Un nouveau projet ?
Si vous suivez les actualités du marché immobilier, vous savez certainement que nous sommes en phase de bulle, et que cette bulle est en train de se dégonfler. Et même exploser selon les alarmistes – dont je ne fais pas partie d’ailleurs. Les prix baissent (enfin pas tout à fait partout, Paris reste l’exception), le nombre de transactions chute, les banques prêtent moins facilement. Bref, le temps pour les affaires n’est pas au mieux. Tout le monde vous le dira, il ne faut pas acheter en ce moment ! Sauf que si l’on sait s’y prendre un minimum, même en temps de crise, il reste de bonnes occasions pour qui sait les dénicher. Et j’en ai peut-être trouvé une bonne…
Je dis peut-être, car il va falloir analyser et se renseigner sérieusement. Et apprendre… eh oui, encore apprendre. Car il s’agit d’un cas un peu particulier, et que je ne connais pas du tout. Je ne suis d’ailleurs pas le seul, même mon notaire n’a pas pu répondre à quelques questions. Tout ce qui me plait !
investissement immeuble de rapport
A mi-chemin entre du neuf et de l’ancien, il s’agit d’un immeuble en construction qui se trouve à Metz. Voici une copie d’écran de l’annonce (je ne mets pas le lien, cela évitera de tomber nulle part quand l’annonce sera effacée), vous pouvez cliquer dessus pour l’agrandir.
Je l’avais déjà repérée il y a quelques semaines, à 375.000 €. Alors à 330.000 €, j’ai craqué, j’ai appelé l’agence pour poser quelques questions, dont voici les réponses.
- Pourquoi l’immeuble est-il en vente dans cet état ? Réponse de l’agent : c’est une SCI familiale qui le fait construire, et apparemment c’est la zizanie entre les membres de cette SCI, donc ils souhaitent arrêter et vendre en l’état. Un peu dur à croire, mais bon… pas le choix !
- Quel est le montant nécessaire pour finir les travaux ? 90.000 €, devis à l’appui. Ça me semble un peu léger, mais le chantier a avancé depuis les photos… A creuser, et voir ce qui a été choisi comme matériaux.
- Et au niveau des assurances, comment ça marche ? L’agent immo a toutes les attestations des garanties décennales des entreprises ayant travaillé sur le chantier. Par contre, les propriétaires, étant des particuliers, n’ont pas souscrit de dommage-ouvrage. Ce point est à creuser, car c’est normalement obligatoire. Mais pas pour les particuliers d’après l’agent…
- Où se situe ce bien ? Malheureusement pas dans les beaux quartiers de Metz, c’est à proximité d’un quartier populaire. Mais bon vu le prix, je m’en serais douté ! Et à 100m d’un arrêt du futur tram messin.
- Quel serait le prix de vente au m2 sur ce secteur ? environ 2000 €, 1800 € si on veut vendre rapidement.
- Et pour la location ? Environ 11-12 € du m2, tout dépendra des prestations
- Quelle est la surface des logements ? Pas de réponse… Je n’en apprendrai pas plus par téléphone. Mais bon dans la conversation, l’agent a lâché que, travaux finis avec les devis en sa possession, on était sur du 1000 € au m2. Vraiment pas cher… Donc rapide calcul : 330000+90000 / 1000 = 420m2.
Alors pourquoi aller plus loin ?
- Premièrement, pourquoi pas ?
- Ensuite, la forte différence entre le prix de revient annoncé (1000 € du m2) et le prix de vente potentiel (1800 €) laisse présager une belle marge ! C’est à creuser, évidemment, mais j’ai déjà comparé à quelques annonces sur leboncoin, et on est en effet plutôt aux alentours de 2000 €. Donc il faudra surtout analyser le coût de construction.
- D’autre part, si le prix final avoisine les 450.000 €, ça nous fait un bien à 10% de rentabilité brute, quasiment introuvable sur Metz
- Enfin, c’est sur Metz… Très bon pour nous diversifier un peu géographiquement. En effet, nos biens actuels se trouvent dans une région très dépendante du Luxembourg, alors que Metz l’est beaucoup moins. De plus, c’est une ville importante et dynamique.
Voilà pour cette première présentation. Je vous en dirai un peu plus après avoir rencontré l’agent et visité le « chantier » !
Et de votre côté, cette annonce aurait-elle attiré votre attention ?
