je me permet de vous poser mon problème si je peux l appeler ainsi
    Mes parents ont un terrain vu mer depuis plus de 30 ans en hauteur de 1500m2 légèrement pentu mais avec beaucoup de potentiel dans un petit village dans le sud
    Ils ont reçu des offres eleve plus de 300k qu’ils ont tjs refuse
    Ils sont proprio de leur résidence principale et ont fini de payer leur emprunt
    Nous sommes 3 enfants et nous avons pour projet de faire un immeuble de 13 appartements et de vendre sur plan ces appartement les parents apporteraient leur terrain a l operation garderaient 3 appartements nous avons vu un Archi ayant l habitude de ces opérations nous avons aussi un maître d œuvre
    L idee est de faire uniquement des t3 de 80 m2 carre min vue mer a des tarifs en dessous du prix du marché pour les écouler vite
    J aimerais savoir quel serait la démarche a effectuer pour les Parents :faire une sci et surtout qu’elle sci ? apporter le terrain le but étant de recuperer les appartmeent de les louer ils aurait la un sacré complement de retraite et ensuite pouvoir habiter dans l un meure maison étant a etage et l age avançant
    Au moment de la livraison comment pourrait ils recuperer leur du
    Cela entraînera t il des taxe
    S’il vendaient leur terrain aujourhdhui ils ne paieraient pas de pv car exonération
    Mes frères et moi voudrions aussi acheter un appartmeent chacun dans l immeuble
    Ma question est de savoir si ca se fait d augmenter les prix des autres appartement pour que nous enfants puissions payer moins cher les nôtres
    Comment devrions nous agir au niveau de l sci
    Clairement que devrions nous faire pour que le résultat reponse a nos attentes
    J attends votre réponse car nous hésitons clairement a nois lancer dans l operation

23. Bonjour François

    nous souhaiterions avoir un avis si possible sur la situation suivante:

    nous avons recu (mon frère et moi-meme) un terrain en héritage, (estimé a 150 K€) nous avons la possibilité d’y construire 4 maisons.
    notre but premier est dans vendre 2 et de louer les deux autres dans un premier temps.
    notre second but est de faire un peu comme Philippe que vous avez interviewé a savoir constituer un patrimoine et en tirer des revenus.
    a ce stade nous connaissons le montant de l’investissement et avons une idée assée précise sur le montant des biens, mais nous posons la question sur SCI? SARL? IS? IR?…
    bref, comment marier au mieux la fiscalité et ne pas commettre trop d’erreur
    pourriez vous svp nous éclairer quelque peut de votre expérience.
    vous en remerciant
    bien cordialement
    Stéphane

    • Bonjour Stéphane,
      Je ne suis pas assez compétent dans le domaine pour vous apporter une réponse précise. De plus, pour en apporter une, il faut pouvoir connaître très précisément chaque situation (qui est unique).
      La SCI me semble adaptée, par je ne peux pas vous dire quel serait le bon type de SCI.
      Xa donnera peut-être plus de détails, mais je ne peux que vous conseiller de vous rapprocher d’un professionnel pour être conseillé au mieux.

    • Bonjour

      Il y a un très bon montage à effectué dans votre cas.
      Par une Sci mais en 2073
      Attention vos statuts doivent être rédigés en conséquences.

24. On me propose un appartement dont l’achat se ferait en acquérant des parts d’une SCI. J’ai l’intention de revendre ce bien dans 10 ans. Quel est l’intérêt, quels sont le risques pour moi dans cette opération ?

    • Bonjour,
      C’est un peu court. C’est comme si vous disiez « on me propose un truc, est-ce que c’est risqué ».

      Quel type de SCI ? Est-ce une 1655ter par exemple, ce qui serait très proche d’un achat direct du bien ……. si la société est valide (obligation de déclarer les 1655ter en 2002, et il en reste plein qui sont très très bancales juridiquement en 2015)

      Il n’existe pas UNE forme de SCI, il en existe des tas, presqu’autant que de statuts.

25. bonjour, je fais partie d’une sci avec 2 personnes de ma famille, au nom de laquelle nous faisons un emprunt. Je voudrais juste savoir si cet emprunt peut m’empêcher de faire en mon nom propre (en tant que particulier en fait) un autre emprunt (immobilier aussi), ou si cela peut impacter sur mes droits à un prêt ? Merci d’avance, CDT

    • Oui.

      • CAD ?

        • Oui, l’emprunt de la SCI va impacter votre capacité d’endettement propre, soit parce que la SCI est transparente (IR), soit parce que vous serez caution solidaire de la SCI sur cet emprunt (IS).

          Sauf si la SCI est déjà tellement rentable qu’elle auto-assure le prêt par son patrimoine net.

26. Bonjour,
    Je souhaiterai avoir des renseignements sur le montage sci ir + SARL car je souhaite louer quelques appartements en meublé. Aujourd’hui la sci possède un immeuble avec 7 studio et je suis en train d’acheter un immeuble avec 2 T2, 4 T1, 1 studio et 1 local commercial. Mon souci va être aussi que les loyers perçu seront plus élevé que le montant du crédit de manière importante. Merci d’avance pour votre réponse. Maxime

    • Bonjour Maxime,
      Pourriez-vous détailler votre montage SCI IR + SARL car je ne vois pas bien de quoi il s’agit ? Ce genre de montage est souvent utilisé pour dissocier, par exemple pour des commerçants, la propriété des murs (c’est la SCI qui est propriétaire) avec l’usage qui en est fait par la structure commerciale (qui va louer les murs à la SCI). Par contre pour de l’immobilier pur je ne vois pas bien comment faire.

