4 bonnes raisons de faire des travaux de rénovation

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4 bonnes raisons de faire des travaux de rénovation

travaux de rénovation

 

A moins d’avoir investi dans du neuf ou acheté un bien déjà rénové, il est fort probable que vous deviez prochainement entreprendre des travaux de rénovation ou d’amélioration dans votre bien. J’ai côtoyé certains propriétaires qui, peut-être trop proches de leur argent, remettent toujours à plus tard ces travaux. Or le calcul n’est pas forcément le bon…

Je précise que les travaux auxquels je pense ici ne sont pas de lourdes rénovations (toiture, électricité, plomberie…), mais par exemple un rafraîchissement des peintures, changement des revêtements de sol, la pose d’une cuisine équipée.

Voici quelques bonnes raisons pour vous les réaliser :

travaux de rénovation

 

1- Redonner du cachet à votre bien

L’évidence même… vous êtes-vous demandé pourquoi il n’y a pas de photos sur certaines annonces d’appartements en vente ou en location ? Peut-être que le propriétaire a honte de l’état de son bien…

Des photos parlent mieux qu’un long discours :

travaux de rénovation
source www.linternaute.com © Matthieu Dufossé

Alors… dans quelle version de cette cuisine préféreriez-vous faire la vaisselle ??
Aucune bien sur, vous n’aimez pas faire la vaisselle. Mais s’il faut choisir, il n’y a pas beaucoup à hésiter !

 

2- Vous démarquer par rapport à la concurrence

Dans les endroits où la concurrence est rude, mieux vaut avoir tous les atouts en main. Sur les annonces de biens mis en location, des photos d’un appartement en bon état sur attireront forcément beaucoup plus de visites… et donc beaucoup plus de candidats.

Vous aurez donc moins de vacances locatives en proposant un logement plus « sexy ». Le retour sur investissement est difficile à évaluer, mais si vos travaux vous permettent de gagner 1 mois à chaque remise en location de votre bien, le calcul est vite fait !




3- Louer plus cher

Evidemment, tous les travaux de rénovation ne permettent pas de louer plus cher. Si vous refaites la peinture, pas question de changer le montant du loyer. Mais en reprenant l’exemple d’une cuisine équipée, cela peut être le cas.  Dans ma région, les appartements en disposant se louent minimum 20 à 30 € plus cher que ceux qui n’en ont pas.

Il faudra quand même plusieurs années pour rentabiliser l’investissement, mais ça en vaut la peine, la cuisine ayant une durée de vie normalement supérieure à 10 ans.

Inconvénient de louer plus cher : vous paierez automatiquement plus d’impôts… C’est un choix.

 

4- Faire des économies

Je vous vois venir… faire des économies en dépensant de l’argent !! c’est une blague !

Comme je l’ai expliqué dans cet article, les travaux (réparation, rénovation…) que vous faites faire dans un bien destiné à la location sont déductibles des revenus locatifs, si vous déclarez au régime réel.

Donc au final, le coût réel de vos travaux est moins élevé que le montant de la facture. Comment calculer l’économie ? Rien de plus facile : appliquez votre tranche d’imposition + le taux de prélèvements sociaux en vigueur au montant de la facture et vous l’avez.

Prenons un exemple, toujours avec la cuisine. Supposons que vous soyez imposé à 30%, avec les prélèvements sociaux à 15,5%. Votre facture s’élève à 2500 €. Vous économiserez  2500*(0.3+0.155) = 1137,5 € d’impôts, soit un coût final de votre cuisine de  1362,50€. Quasiment moitié prix !

Pour une tranche d’imposition à 41%, le coût final passe à 1087,50 €. Plus on est imposé, moins les travaux reviennent cher ! C’est un problème récurrent chez nous… Un crédit d’impôt aurait peut-être été plus équitable…

 

Remarque: en location meublée, ce calcul n’est valable que pour des factures inférieures à 500 €. En effet, au-delà de ce montant, les factures passent en amortissement.

 

A vous de jouer !

