Je ne serai pas rentier… tout de suite !

Posted on Publié dans Immobilier Étiquetté avec , ,
Je ne serai pas rentier… tout de suite !

pas rentier

 

 

Je vous avais parlé dans cet article d’un bien situé au Luxembourg avec un très fort potentiel, qui nous avait interpellés car il aurait pu faire de nous des rentiers… Vous vous en doutez après avoir lu le titre, nous ne donnerons pas suite. Voici tout de même une petite explication de la démarche que nous avons suivie pour l’analyse, et quelques détails sur les résultats.

 

devenir rentier avec l’immobilier

Obtenir plus de renseignements sur le bien

Avant une éventuelle visite qui aurait fait perdre du temps à tout le monde, j’ai préféré me renseigner autrement, et certainement plus objectivement. J’ai la chance de travailler dans une banque et donc d’y avoir des contacts privilégiés. J’ai donc contacté un de mes collègues qui s’occupe des crédits aux particuliers pour tâter le terrain. Comme l’immeuble comprend un local commercial, il m’a finalement aiguillé vers un autre collègue qui s’occupe des crédits aux PME et qui connaît très bien la ville en question ainsi que le marché immobilier.

Après un entretien avec lui, douche froide par rapport au commerce. Je pensais que ce quartier était « vivant » et bien placé pour les commerces du genre bars et boîtes de nuit (car c’était le cas du temps où je le fréquentais). Or c’était bien le cas, mais ça ne l’est plus du tout. Ce quartier est plutôt à l’agonie côté commerces… Le collègue m’a carrément conseillé de transformer le bar/boîte en logement ou d’essayer de le vendre, ou vu la très bonne rentabilité des chambres, de le laisser vacant.

Point positif par contre : d’après lui la location de chambres a beaucoup d’avenir, de plus le tarif pratiqué ne l’a pas choqué du tout. C’est plutôt le côté éthique qui le dérangeait. Car à ce niveau, on s’approche du « marchand de sommeil ».

Bilan : des travaux à réaliser pour transformer la partie commerce en logement. Et certainement d’une grosse envergure (notamment à cause de la piscine), estimés rapidement à 100.000 €.  Le commerce dont le loyer était estimé par l’agence à 3500 € se transformerait donc en logement, loué selon la rénovation entre 1200 et 1500 € (ce qui fait tout de même une belle rentabilité par rapport au montant estimé des travaux).

 




Le financement

Comme j’ai l’habitude de le faire chaque fois que je trouve un bien qui m’intéresse vraiment, j’ai déposé une demande de financement chez un courtier en ligne (Meilleurtaux), qui propose l’option de financement de biens à l’étranger. Et je n’ai eu aucune réponse à ce jour… J’ai également contacté un autre courtier en ligne (Cyberprêt – avec qui nous avions déjà travaillé) par mail pour le questionner à propos de l’achat d’un bien à l’étranger… Et d’après lui c’est très difficile de se faire financer en France.

Dernière action : contact avec un courtier « physique » du coin (CAFPI). Lui m’a indiqué que seules 2 banques parmi la centaine avec laquelle il travaille seraient susceptibles d’accepter. Mais l’une des 2 uniquement pour de la résidence principale – et la 2ème trop gourmande en garanties par rapport à ma demande. Il m’a donc aiguillé vers un courtier luxembourgeois.

Ce dernier n’a fait que me confirmer ce que je savais déjà, à savoir que les banques luxembourgeoises demandent 15 à 20% d’apport sur le coût du projet. Il a tout de même fait des demandes avec comme seul apport uniquement les frais de notaires, « pour voir ». Retour de la semaine dernière : pas assez d’apport, quartier trop en déclin pour le commerce…

Bilan : comme vous le savez (voir  notre « recette » pour investir, ici et là), nous privilégions les financements avec un apport minimum, voir nul. Même si nous aurions pu nous permettre d’apporter les frais de notaire, 1) c’est insuffisant et 2) nous n’aurions certainement pas voulu…

 

Conclusion

Malgré d’importants travaux à réaliser pour transformer le local commercial en habitation, cet immeuble reste une superbe affaire. En effet, le prix au m2 à l’achat est environ 30% moins cher que ce qui se fait dans le même secteur (toujours d’après mon collègue). La rentabilité, même avec le local commercial inoccupé est énorme (16%)… ce qui donnerait tout de même un cashflow positif de près de 5000 € par mois (avec l’apport donné ci-dessous).

Mais le capital de départ nécessaire à l’investissement n’est pas à notre portée… (il faudrait mettre environ 180.000 € sur la table). De plus, la gestion locative de chambres meublées demande d’y consacrer beaucoup de temps. Le turnover doit être important vu les prix demandés, et il faut trouver à louer à ce prix… et en colocation ! Le précédent propriétaire, vu son activité (je rappelle qu’il était le gérant du bar/boîte de nuit du rez-de-chaussée) devait avoir beaucoup de relations et de facilités à trouver des occupants. Il n’en serait pas forcément de même pour quelqu’un d’autre.

