Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

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Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

investir dans un immeubleBien souvent, lorsqu’on se lance dans un premier investissement locatif, on pense à un studio ou à un petit appartement. Le problème avec ce type de biens, c’est qu’à moins d’avoir un gros apport ou d’avoir déniché une perle rare, il est difficile d’arriver à l’autofinancer. Les revenus commenceront donc à tomber à la fin du crédit.

Vous n’avez pas envie d’attendre 10, 15 ou 20 ans avant de profiter des fruits de votre investissement ? La solution est dans le titre… achetez un immeuble  ;o)

investir immeuble de rapport

Bon, ainsi dit, ça paraît un peu violent… et ça peut faire peur. Evidemment, je ne parle pas de débuter par un immeuble de 10 appartements ou plus (de toute façon, c’est rare et cher), mais de commencer raisonnablement, 3 ou 4 logements par exemple. On peut en trouver ailleurs que dans les grandes villes pour moins de 200.000 € (exemple ici avec un immeuble à plus de 14% brut, qui nécessite un bon rafraichissement, mais à ce prix et avec cette rentabilité…)

 

Quelques bonnes raisons pour vous donner envie :

  • Le prix au m2 est plus faible que pour un appartement : on achète plus de surface d’un coup, donc moins cher. Exemple : dans une ville que je connais bien, le prix au m2 pour les appartements dans l’ancien est d’environ 1600 €. Pour les immeubles de rapport, on passe à 1160 €, soit près de 30% de moins (j’ai fait les calculs moi-même en prenant des annonces d’une dizaine de bien similaires de chaque type)
  • Le marché est moins concurrentiel que celui des appartements. Il y a moins de biens à vendre, mais aussi beaucoup moins d’acheteurs potentiels. Il y a donc une plus grosse marge de négociation.

                       Les 2 points précédents font que la rentabilité est meilleure que sur des biens uniques.

  • Vous êtes seul maître à bord : pas de syndic à payer, et c’est vous qui décidez quand effectuer quels travaux, pas une assemblée de copropriétaires.
  • L’impact d’un impayé ou d’une vacance locative (délais entre 2 locations), est très réduit : les loyers des autres appartements rentrent toujours… Le banquier appréciera !
  • Vous avez la possibilité de revendre à la découpe pour de belles plus-values (cf. les 30% de différence du premier point). Mais attention, ça peu s’avérer compliqué car il faut créer une copropriété (avec passage par un géomètre pour déterminer les lots, et notaire établir pour le règlement…)
  • Vous pourrez économiser sur certains coûts. Pour l’assurance, les compagnies appliquent souvent des réductions dans le cas d’un immeuble. Sans vouloir faire de pub, la MAAF propose 55% de réduction à partir de 2 biens situés à la même adresse.
  • Autre exemple, les frais de notaires seront bien moins élevés si vous achetez un immeuble à 150.000 € que 3 appartements à 50.000 €. Voici le résultat d’une simulation faite sur www.paris.notaires.fr, la référence pour l’estimation des frais : 10.800 € pour l’immeuble, 4.800 € par appartement (soit 14.400 € en tout)



Evidemment, il y a aussi quelques inconvénients :

  • S’il s’agit d’un premier achat, le crédit sera un peu  plus difficile à obtenir. Je vous recommande de passer par des courtiers en ligne.
  • Si vous ne faites pas gérer par une agence (ce que je vous recommande également car ça n’est pas donné – voir cet article), il faudra investir du temps pour vous former. Mais je vous rassure, contrairement à ce que l’on peut croire, c’est à la portée de tout le monde.
  • Comme vous êtes le seul propriétaire, les travaux seront entièrement à votre charge. Attention donc à l’état du bien que vous convoitez.
  • Avec des revenus plus élevés, attention aux impôts qui augmentent ! Mais on n’a rien sans rien…

 

Enfin, quelques points auxquels il faut être attentif :

  • Les raccordements (électricité et eau) doivent idéalement être individuels ou au moins disposer de sous-compteurs (sinon bonjour la galère pour les décomptes de charge)
  • En cas de présence de locaux commerciaux en rez-de-chaussée, bien analyser ceux-ci (voir cet article)
  • Comme pour n’importe quel achat, toujours faire bien attention à la taxe foncière, elle peut être (très) importante.
  • Si les appartements sont occupés, il faut essayer d’obtenir du propriétaire la preuve du bon paiement des loyers (demander ses extraits de compte par exemple, mais il n’est pas obligé d’accepter)
  • Si les appartements sont vides et si vous ne connaissez pas trop le marché locatif local, consultez les annonces de biens similaires pour vous faire une idée des prix, et n’hésitez pas à passer des annonces fictives pour tester la demande.