Si vous avez un projet de travaux et que vous souhaitez avoir une idée du coût, j’ai mis en place un outil de demande de devis en ligne, disponible àen suivant ce lien : http://objectif-tune.fr/boite-a-outils/devis-pour-travaux/

 

25 Comments on “4 bonnes raisons de faire des travaux de rénovation”

  1. Bonjour,

    Tout d’abord bravo pour cette excellent article et la qualité de votre blog!

    Cependnant, je m’interroge quand même sur le calcul que vous faites dans le point 4 en prenant l’exemple de la cuisine.

    En effet vous écrivez:

    « Votre facture s’élève à 2500 €. Vous économiserez 2500*(0.3+0.155) = 1137,5 € d’impôts, soit un coût final de votre cuisine de 1362,50€. Quasiment moitié prix ! »

    A moins que je ne me trompe, le coût de la cuisine représente ici une charge DEDUCTIBLE SUR LA BASE IMPOSABLE du revenu net fiscal, et donc ne génère ensuite un CREDIT D’IMPOT sur le montant final de l’impôt à payer.

    Ainsi, votre cuisine ne vous a donc pas couté à la fin 1362 €… mais toujours 2500 euros.

    C’est grâce à sa déduction de votre base imposable, qu’elle entraine une diminution du revenu net imposable et donc un impôt plus réduit à payé d’impôt à payé de 1137,5 € (à TMI de 30% égale). Mais elle n’entraine pas un crédit d’impôt (l’Etat ne vous fait pas un chèque de crédit d’impôt de 1137,5 € ce qui alors diminuerait réellement le coût de votre cuisine à 1362 €)

    En exemple:

    coût réel total de la cuisine sans déduction de charges= 2500 € + 1137,5 € d’impôt = 3637,5 €

    coût réel de la cuisine avec la déduction de charges= 2500 € + non impact des 1137,5 € d’impôt = 2500 €

    Sans vouloir être pointilleux, il me semble que ce calcul est plus cohérent… mais les différences entre deduction, réduction et crédit d’impôt sont ici essentielles.

    Et vous avez parfaitement raison de souligner que l’impact de cette deduction est d’autant plus fort que le TMI est élevé, car il peut même permettre de ‘baisser » d’une tranche de TMI, et donc de diminuer alors fortement l’impôt.

    Cordialement,
    Deluxe

    • Bonjour Deluxe,

      D’abord merci pour votre message à propos du blog.

      Pour vous répondre, je pense que vous vous trompez. Je suis d’accord avec vous, les travaux de rénovation ou d’amélioration constituent des charges déductibles DES REVENUS FONCIERS uniquement. Je n’ai jamais parlé de crédit d’impôt !

      Si je reprends cet exemple en complétant :
      En 2013, vous avez déclaré un bénéfice foncier imposable de 10.000 €. Supposons que ces revenus soient imposé dans la tranche à 30%. Vous devrez alors payer 10000*0.455 soit 4550 € d’impôt. Le « résultat après impôts » sera de 10000-4550 = 5.450 €

      Supposons maintenant que vous ayez fait 2500 € de travaux déductibles.
      Votre bénéfice imposable sera de 10000-2500 = 7500 €. L’impôt à payer s’élèvera à 3.412,50 €. Le « résultat après impôts » sera alors de 7500 – 3412.5 = 4087.5 €.

      Les 2500 € de travaux vous auront au final réellement coûté 5450 – 4087.5 = 1362.50 €

  2. Bonjour François,
    Je viens d’essayer le simulateur.
    Quelle difference entre mettre le montant des travaux dans le prêt ou à part?
    Je parle du point de vue fiscal.
    (pour moi il s’agit de travaux de ravalement qui représentent environ 20 % de l’acquisition totale pour un emprunt sur 20 ans)

    Merci pour ton site passionnant et stimulant.
    Marie.

    • Bonjour Marie,
      Point de vue fiscal, il n’y en a aucune.
      Par contre, en mettant les travaux dans le prêt, leur montant ne vient pas réduire le résultat de l’année.
      Exemple, si je réalise 3000 € de travaux dans 3 ans, ces 3000 € passent en charges payées dans l’année.

  3. Lié à mon expérience personnelle en rénovation où je fais tous les travaux ( plomberie , électricité , carrelage , SDB , cuisine , plâtre , porte , fenêtre )

    Je peux vous indiquer qu’en passant par l’enseigne bricodepot , une rénovation complète de studio ou T1 coûte entre 2000 € et 2500 € maximum.