PS: si vous voulez voir la suite de l’histoire, c’est par ici !
Je trouve que c’est un bon projet rentable, je voulais savoir les résultats de ce projet de puis le lancement?
Il suffit de lire l’article jusqu’au bout… le lien y figure en dernière ligne
C’est un joli projet, la vie est faite d’opportunité et cela y ressemble fortement !
Merci pour le partage et bon courage pour cette nouvelle aventure.
Bonjour,
J’ai lu vos deux articles avec beaucoup d’attention.
Vous avez eu parfaitement raison de vous renseigner, l’immobilier est un moyen d’investir efficacement mais encore faut il faire une bonne affaire, il existe beaucoup d’arnaques.
Et pour revenir sur la dommage ouvrage non souscrite, même si vous aviez décidé d’en souscrire une pour la suite, votre assureur aurait certainement été très regardant, voir vous laissant payer mais sachant déjà comment annuler la garantie en cas de malfaçon.
Bonjour à tous,
J’ai longtemps considéré acheter un immeuble à Limoges avec des amis (en créant alors une SCI commune), du fait notamment du rendement très élevé de 12% brut. Néanmoins nous ne nous sommes pas lancés pour les raisons suivantes:
1. Prix en baisse continue (l’agent immobilier nous harcelait de coups de téléphone) qui présageait une grosse difficulté à la revente ;
2. Locataires occupant actuellement l’immeuble peu solvables ;
3. Difficulté de gestion à distance (nous haibitons tous en région parisienne).
Nous avons donc décidés d’investir individuellement dans des parkings et des caves, le rendement locatif étant excellent malgré un faible apport initial : bon à savoir !
Frenc.
Frencois Articles récents…Prix de location d’un parking ou garage box à Paris, par arrondissements
Bonjour,je tombe sur l’article et je suis assez certains d’une chose: hors d’eau et hors d’air, ca devient de l’ancien (un ami a achete une maison « pas finie » cause divorce et il a pris les frais de notaires plein pot. Si tu veux je le contacte pour savoir ou est la limite exacte.
Perso, ca fait longtemps que je regarde ces offres d’achat d’immeuble… sans me lancer!
L’arret du tram à coté, ca sent la location facile! Et puis il y a de quoi garé les véhicules. Il faut creuser, c’est sur…
Bonjour,
moi personnellement je n’aurais jamais avoir l’idée d’acheter un immeuble surtout par peur de refus de prêt auprès de la banque.
Actuellement je viens d’avoir une offre de prêt pour l’achat d’un F2 pour investissement. Pour un immeuble je crois que la banque exige beaucoup plus de papiers et de garanties.
Bon courage pour la suite.
tiens nous au courant pour la suite.
Bassam
Bassam Articles récents…Renégociez votre crédit – tout de suite.
Bonjour Bassam,
J’ai cru comprendre que vous êtes sur Paris, donc c’est sûr qu’acheter un immeuble là-bas… ce n’est pas la même chose que par chez moi. Pour le prix d’un appartement parisien, je peux acheter un immeuble !
Sinon les garanties et les documents demandés sont les exactement les mêmes que pour un appartement. Il y faut juste multiplier certains documents par le nombre d’appartements de l’immeuble (les baux par exemple).
Mais quelque chose me choque dans vos propos. Si vous n’avez pas peur d’acheter un appartement, pourquoi avoir peur d’un refus de prêt
Bonjour BASSAM
Je rejoint François sur ta crainte du refus de prêt.
Au pire tu te prend un « Non ! » de la banque. Tant mieux. C’est qu’il y a une raison à cela: soit le projet n’est pas viable, soit le dossier est mal monté, etc.
L’important dans un refus est d’en tirer une leçon. peut être que cela permettra de mieux préparer ta visite à la prochaine banque.
Mon conseil sur un dossier sensible : Commencer par voir une banque avec qui vous ne souhaitez pas faire affaire; juste pour avoir les arguments de refus. Ainsi vous préparerez votre dossier en connaissance de cause.
L’autre option est de passer par un courtier qui a pour but d’obtenir un « OUI ! » et donc de vous monter un dossier correct.
Ne jetons pas la pierre à notre ami Bassam. L’achat immobilier locatif implique souvent des émotions contradictoires : excitation, satisfaction et peur principalement (pour moi en tout cas). Et c’est ce qu’il a peut etre refleter…
Après effectivement, aller voir son banquier n’a rien de dramatique. C’est plus un partenaire qu’autre chose.