      Sinon quelques remarques : vos studios sont-ils meublés ? Si oui c’est incompatible avec la SCI à l’IR. Vous dites « les loyers seront plus élevés que le montant du crédit ». En quoi est-ce un problème ??? Au contraire, c’est ce que tout investisseur doit (ou devrait) rechercher !

      • J ai rpondu au mauvais endroit … Je reprends :

        2 montages classiques. Dans les 2, la sarl est le loueur en meublé.

        1) Sarl loue en nu. RF au niveau de la SCI, mais permet d’avoir une activité incompatible avec la SCI. typiquement gite, residence tourisme, etc …
        2) Sarl acquiert l us de la sci. Plus sioux, plus delicat. La sarl loue à la SCI, mais la SCI fonctionne alors à l’IS pour la part detenue par la Sarl, donc amortissement du bien. la SArl amortit l acquisition de la SCI en sus.

        Pour des infos de base, elles sont dand le Le Boulc’h et dans le Dénos il me semble.

        Attention, c’est de la voltige, il faut des justifications plus bétons que l intérêt fiscal seul (typiquement, les associés de la SCI ne sont pas les mêmes que ds la sarl)

        J ajoute : a faire avec un pro de ce type de montage.

        • Bonjour,

          J’envisage aussi ce genre de montage.
          Etes-vous un « pro » ou connaissez-vous un conseiller capable de valider un tel montage?

          François S

27. Bonjour,

    Je suis seulement en phase de recherche d’informations sur la possibilité de créer une SCI, mais votre article et vos réponses me paraissent si claires que je me permets de vous poser la question directement !

    Voici ma situation : je vis et travaille dans un local/appartement acheté il y a 2 ans par ma mère. Je souhaiterais aujourd’hui lui racheter ce bien mais ma situation financière ne me permet pas d’obtenir un prêt.

    Est-il possible que nous montions une sci à deux et que je lui rachète les parts petit à petit ? Et si oui, cette solution évite-t-elle de devoir payer les frais de notaire ?

    Merci d’avance !

    • Oui, c’est possible. Mais je ne vois pas ou ca vous amène …

      L’apport du bien à la SCI induit des frais + l’imposition de la plus value virtuelle. Par ailleurs, l’apport se traduit par des parts pour votre mère, qu’il faudra racheter … ce qui induit des frais et des plus values taxables ….

      Il faudrait en savoir plus sur vos situations pour répondre.

28. Bonjour et merci pour votre article très instructif !

    J’ai toutefois une question.
    Mon concubini fait partie d’une SCI avec ses frères et soeurs. Nous aimerions nous marier mais je m’interroge par rapport à la fiscalité de la SCI. En me mariant avec mon concubin, vais-je devoir payer des impôts sur cette SCI ? Et si l’un des membres de la SCI ne peut plus assumer sa part, les autres membres en auront-ils la charge sur leurs biens propres ?
    Merci à vous

    • Suite à votre mariage, vous serez sur une seule déclaration 2042.

      De facto, oui, votre imposition sera commune, quel que soit votre régime matrimonial (rappel : par défaut, vous serez en communauté réduite aux acquêts)

29. Bonjour,

    Nous venons avec mon ami de racheter via notre SCI (soumise à l’IR) une maison/
    Lors de la rédaction la cuisine équipée, et un dressing ont été retirés du prix pour le calcul des frais de notaire.
    Puis je malgré tout déduire de mes revenus de la SCI l’acquisition par le biais de l’acte notarié de cette cuisine équipée et du dressing ?

    Merci pour votre aide

    Cordialement,

30. Bonjour,
    Je suis en instance de divorce et j’ai l’occasion d’acquérir une maison.
    Puis je créer une SCI afin de ne pas devoir partager mon bien lors du divorce,et si oui, est il judicieux de passer ce bien en nom propre par la suite et si oui, y a t il des frais important pour cette transaction.
    Merci d’avance pour votre réponse
    Christophe

    • La SCI n’apporte rien par rapport à votre divorce : les parts de la SCI seront soumises au même régime que le bien si vous l’achetez en direct.

      Traduction : si vous êtes marié en communauté, les parts seront communes si la SCI est constitué avant le divorce. A moins de le prévoir proprement, avec votre avocat, après validation de la séparation de corps.

      Sur ces questions, votre avocat peut et même doit vous renseigner.

31. Bonjour,

    Je viens de lire votre article trés instructif, mais voilà je me demande s’il est judicieux de cloturer une assurance vie pour investir dans une SCI ?

    Merci beaucoup pour vos prochaines reponses

    • Bonjour,
      Je ne pense pas que vous trouverez de réponse à cette question, ni ici, ni en la formulant de cette manière… « Investir dans une SCI » ne veut rien dire !
      Posez-vous déjà les bonnes questions !
      Investir dans l’immobilier vous tente-t-il ? Ensuite investir dans l’immobilier en direct vous tente-t-il ? Si non dirigez-vous vers les placements pierre-papier (SCPI et autres) et peut-être concluerez-vous, vu les rendements, vu l’ancienneté de votre contrat d’assurance vie, qu’il est plus judicieux d’aller dans cette direction que de conserver votre contrat qui ne rapporte plus grand chose.
      Si investir en direct vous tente, documentez-vous, parcourez ce blog et d’autres, des forums, FIXEZ VOS OBJECTIFS… Puis trouvez un bien répondant à vos critères, arrivez-en à la question du financement. Et là, posez-vous les bonnes question : faut-il que je cloture mon assurance-vie pour investir dans ce bien ? Ou ferais-je mieux de la conserver et de financer autrement ? Est-ce que je voudrai transmettre ce patrimoine ? Si oui, la SCI est-elle le bon outil pour le faire DANS MON CAS ou n’y aura-t-il pas besoin…
      Etc…

32. Bonjour,

    Je souhaiterais avoir des précisions pour mon cas personnel.
    Je suis pacsé et mon compagnon et moi même avons un projet immobilier,
    nous aimerions acheter une maison dans laquelle nous souhaiterions faire 3 ou 4 appartements et habiter dans l’un d’entre eux. Nous n’avons pas d’enfant. Avons nous intérêt à faire une sci?