 

Selon moi (et le concepteur du Monopoly d’ailleurs :-)) ), l’immeuble de rapport est le meilleur des investissements, et notre type de bien privilégié pour arriver à atteindre notre but (retraite avant 50 ans – voir ce post sur le forum de Retaill and Co). Evidemment, je peux dire ça parce que je n’habite pas à Paris où je n’aurais certainement jamais les moyens de m’en payer un… ;-(

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23 Comments on “Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?”

  1. Super blog, je me régale.
    Joli référence au Monopoly, mon jeu préféré soit dit en passant !
    Mon objectif : retraite à 30 ans ;)

  2. Bonjour

    Je suis entièrement d accord avec François j’ai commencé de zéro j’ai pu acheter mon premier immeuble de rapport l an dernier entièrement à rénover.
    Résultat un an après 3 locataires en place tout ce passe bien cash Flow positif de 350€ par mois.

    Je vien d en acheter un deuxième toujours à rénover j’ai les clé en juin compromis signé et crédit accorder.

    Sa me fera 6 appartements.
    Si vous avez des questions n’hésitez pas j y répondrai avec plaisir. :-)

    Du moment que vous avez un bon projet et un peu d apport les banques vous suivent !

    Nicolas

    • Acheter en province dans une petite ville, toujours proche de chez soi, est pour moi le meilleur compromis que j’ai trouvé.
      Moyennant des travaux et une attention particulière donnée à l’esthétique, tout les appartements sont loués .
      Le rendement dépasse les 14% !!!(donc des mensualités même pas de la moitié des loyers)
      je pense que pour la première opération, réussir est indispensable pour pouvoir continuer à investir et gagner la confiance de la banque.
      J’ai donc effectué les travaux moi meme et malgé quelques sacrifices durant 8 mois,l’opération est un succés.

  3. Hello, je me lance moi aussi dans l’investissement locatif, l’idée est aussi clairement la retraite anticipée. J’envisage très sérieusement d’acheter un immeuble, un petit immeuble de 4 F2 (37m²) dont un avec cours, en plein centre d’une petit ville normande, un prix négocié a 190000€; et il u a bien 4 compteurs EDF, 4 compteurs de GAZ, il est aujourd’hui géré par un notaire pour 5%

  4. C’est certainement une bonne idée d’investir dans le marché immobilier. On peut gagner de bons rendements sans but lucratif à travers elle. Au début, j’ai pensé que je devrais investir mon argent durement gagné dans une propriété ou non. Mais, après avoir lu votre article, je suis confiant sur ​​le concept.

    • Si les compteurs eaux et Edf sont séparés, il n’y a aucun pb pour le calcul de ces charges.
      A vérifier avant votre achat, un bon argument de négociation si les compteurs ne sont pas séparés…

      • Salut Guillaume.

        J’ai acheté l’immeuble en question il y a 1 an et demi, et je loue les appartements charges comprise, vu qu’il n’y a qu’un seul compteur gaz, eau et EDF pour les 8 appartements.

        ça marche bien, mais j’ai dû sensibiliser les locataires (avec diplomatie et tact !!!) pour qu’ils me préviennent sans délai à la moindre fuite d’eau et pour limiter les ouvertures de fenêtres quand le chauffage tourne plein pôt.

        Je fais des relevés de compteur à chacune de mes visites de l’immeuble (3-4 fois par mois), et je n’ai pas constaté d’abus de la part de mes locataires.

        La consommation par locataire est équivalente à celle que je constate en ce qui concerne ma résidence principale.

        Le fait de louer charges comprises nécessite, à mon avis, un relevé très régulier des compteurs afin de vérifier qu’il y ait un usage « normal » du gaz, électricité et absence de fuite d’eau.

        A bientôt et ….. bonne investissement pour cette année 2015 qui approche à grand pas !!!!

  6. Oui mais même avec la pose de sous compteur gaz et électrique, certes on sera au réel, mais je revendrais le gaz et l’électricité de la même façon (de façon illégale), non?

    Il n’y aura bien qu’un abonnement électrique et gaz (les miens) et le point de livraison sera au niveau des compteur principal d’elec et de gaz, et non des sous compteurs, non?

    Et du coup je renvendrais de la même façon mon gaz et mon électricité, et comme tu me l’a appris c’est illégal

    Mes locataires n’auront dans cette configuration aucun contrat avec EDF et GDF vu que le point de livraison ne sera pas directement à leur logement?

    Y’a t’il une solution ou y’a t’il qqchose que je n’ai pas compris.