    Je précise que je travaille dans l’informatique sans aucun lien avec
    les métiers du batiment mais avec quelques recherches sur internet et un peu de courage pour vous lancer vous diviserez votre facture de travaux par 8 à 10 sans problème.

    Philippe

    • Merci pour ton retour Philippe !
      C’est vrai qu’en faisant tout soi-même, on économise énormément d’argent… et on est sûr du résultat !
      Par contre ça prend beaucoup de temps, et en ce moment je ne peux pas me permettre de faire les choses moi-même. Ca sera pour plus tard quand mes filles auront grandi un peu !

    • Peux-tu déduire des impôts le prix des matériaux utilisés pour rénover du locatif?

      Merci

  4. Bonsoir François,

    Deuxième article que je lis sur ton blog. Ils sont vraiment comme je les aimes ;)

    Bien explicatifs et applicables à tout un chacun. La réalisation de travaux est vraiment très avantageuse pour les détenteurs de biens.

    A préciser qu’il faut déclarer ses revenus sous le régime réel et non pas micro-foncier!

    A plus tard,

    Pierre-Antoine

    • Bonjour Pierre-Antoine,
      Merci pour tes commentaires. Tu as raison, je vais préciser qu’il faut déclarer en réel. C’est vrai que ça me paraît évident, mais ça n’est pas forcément le cas de tout le monde !

  5. Bonjour

    Bravo pour ces 4 bonnes raisons, le détenteur de biens immobiliers qui commencent à produire des rentrées NE DOIT pas négliger la 4ème raison.

    Elle devient dans mon cas avec 56.5% d’impots la derniere raison qui permet de s’en sortir en développant du patrimoine au détriment du rendement.

    bravo pour vos articles

    • Aie, c’est vrai que ça fait mal d’être dans cette tranche d’imposition !
      Savez-vous qu’il existe des SCPI particulières permettant de générer du déficit foncier ? Elles peuvent être une piste…

  6. Aprés le plus difficile à mon sens est de prévoir la somme des travaux.

    Combien comptez vous par exemple pour rénover un studio? Pour le rafraichir?

    Si vous le faites vous même ou non c’est un montant totalement différent.
    Des expériences à ce sujet serait vraiment utiles même si je conçois que chaque cas est unique. On doit arriver à élaborer des fourchettes de couts selon la nature des travaux ainsi que la surface non? Prochain article?^^

    • Bonjour Quentin.
      C’est en effet une très bonne idée, j’avais mis un long commentaire mais je vais plutôt tout reprendre dans un nouvel article qui sera publié très vite.

      • Moi je l’ai vu (par mail) ^^

        Je dirais que le coût des travaux est surtout dépendant de la région !

        • Y aurait il du favoritisme?^^

          Oui je suis d’accord que selon les régions les prix diffèreront mais il doit être possible de s’approcher <> fourchette de prix en excluant des cas extrêmes comme Paris par exemple.

  7. Les points 1,2,3 paraissaient évidents ( encore fallait il y penser ) , mais je ne savais pas pour le point 4.
    Merci pour ces conseils !

  9. Décidément vos articles sont sympas !

    Petite question, est-ce que ces travaux doivent être réalisés par un professionnel ou est-ce que ma facture Casto*Leroy suffit à la déduction des revenus locatifs ?

    Merci :)

    • Pour que la main d’oeuvre puisse être déduite, les travaux doivent effectivement avoir été réalisé par des pros.
      Par contre une facture de chez Leroy ou Casto doit suffire pour déduire le prix des fournitures ou du matériel.
      Cette facture doit être établie à l’adresse de votre bien.

  10. Ah ça fait plaisir de vous revoir écrire :)

    Tout à fait d’accord avec vous, mettre 1000 e pour apporter du cachet à son bien ou les <> à l’état?
    Je nous qualifierai pas d’égoïstes mais le choix parait financièrement logique.

    • C’est vrai que ces derniers temps ont été un peu chargés pour moi et je n’ai pas publié comme je l’aurais voulu… Mais c’est reparti !