33. Bonjour,

    Merci pour cet article.
    Je souhaite créer une SCI familiale.
    Mon pére apporterait un terrain à batir.
    Devons-nous passer obligatoirement par un notaire pour intégrer le terrain dans la sci?

    Merci

    • Bonjour Guillaume
      Oui, dès lors qu’il y a mutation il faut passer par un notaire.

34. Bonjour,

    J’ai consulté votre article qui m’a apporté déjà beaucoup de réponses.

    Cependant il reste quelques points à éclaircir:

    A l’heure ou je vous écris je n’ai pas de SCI, mais je me pose la question sur sa création.

    Je suis actuellement propriétaire d’une maison en location.
    Cela fait maintenant 1 an.

    Je compte faire un second investissement locatif.
    Sur ce second investissement, il y a une maison qui sera louée au maximum deux mois aprés l’achat. Une fois le rafraîchissement effectué.

    Je compte sur le terrain de cette maison transformer le garage en habitation, je pourrai y faire 2x F2.

    Ce qui ferait 3 bien locatif sur cette nouvelle acquisition.

    Initialement je souhaite acheter seul, mais j’ai la possibilité si nécessaire de créer une SCI Familiale.

    Lors de mes diverses consultations (Banque, agent immobilier…), plusieurs sons de cloche me sont donnés…

    Que me conseillez vous dans ma situation ? Est il intéressant d’un point de vu fiscal de créer une SCI ou serait il tout aussi simple de l’acheter à mon nom d’en faire un bien locatif…?

    Merci par avance pour vos réponses.

    • Bonjour Stéphane,

      Si vous regarder la SCI pour ses avantages au niveau fiscal, vous avez tout faux.
      A moins d’opter pour une SCI soumise à l’IS, avec ses contraintes, vous serez soumis exactement à la même fiscalité que si vous achetez en nom propre.

      Il faudrait en savoir bien plus sur votre situation pour pouvoir mieux vous renseigner : tranche d’imposition, enfants, volonté de transmission de patrimoine …

35. Bonjour,
    Je suis actuellement propriétaire d’un appartement dont je paie encore le credit.
    Actuellement je souhaiterai mettre cet appartement en sci avec mon conjoint.
    Mais nous souhaitons également acheter un autre bien immobilier pour y vivre.
    Est ce un choix possible et judicieux?

    • Bonjour,

      Si vous apportez votre bien à la SCI, vous serez redevable de la taxation des plus values, même s’il n’y a pas « matérialisation » de cette plus value sous forme de cash.

      Il pourrait être plus intéressant, si vous créez la SCI avec votre compagnon, de racheter le bien via la SCI (idem pour la plus value, mais avec le cash correspondant).

      Dans tous les cas, ca va consommer une partie de votre épargne, ce qui va de facto vous limiter pour une acquisition de RP à venir.

36. Bonjour,

    Avant tout merci pour cet article il a répondu à beaucoup de mes questions.

    je souhaiterais exposer ma situation afin d’avoir vos avis :

    Je souhaite créer une SCI avec mon père qui est actuellement propriétaire d’une maison, mais malheureusement il n’a pas les moyen financier pour rénover cette demeure vieillissante. (valeur de la maison 100 000 euros)

    Je souhaiterais donc investir la valeur de la maison (100 000 euros) que j’emprunterais à la banque afin de pouvoir la réhabilité. En contre partie je souhaite avoir l’usufruit de cette maison sans payer de loyer ou être remboursé par la SCI vu que j’aurais l’emprunt de la banque a rembourser.

    Es ce que cela est possible ???

    es ce que la création d’une SCI est judicieux surtout que c’est pour faciliter la succession ???

    es ce que je payerais des impôts sur le revenu si j’opte pour le remboursement du loyer par la SCI

    Es ce que je peux emprunter à la banque une telle somme sachant que je ne suis pas propriétaire, aucun crédit en cours et avec une bonne situation professionnelle ???

    Je vous remercie d’avance pour vos réponse

    Cordialement

    • Bonjour,

      Vous pouvez parfaitement créer une SCI pour acheter la maison de votre père. Il vous faudra un second associé (votre père par exemple).

      L’usufruit de la SCI n’a aucun intérêt à priori, sauf à mettre le bien en location, ce qui ferait de vous l’unique « receveur » des loyers. Mais j’imagine que c’est pour loger votre père, et dans ce cas, il est probablement plus simple de mettre à disposition le bien.

      Pensez à distinguer les droits des associés de la SCI des droits sur les biens de la SCI. Vous pouvez être simple associé et avoir la disposition du bien sans payer de loyer.

      IR : pas d’IR si pas de revenus pour la SCI. Corollaire, aucune déduction si pas de revenus, meme en IS (parce que là, la gratuité du logement créera un revenu fictif correspondant à l’avantage en nature)

      Banque : c’est à voir avec les banques. Certaines suivent, d’autres non. Ca dépend de vos revenus, de votre patrimoine, de la sensibilité de la banque, etc … Mais si pas de location, pensez que ca vous pénalisera très fortement si vous souhaitez par la suite acheter pour votre propre usage.