Bonjour,
Le bien à l’air vraiment intéressant, tu peux négocier le prix encore , le vendeur si on prend compte qu’il sont des problemes interne…
le quartier est un peu loin ca reste le seul probleme mais si cela rapporte 10% de rendement c’est tres bien.
Tiens nous au courant par la suite
Je pense qu’il serait trés interressant de rencontrer l’architecte qui a déposer le permis de construire. Chercher à connaitre sa réputation et lui demander si il est pret à finir le chantier. A ce moment-là, lui demander une expertise précise de la construction déjà réalisé, voir meme de contacter le maçon en direct.
J’irai fouiller du coté des artisants…..A mon avis beaucoup de « loups » peuvent etre là. Si il n’y a pas de loups, alors la dispute familiale (plus de sous pour finir?) est acceptable.
Projet atypique que tu as ! j’aime les projets comme le tien, j’ai 2 immeubles mais je les ai acheté avec les locataires en place.
Pour ton projet, il est cohérent et rentable apparrament mais pour moi le hic c’est le quartier. Je ne connais pas Metz mais en ce qui me concerne j’ai toujours choisi les centre villes pour les apparts et la 1ére couronne pour les maisons qui sont plus destinés aux familles. Es tu sur de ton quartier ? Aimerais tu y habiter ? Poses toi bien ces questions car tu risques d’avoir une population différentes des centres villes et ses étudiants. Si tu repenses à la vente, on est en plein creux alors attention…Tiens nous au courant…
Bonjour Bruno,
Effectivement, le hic c’est le quartier. Je suis en train de me renseigner activement sur ce point…
Après avoir une population moins aisée peut ne pas forcément poser de problème tant qu’on le fait en connaissance de cause.
Mais c’est vrai que pour la revente, ça peut être plus dur.
Intéressant ! On sait quand les travaux se terminent ? Entre l’acquisition et la livraisons de l’immeuble, tu devra assumer le crédit. A moins de revendre des apparts en cours de livraison. En outre, il faut espérer aucun retard ou imprévue dans les travaux.
Cela étant dit, l’opportunité parait bien tentante. Le tramway est un réel atout de vente ou de location.
Pour les 40% d’endettement, le chiffre parait cohérent. Vu ta gestion, l’accumulation de patrimoine et le cash flow dégagé pour chacune de tes acquisitions, tu es pour moi, bien moins endetté qu’un ménage lambda ayant 50000€ de dettes.
Salut Nouredine,
J’estime qu’il faudrait 6 à 8 mois pour terminer les travaux. Et c’est sûr que pendant ce temps, pas de rentrées ! Donc il est presque obligatoire de choisir un crédit avec possibilité de différer l’amortissement. A la Société Générale, on peut différer pendant 36 mois par exemple. Ce qui ferait des mensualités d’un peu plus de 1200 € pour un montant emprunté de 420.000 € à 3,5% sur 20 ans.
Il serait bon également de négocier les indemnités de remboursement anticipé…
Bonjour François,
En effet, le projet à l’air intéressant, il est toujours plus rentable d’acheter groupé. Je pense qu’en revendre une partie est une bonne option à prendre en compte, mais en gardant la majorité des quote-parts de la copro.
Je ne suis pas de la région, mais que je sache, c’est une ville étudiante et de garnison (J’y ai fait mon service militaire à la base aérienne), donc il doit y avoir un marché locatif et peut être même en courte durée avec les militaires de passage.
SVP : N’allez pas sur mon blog, il est en construction
Jerome Articles récents…Mon premier article
Bonjour,
Echange de bons procédés, quelques conseils de juriste et assureur :
La dommage ouvrage est normalement une obligation, même pour les particuliers, mais la sanction n’est prévue que pour les professionnels. Par contre si tu as des malfaçons tu devras te retourner individuellement contre chaque corps de métiers, ce qui est parfois délicat pour déterminer les responsabilités.
Enfin, juridiquement tu deviendras le maître de l’ouvrage et tu seras réputé constructeur au sens de l’article 1792 du code civil => si tu revends avant les 10 ans et qu’il y a un problème tu répondras en décennale, à charge pour toi de te retourner contre l’assureur.