    J’avoue que tu soulèves un point important auquel je n’avais vraiment paspensé et qui mérite vraiment d’être éclaircit

    • Il n’y a pas de problème par rapport au gaz (sinon tous les immeubles avec du chauffage collectif seraient concernés), cela ne concerne que l’électricité. Après je ne sais pas quels sont les risques… Mais je sais que c’est un cas qu’on retrouve assez régulièrement, et je n’ai jamais entendu parler de poursuites.

  7. « •Les raccordements (électricité et eau) doivent idéalement être individuels ou au moins disposer de sous-compteurs (sinon bonjour la galère pour les décomptes de charge »

    Je ne comprends pas pourquoi tu dis ça François, peux tu préciser STP.

    Je suis sur le coup pour un immeuble, avec chauffage au gaz et donc une chaudière collective à tous les appartements.

    Il n’y a pas de compteurs électrique et d’eau individuels;

    Je pensais, si je viens çà faire cette acquisition, faire la répartition des charges au tantième. Plus la surface est grande plus tu paies.

    Pourquoi estimes tu que c’est compliqué?

    Sinon, sais tu si financièrement le coût est important d’individualiser ces consommations et donc de faire poser des compteurs élctrique et d’eau individuels?

    Merci de ton aide

    • Alors premièrement, à moins de faire du meublé, il est interdit de revendre de l’électricité. Et c’est le cas s’il n’y a qu’un compteur pour plusieurs appartements.
      Deuxièmement, la galère n’est pas de faire la répartition de charges. C’est de la faire passer auprès des locataires. Avec certains ça passe tout seul, d’autres sont par contre plus durs : « oui mais mois je ne suis jamais à la maison, je ne consomme rien » – « oui mais au-dessus, ils sont frileux, ils chauffent comme des malades » – « ils sont 5 dans leur F2, et je suis tout seul dans mon F3 et je paye autant qu’eux pour l’eau » …

      Voilà le genre de réaction auxquelles il faut s’attendre.

      La pose d’un sous-compteur d’eau ne coûte pas grand chose (pour une centaine d’euros, ça doit être fait).
      Par contre, pour l’électricité ça se corse. Il faut faire faire plusieurs arrivées par ERdF, il faut faire passer le consuel … Ca peut vite monter à plusieurs milliers d’euros. Mais encore une fois, pas de problème si c’est pour du meublé.

  9. Bonjour,

    Merci pour ce blog très documenté, dont les cosiels sont simples et pertinents … et pour une fois gratuits !

    J’aimerais soumettre à vos commentaires la situation suivante :

    – arpès avoir envisagé d’acheter un appartement sur Toulouse, mes recherches portent actuellement sur un petit immeuble de rapport. Je viens de trouver une proposition dont voici les caractéristiques :

    – immeuble R+2, composé de 5 appartements (1 T4, 2 T3, 1 T2 et 1 T1 bis)
    – en banlieue immédiate de Toulouse, proche des facultés, mais hors quartiers réputés « sensibles »
    – tous les appartements sont loués et rapportent actuellement 38 000 euros bruts par an
    – avant toute négo, l’immeuble est à vendre à 500 000 euros
    – ma situation financière me permettrait d’envisager cet achat, en recourant bien sûr à un crédit de long terme

    L’affaire me paraît intéressante à 2 points de vue :
    1) Le rapport locatif n’est pas mauvais a priori, notamment sur une grosse ville comme Toulouse.
    2) La marché locatif y est dynamique
    3) Compte tenu de la sitution de l’immeuble, la revente éventuelle sera facilitée

    Qu’en pensez-vous ? Merci de vos commentaires

    Marco

    • Bonjour, et merci pour les compliments !
      C’est un peu difficile de vous répondre comme ça sans plus de détails…
      D’après ces chiffres, et en fonction de votre apport et de la durée du crédit, l’immeuble peut s’autofinancer et même rapporter de l’argent. Donc ça pourrait être une bonne affaire.
      Après, je ne connais pas les prix de l’immobilier sur Toulouse, je ne peux pas juger si cette rentabilité est bonne par rapport à d’autres biens.
      Si vous ne l’avez pas déjà fait, je vous suggère de télécharger mon simulateur excel (disponible en vous inscrivant) pour tester y entrer vos paramètres et avoir une idée des résultats que vous pourriez obtenir.
      Vous pouvez aussi me donner plus de détails (sur le financement que vous comptez faire, l’état des appartements, votre tranche d’imposition, etc…) en utilisant le formulaire de contact, je vous répondrai sans faute… et toujours gratuitement ;-)

    • En regardant froidement les chiffres, la rentabilité brute n’est pas extraordinaire (7,6%). Il va falloir négocier à mort pour obtenir de l’autofinancement…
      Ce n’est pas pour autant que c’est un mauvais investissement, d’autres critères entrent en compte.
      Tu devrais t’éloigner un peu plus de Toulouse pour trouver du 10%, ça me semble un minimum sur un immeuble de rapport.