37. Bonjour , j’ai creer une sci pour l’achat d’un local pro que ma sci loue à ma societe. Les loyers perçus sont plus important que les remboursements d’emprunts ce qui creer un benefice annuel. J’ai compris que ces revenus etaient imposés sur ma déclaration mais que je ne pouvais pas distribuer ces dividendes.
    je voudrais donc savoir pourquoi je ne peux pas les distribuer
    Merci d’avance de m’eclairer à ce sujet

    • « ’ai compris que ces revenus etaient imposés sur ma déclaration mais que je ne pouvais pas distribuer ces dividendes. »

      Si les revenus de la SCI sont imposés via votre déclaration, j’en déduis que c’est une SCI IR, déclarable en 2044.

      Il n’y a pas de dividendes pour une SCI IR. Le résultat peut être directement distribué ou mis de côté pour la suite, selon décision en AG annuelle.

      Mais ce ne sont pas des dividendes (qui seraient imposés comme tel).

      • Merci de cette info car ma comptable me dit que je dois les laisser sur le compte de la sci et que je ne peux donc pas les distribuer entre les associés

38. Bonjour,
    J’ai une sci propriétaire d’un local et une sarl qui loue les locaux à la sci non assujettie à la TVA et les sous loue à des professions libérales non assujetties à la TVA en leur facturant en sus les charges relatives à l’exploitation des locaux (mise à disposition de matériel médical, liaison internet etc). La SARL qui sous-loue doit facturer de la TVA. Puis-je faire un contrat de location des locaux nus directement aux professions libérales qui ne serait pas assujetti à la TVA et un contrat de prestation pour la mise à disposition du matériel assujetti à la TVA de manière à ne pas amputer mon loyer de 20% ? Merci de votre commentaire.

39. Bonjour,

    L’article est bien fait, aussi j’aurais une petite question concernant un possible montage. Je cherche actuellement un logement pour moi même, puis-je acheter via une SCI que j’aurais créée, et qui me louerais le bien ? Avantage visé : Déduction à l’impôt des intérêts de l’emprunt. J’ai cru comprendre qu’en cas de SCI IR ce n’étais pas le cas, qu’en est-il de la SCI IS ? Bien évidement, l’avantage déclaré sera celui de la transmission familiale…

    • Bonjour,
      Il y a aussi un inconvénient à ce montage : vous allez certes pouvoir déduire les intérêts d’emprunt, mais vous aurez en contrepartie des revenus locatifs qui seront imposés. Ce montage n’est pas intéressant et il me semble qu’il a déjà été abordé dans les commentaires.
      La déduction est possible aussi avec une SCI à l’IR.
      Cordialement

40. Bonjour,

    Avec mon frère et nos conjoints respectifs (donc 4 personnes), nous souhaiterions racheter la ferme de nos parents qui divorcent.
    Nous voudrions y faire des travaux afin de faire deux logements totalement indépendants. Dans un premier temps pour y vivre, puis dans quelques années les mettre en location.
    Pensez vous que ce soit avantageux pour nous tous de monter une SCI (SCI d’attribution?)
    Merci pour votre article très clair et pour vos réponses!
    Cordialement

41. Bonjour,

    Votre article est très intéressant mais j’ai néanmoins quelques interrogations:

    Ma situation:
    – je suis propriétaire avec mon épouse d’un appartement à paris,
    – nous souhaitons déménager pour plus grand mais n’avons pas les moyens de nos ambitions à l’achat (les prix parisiens étant ce qu’ils sont), et nous dirigeons donc vers la location,
    – dans cette optique, nous conserverions notre appartement actuel pour le mettre en location

    La question:
    Est ce possible de passer notre appartement actuel dans une SCI intégrant cet appartement et la location future?
    (dans le but de défiscaliser ou ne pas soumettre à l’impot les revenus de la location de notre appartement (?))
    -et quel sont les mécanismes de ce genre de montage?

    Je vous remercie à l’avance de l’éclairage que vous pourrez m’apporter sur ces sujets,

    Cordialement,

    BS

    • « Est ce possible de passer notre appartement actuel dans une SCI intégrant cet appartement et la location future? »

      Pas compris l’idée …

      « dans le but de défiscaliser ou ne pas soumettre à l’impot les revenus de la location de notre appartement »

      Là, ca devient plus clair. La réponse est NON !

      En SCI IR, Les dépenses pour vous loger ne sont pas déductibles dans une SCI IR.

      En structure IS, l’hébergement aux frais de la structure oscille entre l’avantage en nature (possible sous réserve de contraintes liées à la structure) et l’abus de bien social.

42. Bonjour,
    Tres bon article qui m a donne beaucoup de renseignements mais qui m a aussi donné quelques doutes.
    J ai la possibilité d acheter un immeuble qui compte trois appartements avec garage, terrain, cave pour 150000 (je n ai pas encore discute le prix) sans les frais de notaire, je comptais 50000 de travaux, donc un investissement de 200000 euros.
    Les loyers 1350 euros par mois.
    Je suis endette personnellement à 31% prêt maison et voiture.
    Le but de l’opération est de me faire un complément de retraite quand tout sera paye.(j’ai 37 ans)
    Je comptais faire une SCI avec ma femme pour pouvoir augmenter notre endettement mais depuis que j’ai lu votre article j’ai l impression que ce n’est pas possible.
    Est ce que vous pouvez me donner quelques renseignements?
    Merci

    •  » j’ai l impression que ce n’est pas possible. »

      Avec une SCI IR, l’endettement de la SCI sera transparent et considéré comme vôtre.

      En IS, les banques vérifient la solvabilité des particuliers en tenant compte des engagements de ce type. Et ne pas annoncer l’existence d’un tel risque financier constitue une faute déclarative … avec les conséquences potentielles qui vont avec !

      • Merci, C’est bien ce que je pensais, je vais quand meme prendre rendez vous avec ma banque.
        Bon week end

43. Bonjour,

    Merci pour votre article bien écrit et utile. Continuez ainsi!