Un conseil vérifie bien les attestations de décénnale en appelant les assureurs qui te préciseront la nature et les plafonds de garantie. NB : en cas de disparition du constructeur tu pourras toujours actionner son assureur.
Enfin, ne minimise pas l’évaluation du temps de suivi de chantier ou prends un maître d’oeuvre pour finir, mais rajoute 8% d’honoraires (à négocier car le chantier est presque fini).
Bon courage
Bonjour Fabrice,
Merci pour ces précisions qui confirment ce que le courtier en assurance ainsi que le notaire m’avaient dit. Il est cependant possible de souscrire une DO pour le reste des travaux.
Pour le suivi, c’est clair que j’opterais pour un maître d’oeuvre, vu la distance de mon domicile (60km)
Effectivement la rentabilité m’a l’air très intéressante…mais dans ce cas comment se fait-il que des investisseurs ou des marchands de bien ne se soient pas déjà jetés dessus ?
C’est la question que j’ai posée à l’agent immobilier qui est aussi promoteur. Sa réponse était qu’il n’avait pas la compétence pour une reprise de chantier…
Sinon l’immeuble n’est pas super bien placé… c’est peut-être ce qui refroidi les marchands de biens qui veulent certainement revendre très rapidement.
Ton projet à vraiment l’air stimulant!
Une question me turlupine par contre:
Je te suis depuis pas mal de temps maintenant et j’ai cru comprendre que ton taux d’endettement est très élevé du fait de tes précédentes acquisitions.
Comment vas tu t’y prendre alors pour trouver un financement
J’ai en tout cas hâte d’en savoir plus!
Réponse commune pour Ludo et El Rancho : notre taux d’endettement n’est pas « si élevé que ça ». Nous sommes à 40% en ne comptant que 70% des revenus locatifs. Notre « reste à vivre » est par contre assez élevé, ce point combiné à un dossier qui rapporte nous permet de continuer à emprunter (avis du directeur d’agence d’une de nos banque, et avec les résultats de demandes de prêt chez Meilleurtaux)
Hello François,
Avec tous tes achats, la banque ne devient pas réticente ? Car là, on parle quand même de 450 000 euros…
passion-locatif Articles récents…S’enrichir grâce à la location saisonnière, le livre !
Bonjour,
Cela fait parti de la négociation avec la banque. On ne parle pas d’un achat « plaisir » mais « d’une affaire, un business ». La banque prend moins de risque en finançant un immeuble qu’une Porche!
Je commence à peine à m’intéresser au studio donc je n’aurais jamais regardé une annonce concernant un immeuble, mais d’après tes calcul, le bien à l’air vraiment intéressant, d’autant plus que tu peux revendre l’immeuble entier mais que tu peux aussi le revendre en lot si besoin pour récupérer du cash ou payer moins de frais de copropriété, etc.
Enfin je ne m’étale pas trop sur le sujet, tu es sans doute mieux placé que moi pour le faire ! :)
mais je compte bien suivre l’affaire.
Wilfried Boulet Articles récents…Parking Attitude
Bonjour Wilfried,
La revente en lots serait bien plus intéressante financièrement qu’une vente en bloc. Mais il faut faire particulièrement attention à un reclassement en marchand de bien.
Sinon une autre idée que nous avons serait de revendre 3 appartements pour rembourser presque intégralement le crédit et conserver les 3 appartements restants.
Bonjour,
Je rejoint François sur l’opération de revente, mais en gardant quelques apparts et en ne faisant pas d’autre opération dans la foulée le statut de marchand de biens ne devrait pas être retenu. Ceci étant dit, ce n’est pas une tare d’être marchand de bien ;)
Pour ce qui est des frais de Copro, l’avantage d’un immeuble, c’est que la copro c’est toi.
La requalification en marchand de biens n’est pas une tare mais un coût fiscal très important.
La jurisprudence est floue sur le sujet et le fisc a décidé de vous requalifiez il faut que vous soyez irréprochable sinon vous plongez.
Certains ont été requalifiez sur une multitude d’opérations pendant 20 ans.
Philippe
Bonjour François,
Je t’avouerai que cette annonce est intéressante même si elle demande pas mal de travail de fond surtout avec les travaux. Justement, c’est ce qui peut permettre de tirer un bon prix.
A mon avis, il faut surtout réussir à trouver quelqu’un de pas trop cher et compétent pour finir les travaux dans les devis annoncés.
Bonne chance si tu te lances !
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