Dommage… ça sera pour une prochaine fois. A moins qu’il n’y ait des amateurs parmi vous pour constituer un apport  ??

 

 

21 Comments on “Je ne serai pas rentier… tout de suite !”

  1. Bonjour François,
    le principal est d’avoir appris de nouvelles choses tout au long de ce processus.
    C’est vrai que l’affaire est belle et bien située par rapport à ton lieu de résidence. De plus le rendement calculé est tout à fait exceptionnel.

    Bon courage pour tes futures recherches !

    Lionel

  2. Bonjour à tous,

    Je viens vers vous car je compte me lancer dans l’investissement locatif.
    Objectif : Devenir rentier rapidement.

    Apres avoir lu plusieurs forums, livres, magazine je me sens prêt à attaquer.

    Un des facteurs clés de succès pour atteindre cet objectif est de bien s’entourer.
    Il y a sur ce forum des personnes qui semble bien renseigné sur ce sujet.

    Ma demande :
    Pouvez-vous me conseiller sur Paris pour :
    Des artisans sérieux capable de faire des travaux rapidement et à moindre coûts ?

    Un expert-comptable capable de faire mes comptes, me conseiller fiscalement et sur les limites pour en pas être reconsidéré comme marchand de bien (bien sûr bon rapport qualité/prix)

    Pour le notaire, j’en ai un qui pour le moment est très bien, est-ce qu’un seul notaire est suffisant ?

    Des agents immobiliers ou autres capable de vous dénicher des bonnes affaires ?

    Des banques qui suivent facilement ces projets et avec des taux intéressants?

    Merci par avance pour votre aide.
    Je partagerai à mon tour les bon tuyaux tout au long de mon projet.

  3. 180 000 ca ne me semble pas si élevé qu’il n’y parait pour le bien dont tu parles. A combien s’élevait le montant emprunté sans indiscrétion ?

  5. Bonjour à tous,

    Je m’excuse d’avance mais je ne savais pas trop où poster ce genre de commentaire.

    Où est « l’arnaque » dans ce genre de vente? Rentabilité + de 20%!

    http://www.leboncoin.fr/bureaux_commerces/392004515.htm?ca=12_s

    Si il n’y a pas de risques et aucune clauses spéciales dans les contrats alors j’espère que j’aurai donné des idées à certains ^^
    La seule chose qui me laisse penser que ce genre d’affaire est actuellement possible, c’est que les gens ont besoins d’argent rapidement en ce moment à cause de la conjoncture actuelle, mais de là à céder une telle affaire… « ouahou! »

    • Bah c’est simple, c’est le droit au bail qui est à vendre et non les murs !!!
      Ce n’est pas une arnaque, faut juste bien lire les annonces :)

  9. François , pourquoi ne pas lancer un tour de table sur ton blog et sur un autre site pour voir le taux de retour.

    Philippe30

  11. Les chambres meublées louées si chères ne servaient t’elles pas à « loger » les entraineuses de cette boite à filles faciles? Tu veux te transformer en maquereau c’est çà? :)

    • Si si elles servaient bien à ça. Du temps où le bar était un cabaret…
      Mais je peux vous dire que vu les noms sur les boîtes aux lettres, personne n’aurait envie de se laisser « entraîner » ;-)

    • Salut Philippe,
      Aucun problème pour passer par un courtier. Je l’ai déjà fait « pour rire » sur un dossier à 3.200.000 €.
      Et le mieux c’est que j’ai eu des réponses ! Alors que cette fois-ci, aucune. Si le bien s’était trouvé en France, aucun doute que j’en aurais eues.
      Je t’invite à aller voir ce post sur le forum Devenir Rentier où figure tout en haut de la 2ème page un screenshot des propositions que j’avais reçues (toujours chez MeilleurTaux d’ailleurs) : http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=2358&p=1

  14. Merci François pour ce retour d’informations.

    La mariée était trop belle ou la dot trop élevé…

    Reste que vue ce que tu écris et sa situation l’affaire semble bien.

    Mais est-ce que tu es certain d’avoir le droit de transformer le commerce en logement car en France c’est souvent pas possible.

    Quand au prix de modification , je étonné de l’ampleur du prix annoncé de 100.000 €.

    Philippe

    • Salut Philippe,
      Les 100.000 € ont été évalués « à la louche » par mon collègue. Il faut savoir que les tarifs des artisans / société luxembourgeoises sont au minimum 50% plus cher qu’en France.
      De plus, le « standing » des logements luxembourgeois est très différent (beaucoup plus élevé) de celui dont on a l’habitude en France.
      Mais c’est sûr qu’il y aurait moyen de faire moins cher.
      Pour la transformation en logement, je ne me suis pas encore renseigné sur ce qui se fait au Luxembourg.