    J’aurais aimé avoir un petit conseil puisque vous avez des connaissances assez précises en la matière.

    Je suis propriétaire d’un appartement depuis 4 ans. J’ai réalisé un crédit immo seul mais mon frère m’a aidé financièrement pour réaliser ce crédit dans l’intérêt de ma mère (je l’héberge également). Aujourd’hui ma situation change (mariage) et je dois quitter ma résidence principale. J’aimerais garder cet appartement pour continuer à hébérger ma mère sans non plus être pénalisé personnellement (situation de propriétaire, endettement dans le cas d’un autre achat ou d’une demande de logement…). J’envisage donc de vendre mon appartement à une SCI qui aurait pour « actionnaires » mon frère et moi même (51 mon frère et moi 49 afin de ne pas considérer cette vente comme « déguisé ») Cette opération devrait me permettre de ne plus être considéré comme propriétaire et de ne plus avoir la charge à titre personnel le crédit immo. Est ce que le montage financier vous parait judicieux? Est ce que je peux le racheter au prix du capital restant actuel ou ya til un autre moyen de céder le bien à la SCI? A savoir que j’ai une total confiance en mon frère et que le fait de céder une partie de la propriété à mon frère même gratuitement ne me dérange absolument pas (pas de probleme sur la répartition des parts).
    Je vais devoir repayer des frais de notaires sur le même bien mais en même temps si je vends pour racheter un autre bien via une SCI çà sera pareil. et si vous avez la question, pourquoi ne pas l’avoir fait via une SCI depuis le début, à l’époque on nous avait refusé le crédit via SCI (nous n’avions pas la même situation financière qu’aujourd’hui).
    merci de votre retour.
    cordialement

    • « qui aurait pour « actionnaires » »

      Associés.

      « Est ce que je peux le racheter au prix du capital restant actuel »

      Non. Vous devez le vendre au prix du marché, que ce prix couvre ou non le capital restant dû, et si vous dégagez une plus value, vous serez taxé sur cette PV.

      Si vous vendez en dessous du prix marché, le fisc va vous tomber dessus (non paiement des taxes sur PV + fraude sur les frais de mutations)

       » Est ce que le montage financier vous parait judicieux? »

      L’appartement n’est pas loué et ne rapporte rien, si j’ai bien compris. Donc aucun revenu pour la SCI, donc vous devrez financer ce bien sur vos deniers propres avec votre frère.

      Sachant que vous devrez racheter le bien au cours actuel + frais de mutation …

      J’ai plutôt l’impression que sur le plan financier, c’est un gouffre.

      En plus, détenir le bien en SCI ne vous « exonère » pas d’endettement : vous serez responsable de l’endettement de la SCI à hauteur de votre participation, et votre endettement personnel tiendra compte de cela…

      « ya til un autre moyen de céder le bien à la SCI?  »

      Apport du bien à une SCI. Les frais sont moins élevés que les frais de mutation. Par contre, ca déclenche néanmoins l’imposition de la PV virtuelle.

      Par ailleurs, l’apport n’est possible sans remboursement anticipé que si les clauses du prêt le permettent…

      « une partie de la propriété à mon frère même gratuitement »

      Ce qui constitue une donation à un frère, donc acte de donation + frais induits.

      Pour une donation à un frère, vous avez un abattement de 16k environ. Ensuite, les droits de donation s’élève à 35% sur les 24k suivants, puis 45% sur les montants au delà.

      • merci de votre retour.

        « l’appartement n’est pas loué et ne rapporte rien »

        Oui dans un premier temps, le financement sera fait par mon frère et moi car l’objectif est d’héberger ma mère un temps, quitte à faire une quittance de loyer du montant du credit et à payer nous même ce loyer à la SCI. Bien evidemment le loyer devra correspondre à la réalité du marché.

        « vous devez racheter le bien au cours actuel + frais de mutation »

        Comment peut on définir le cours actuel du marché (tout est négociable dans une certaine limite (ref Claude Guéant avec ces tableaux lol).
        Par ailleurs comptez vous le cout du credit + apports + frais de mutation pour calculer la Plus Value réelle? L’appartement a été acheté 190ke frais de notaire inclus > crédit réalisé de 149K + PTZ 14Ke + apports. Aujourd’hui il reste 130K€ à rembourser et le bien vaut environ 200K€ (4 ans après). Quelle est la plus value en sachant que j’ai payé aussi des intérets…

        Que comporte les frais de mutation?
        Peut on déduire le mobilier? puisque la cuisine est équipée par exemple et restera lors de la transaction.

        « Apport du bien à une SCI. Les frais sont moins élevés que les frais de mutation. »

        Comment se fait l’apport et comment intégrer mon frère? Peut on arbitrairement attribuer des parts sociales peu importe ce que l’on apporte vraiment?

        « Une SCI ne vous exonère pas de l’endettement »

        Oui, mais aujourd’hui l’endettement est à 100% vs la moitié avec une SCI donc cela reste intéressant en terme de responsabilité personnelle et de plus elle me permet de postuler à un logement sans être considéré comme propriétaire par ailleurs.

        Si vous avez une autre recommandation pour mon problème qui est tout simplement d’héberger ma mère tout en réduisant la contrainte d’être propriétaire afin de pouvoir trouver un logement intéressant avec ma femme (sans revenus) et donc réduire mon endettement vis à vis de futur proprio ou bailleur sociaux, je suis preneur lol.

        merci à vous pour le temps vous nous consacrez…

        • Ah oui dernier point que je viens de me rappeler, mais votre point sur la PV virtuelle n’est pas valable pour cette transaction puisqu’il s’agit de la vente de ma residence principale vers une SCI donc il n’y a pas de plus value. Il y’en aura une lorsque la SCI vendra cet appartement (c’est un autre débat)

        • « il s’agit de la vente de ma residence principale vers une SCI donc il n’y a pas de plus value »

          1) je n’avais pas compris que c’était aussi votre résidence. Je pensais que c’était la résidence de votre mère.