  10. Effectivement, au delà de son atout de rentabilité supérieure, l’immeuble de rapport présente l’énorme avantage (en général sous-estimé) d’etre le majoritaire ! On ne paye alors plus de travaux inutiles contre notre gré comme dans une copropriété classique…

    Or, par analogie, sur le marché boursier, les compagnies sont prêtes à payer beaucoup pour obtenir ce droit de majoritaire : c’est le principe des OPAs où elles cherchent à racheter aux actionnaires leurs actions pour se concocter une par majoritaire, en leur proposant un prix supérieur aux derniers cours de marché
    Julien de Mes investissements Articles récents…Le livre Construisez et gérez votre patrimoine avec succès / Guide pour s’enrichir lentement… mais sûrement !My Profile

  11. Une autre bonne idée peut être de s’associer à plusieurs pour acheter un immeuble de rapport. Supposons par exemple que l’immeuble compte 5 appartements, se regrouper à 5 pour acheter l’immeuble entier et prendre un appartement chacun peut s’avérer payant.

    Le prix individuel sera bcp moins élevé. En contrepartie il faut créer un syndic mais ça en facilitera d’autant plus la revente de/des appartements !

    • C’est vrai que c’est une bonne idée pour faire diminuer le prix d’un appartement.
      Après il peut être compliqué de trouver autant de partenaires pour l’achat, et pour faire une répartition des logements équitable ou en fonction de l’apport de chacun.

  12. Bonjour François,

    Ton article a fortement attiré mon attention!

    Je souhaiterai avec un ami débuter dans l’immobilier en investissant par exemple dans un petit immeuble de rapport.

    Mais il y a deux « petits » soucis:
    1) nous n’avons strictement aucune expérience(même si nous sommes actuellement en train de nous former…)

    2) Nous habitons en région parisienne où le prix au m2 est très très élevé.

    Je ne pense pas que des banques seraient prêtes à financer ce type d’opération du fait de notre manque d’expérience dans ce domaine…

    Ceci dit nous allons nous accrocher!

    Quitte à commencer par l’acquisition d’un studio… :)
    Salvio d’Entrepreneur débutant Articles récents…Premier bilan du blogMy Profile

    • Bonjour Salvio,

      Je ne pense pas que le premier des soucis que tu évoques en soit vraiment un. Vous avez l’air motivés et êtes sur la bonne voie puisque vous vous formez.
      La gestion locative n’a vraiment rien de très compliqué, et on trouve énormément d’informations sur le net.

      Pour le 2ème, point, c’est vrai que les prix sont très élevés en région parisienne. Tout dépend de votre situation : revenus, apport, patrimoine déjà existant…
      Après il faudrait peut-être s’éloigner un peu pour trouver quelque chose d’abordable offrant un bon rendement.

      Enfin, pour les banques, je ne pense pas que le manque d’expérience soit un problème. Elles vont avant tout analyser votre dossier d’un point de vue financier, et vous pouvez toujours dire que vous comptez faire gérer votre bien par une agence. Je pense que le mieux est d’en aborder quelques unes avant de vous lancer pour « tâter le terrain »

  13. Merci pour cet article complet.
    Effectivement, un immeuble à 150 000 euros ce n’est pas cher, tout juste un 15 m2 à Paris.

    Il faut aussi contrôler l’état de la toiture et toutes les parties communes, car en cas de problème c’est entièrement pour sa pomme.

    Et cela représente aussi beaucoup de temps pour gérer tout soi-même.
    Michel de Changer Gagner Articles récents…4 méthodes pour équilibrer les chakrasMy Profile

    • C’est vrai qu’il y a beaucoup de points à contrôler. On pourrait faire une liste, elle serait longue !
      Dans certains cas, il faut aussi pouvoir se décider très vite pour ne pas rater une bonne affaire. Par exemple, pour notre dernier achat (voir ici), nous avions fait une proposition sans même avoir pu visiter tous les appartements.
      Pour la gestion, c’est vrai que ça prend du temps. Enfin tout dépend aussi des locataires. Il y en a dont on n’entend jamais parler, et d’autres qui appellent pour une ampoule grillée ! (j’exagère un peu… Mais pas tant que ça)