          2) inexact : la plus value existe. Mais elle est exonérée de taxation lorsqu’il s’agit de la résidence principale. Nuance :)

          « quitte à faire une quittance de loyer »

          Quittance de loyer –> revenus fonciers –> taxation. Au fur et à mesure du remboursement du prêt, vous allez générer un revenu virtuel (puisque vous versez le loyer à la SCI qui vous le restitue) mais taxable puisque les charges déductibles finiront par être en deça du loyer…

          « Comment peut on définir le cours actuel du marché »

          Une estimation par 3 ou 4 professionnels est une bonne démarche pour évaluer la valeur marché. Ensuite, vous pouvez jouer à la marge, en restant raisonnable.

          « pour calculer la Plus Value réelle?  »

          PV = Prix de vente – (Prix d’achat hors frais de mutation + frais déductible). Dans les frais déductible, il y a les travaux sur factures et les frais de mutation ou un forfait.

          « Peut on déduire le mobilier? »

          Le mobilier n’est pas vendu avec l’immobilier. Il est vendu à part.

          Sauf le mobilier immeuble par destination (fixé au mur pour être clair). Typiquement la cuisine ou la salle de bains. Mais pour les déduire, il faudra qu’ils soient post acquisition.

          « Que comporte les frais de mutation? »

          – Droits de mutation (5,80665% à partir du 1er mars)
          – émoluments du notaire (environ 1%ht)
          – émoluments de formalités
          – frais divers
          – contribution de sécurité immobilière

          Soit de l’ordre de 7% du prix d’acte.

          « Comment se fait l’apport et comment intégrer mon frère?  »

          Un commissaire aux apports détermine la valeur d’apport dans la SCI. Votre frère doit apporter autant ou compenser dans la durée (par exemple en prenant en charge les dépenses jusqu’à ce que son CCA soit au niveau du votre).

          L’apport constitue une mutation, il faut donc faire attention : le prêt peut interdire une telle mutation sans remboursement anticipé.

          « Oui, mais aujourd’hui l’endettement est à 100% vs la moitié avec une SCI »

          Avec un endettement actuel de 130k. Si la SCI achète 200k, votre dette sera de 100k. Voire plus, si la SCI doit financer les frais de mutation (15k). Pas sur que ca modifie grandement l’équation pour vous.

          Il faudrait voir le financement de la SCI pour voir si, en plus d’une petite baisse d’endettement, vous récupérer une marge financière via un prêt moins onéreux ou moins risqué (mensualité, taux, durée, garantie)

          « e plus elle me permet de postuler à un logement sans être considéré comme propriétaire par ailleurs. »

          Il faudra vivre 2 ans en location avant d’être de nouveau considéré comme un primo accédant.

          « donc réduire mon endettement vis à vis de futur proprio ou bailleur sociaux »

          Pas évident du tout, j’en conviens. Pour le bailleur, c’est la mensualité qui prime. Votre endettement ne le concerne pas.

          Là encore, le montage SCI vous permettrait-il de diminuer sérieusement la mensualité, et donc d’accroitre votre capacité locative ?

          Pour une nouvelle acquisition, c’est le cumul dette + mensualité qui va poser souci. Donc diminuer le nominal de la dette peut être intéressant. Mais la SCI va aussi induire des risques, qui vont peser dans la balance (la responsabilité des associés, ou tout simplement la prise de sûreté venant virtuellement accroitre votre dette ou diminuer votre capacité à apporter lors de l’acquisition).

          Pas simple du tout, il faudrait creuser la question plus sérieusement, en incluant dans la réflexion votre mère et votre frère

          • merci pour vos réponses précises.

            pour répondre à votre question sur la capacité locative gagnée via la SCI. Je ne gagnerai pas vraiment mais aux yeux d’un bailleur social pour l’obtention d’un logement social je ne serai déjà plus propriétaire.

            Vous dites que mon endettement ne les concerne pas, or actuellement le probleme selon eux est que je sois propriétaire (je passe par le 1% logement de mon entreprise). Ils me demandent un compromis de vente avec levée des conditions suspensives (ce qui rendrait la situation de ma mère précaire car hébérgé dans mon appartement). On a une demande de logement social en parallèle pour elle également mais çà prend des années.

            La SCI me permettrait de me soustraire de ma propriété et de rentrer mon frère officiellement dans le paiement des mensualités. Ayant une conjointe sans emploi je pourrai normalement avec nos revenus prétendre à un logement social. pas simple du tout en effet : )

            • et y’a un point qui m’interpelle.

              Vous dites qu’il faut que la SCI achete 200K le bien (valeur du marché) alors qu’il me reste 130K à rembourser. Est ce que cela signifie que la SCI doit faire un prêt de 200K euros à la banque pour payer l’appartement et dans ce cas, quid des 70k€ de différence? ou bien on considère mon apport comme virtuel (70k€ déjà payé sur les 200ke puisqu’il reste un credit de 130ke) et donc le crédit réel de la SCI est de 130ke? sinon je comprend pas l’interet d’emprunter 200K de rembourser ma banque 130K et d’avoir 70Ke de credit dispo dans les comptes de la SCI. j’ai du mal à comprendre. pour infor: Le remboursement anticipé du crédit est possible (via coût de 1500e).

44. Bonjour,

    Article très fouillé sur un sujet mal connu du grand public…

    Je pense qu’un SCI est avant tout un outil de transmission du patrimoine grâce aux avantages fiscaux rattachés…

    Mon conseil est de ne pas mettre plusieurs appartements sous la même SCI mais plutôt de créer une SCI par logement afin que les inconvénients fiscaux de certains logements ne viennent pas pénaliser les avantages fiscaux d’autres…

    Amicalement

    Lionel
    http://immobiliezvous.fr

45. bonjour,
    pourrait-on m’éclairer s’il vous plait !!!
    j’aurai voulu savoir si l’on peut déduire des loyers perçus dans le cadre d’une sci , non seulement les intérêts d’emprunt du crédit mais est-il possible également de déduire le montant réel du prêt consenti auprès de la banque.
    exemple: loyer annuel encaissé 15000 euros, crédit annuel remboursé 10000 euros, ainsi que toutes les charges déductibles : foncier, une partie de la CSG, assurances habitation, …etc,
    solde réellement perçus : 3000 euros.
    vais-je être imposé sur les 3000 euros (somme restante une fois tout déduit) où vais-je être imposé sur le montant des loyers encaissé (15000 euros)
    j’espère que je me suis bien exprimé et vous remercie par avance de votre réponse..merci encore

    chris

    • « j’aurai voulu savoir si l’on peut déduire des loyers perçus dans le cadre d’une sci , non seulement les intérêts d’emprunt du crédit »

      Oui, on peut déduire les intérêts du prêt qui sont un coût, une charge, une dépense.

      « mais est-il possible également de déduire le montant réel du prêt consenti auprès de la banque. »

      Non, on ne peut pas déduire la part « amortissement du capital », qui est une restitution à la banque de ce qu’elle vous a avancé préalablement.

      « vais-je être imposé sur les 3000 euros »

      Difficile à dire, sans les chiffres détaillés.

      Mais disons que vous avez 15k de revenus bruts, vous payez 10k à la banque dont 5k d’amortissement du capital et 5k d’intérêts. Dans ce cas, vous déduisez 5k seulement.

      Vous déduisez le reste des charges déductibles (attention, en revenus foncier / IR, toute charge n’est pas nécessairement déductible).

      Vous obtenez le revenu net fiscal qui apparaitra sur votre déclaration 2042.

      En clair : vous pouvez très bien avoir un revenu fiscal positif, alors que votre flux financier est négatif.

      A priori, la bonne réponse est entre vos deux réponses.

      • merci pour votre réponse rapide
        cordialement,
        chris

46. Bonjour,
    Mon mari et moi même (mariage sous contrat) avons acheté avec ma nièce un terrain constructible (indivision)en vue d’un investissement locatif.
    1er)- pour la construction des maisons est il préférable de constituer une SCI?
    2/dans le cas d’une constitution de SCI, est-il possible de conserver le terrain en indivision…
    selon art 552CC la propriété du sol l’emporte…donc si nous faisons donation du terrain(notre part de l’indivi soit 1/2 part, l’autre 1/2 part appartenant à ma nièce )en nue propriété et que nous gardons l’usufruit, l’accessoire c’est à dire la construction serait transmise à notre fille unique sans fiscalité?
    merci pour vos commentaires.

    • « pour la construction des maisons est il préférable de constituer une SCI? »

      Pas nécessairement. Une SCI construction-attribution est courante pour ces cas là, mais c’est avant tout pour simplifier les démarches de construction à plusieurs : le gérant de la SCI représentant les associés.

      Une SCI classique n’aurait pas grand intérêt vu que la construction sera en indivision du fait de la possession en indivision du terrain …

      Rappel : l’indivision est la dictature de la minorité. si votre nièce décide de vendre le terrain, elle pourra, devant le tribunal, vous forcer à vendre le terrain et l’accessoire.

      Sur la donation, primo le concept de démembrement s’applique aussi bien à un bien détenu en direct qu’à une SCI, une sarl, un compte-titre, le bénéfice d’une AV, etc …

      Par définition, au décès de l’usufruitier, sauf qq cas particulier, le nu propriétaire devient automatiquement propriétaire de plein droit sans frais.

      Par contre, le terrain est détenu en indivision. Encore une fois : dictature de la minorité. Vous devrez obtenir l’accord de votre nièce pour donner la NP du terrain.

47. bonjour, votre article est très intéressant et bouscule un peu les « idées reçues ». j’aimerais à mon tour avoir une piste sur la création d’une sci avec ma collègue: nous souhaitons acquérir un bien pour exercer notre activité libérale. elle financerait en « cash » la moitié de l’acquisition et je passerais par un emprunt pour l’autre moitié. est-ce qu’une sci vaut la peine? comment se reverser un loyer? merci pour les éclaircissements

    RÉPONDRE

    • « est-ce qu’une sci vaut la peine?  »

      Oui ! Dans votre cas, la SCI permet d’éviter l’indivision et le blocage qui peut survenir dans une indivision (l’indivision fonctionne par CONSENSUS)

      « comment se reverser un loyer? »

      Si SCI IR, le résultat financier peut être redistribué aux associés. Attention à la différence entre le résultat fiscal (loyer – charges déductibles), et le résultat financier (recettes – dépenses).

      « elle financerait en « cash » la moitié de l’acquisition et je passerais par un emprunt pour l’autre moitié »

      Warning ! Votre collègue fera un apport en cca important. Si vous empruntez pour apporter de même, l’emprunt sera personnel et non fiscalement imputable.

      Si la SCI emprunte, alors les deux associés sont redevables de l’emprunt, sauf convention incluse dans les statuts.

      Comptabilité des comptes courants à prévoir.

      –> voir un pro pour mettre ca sur pied et éviter de gros ennuis futurs.

48. Bonjour,
    Merci pour cet article très détaillé.
    Mon épouse et moi sommes mariés sous le régime de la communauté légale. Nous n’avons pas d’enfant.
    Mon épouse est profession libérale.
    Nous allons acheter un local (petit appartement avec changement d’usage) pour en faire son lieu d’exercice.
    Nous envisageons donc la création d’une SCI à 50-50. Cette SCI louera ensuite le local à mon épouse. Ce loyer sera donc une charge déductible plus intéressante que les intérêts d’emprunt.
    A terme (retraite ou changement d’activité ou de région d’exercice), nous le revendrons ou le louerons (à un professionnel ou en habitation).
    Le choix d’une SCI est-il judicieux ?

    • « Ce loyer sera donc une charge déductible plus intéressante que les intérêts d’emprunt. »

      Déductible de l’exercice de votre épouse, mais sera aussi un revenu foncier pour votre foyer …

      « Le choix d’une SCI est-il judicieux ? »

      A priori, pas vraiment. Le problème principal, c’est que la SCI sert à convenir entre associés de la gestion du bien. Sauf que vous êtes en communauté légale. Donc votre épouse, ou vous-même, avez le droit de gérer les biens communs seuls … y compris les droits dans la SCI du conjoint, du fait que ces droits sont issus de la communauté ………

      Sauf si vous financez la SCI sur fonds propres, sans recours à des deniers communautaires.

      Sinon, l’intérêt premier de la SCI reste d’éviter l’indivision. Mais vu que, du fait du régime matrimonial, vous êtes en indivision sur la possession des parts de la SCI …

      Bref, avec vos seuls éléments, l’intérêt d’une SCI n’est pas flagrant.

      Au passage : communauté légale + profession libérale … Je suppose que vous n’avez même pas pensé à consulter un notaire avant de vous marier, non ?

      • Merci pour votre réponse rapide.
        Je commence par la fin: l’activité libérale de mon épouse a commencé bien après notre mariage. Et quand nous nous sommes mariés notre « patrimoine » (quasi inexistant) ne justifiait pas à nos yeux la rédaction d’un contrat de mariage.
        Certes au niveau de l’indivision la SCI ne nous apportera rien. La question est donc essentiellement fiscale: le bien étant financé entièrement par emprunt, les intérêts seront dans les premières années supérieurs aux loyers, générant un déficit foncier. Il me semble donc que l’opération est fiscalement intéressante les premières années, pour devenir neutre ensuite. Mais peut-être que quelque chose m’échappe.

        • Pour la profession libérale, le problème est large, je ne vais pas détailler. Vous êtes conscient que vous êtes responsable financièrement de l’activité de votre épouse ?

          « La question est donc essentiellement fiscale »

          Pas compris … Que vous achetiez en SCI ou en propre, au niveau des revenus fonciers c’est pareil ! Sauf SCI IS (mais là, on est plus en foncier)

          Bref, la SCI n’apporte rien fiscalement. Elle ajoute des contraintes par contre.

          Il existe d’autres solutions selon la facon dont votre épouse exerce.

          Vous devriez en parler avec un pro qui vous aiderait à creuser la question

          • Merci pour votre retour.
            Je suis conscient de la responsabilité, mais je ne sais pas exactement ce que ça implique.
            Si c’est pareil au niveau des revenus fonciers (en propre ou en SCI), c’est que les intérêts d’emprunt peuvent en propre être intégralement déductibles comme charges de l’activité de mon épouse ?
            Enfin, je pensais que la SCI permettait justement de séparer les murs de l’activité libérale proprement dite, et donc d’amenuiser la responsabilité financière. D’après ce que vous me dites, ce n’est pas le cas en régime de communauté.
            Je vais suivre votre conseil et consulter un notaire.

            • Vous faites plein de contresens …

              « c’est que les intérêts d’emprunt peuvent en propre être intégralement déductibles comme charges de l’activité de mon épouse ? »

              Votre épouse peut déduire les frais liés à son activité. Son comptable doit pouvoir la renseigner sur ce point.

              Quand je dis que la fiscalité des loyers est la même en propre ou en SCI, c’est vu depuis le rôle de bailleur.

              Du point de vue locataire, la question dépend de l’existence ou non d’une fiscalité liée à la structure juridique de votre épouse.

              « Enfin, je pensais que la SCI permettait justement de séparer les murs de l’activité libérale proprement dite »

              C’est plus compliqué. La séparation se fait au niveau Structure d’exercice / Structure de détention du bien.

              Si votre épouse travaille en EI, le patrimoine personnel est confondu avec le patrimoine de l’EI. Donc SCI ou pas, il n’y a pas de séparation réelle.

              concernant la responsabilité financière, c’est pareil : c’est la structure juridique de votre épouse qui prime. Ensuite, si la responsabilité se reporte sur votre épouse à titre personnel, vu votre régime matrimonial, ce sont tous vos biens qui sont garant de l’activité de votre épouse.

              Enfin, la responsabilité financière vis à vis de la SCI est illimitée.

              Le montage auquel vous semblez penser répond à celui d’un commercant : détention des murs via une SCI ou en propre + exploitation par une société.

              Là, il y a séparation de l’activité et de la détention du patrimoine.

              Si c’est le but recherché, il faut consulter un pro. Attention : un notaire n’est pas nécessairement le plus pertinent. Demandez lui avant s’il maitrise ce genre de questions. Sinon, cherchez un pro de l’exercice libéral. Ce peut être un notaire spécialisé, ou un avocat, ou un CGP orienté « entrepreneur », ou un consultant en création d’entreprise personnel.

              note : je réponds pas mal sur ce blog, mais j’en profite pour rappeler qu’il existe des forums spécialisés sur lequel ces questions sont courantes …