Faut-il acheter sa résidence principale cash ou à crédit ?

A la demande de Julien du blog PremierBusiness, j’ai tenté de répondre à la question de l’achat cash ou à crédit de sa résidence principale. Question que je ne m’étais jamais posée, vu que je n’ai jamais eu assez de capital pour avoir à y réfléchir…

Si la réponse vous intéresse, voici le lien vers mon premier article rédigé en tant qu’invité.

Bonne lecture, et n’hésitez pas à venir commenter ici aussi !

Vous vous êtes peut-être posé cette question, comme beaucoup de lecteurs de Premier Business… Et vous avez de la chance, car si vous vous la posez, c’est que vous avez déjà un capital important. Je vais donc essayer d’y répondre.

Avez-vous déjà lu des auteurs comme Olivier Seban, Robert Kiyosaki ou autres ?

De leur point de vue d’expert, il faut bien comprendre que la résidence principale est un passif.

Qu’est-ce qu’un passif d’après eux ? C’est un bien que l’on possède, et qui nous coûte de l’argent (comme une voiture), ou n’en rapporte pas tant qu’on ne l’a pas vendu (du vin par exemple), ou qui perd de la valeur avec le temps (des meubles). Un actif, au contraire, est un bien que l’on possède et qui nous rapporte de l’argent (des actions de sociétés versant des dividendes, un investissement locatif).

Attention : ne pas confondre la définition du terme passif employé ici avec le passif que l’on retrouve dans l’expression « revenus passifs » qui correspond à des revenus que l’on gagne sans (presque) rien faire.

Une autre notion importante à prendre en compte est celle de « mauvaise dette » et de « bonne dette ». Une mauvaise dette finance un passif, une bonne dette finance un actif.

Si l’on combine donc le fait que sa résidence principale est un passif, et qu’une dette (donc un crédit) finançant un passif est une mauvaise dette, il est clair qu’il faut acheter cash sa résidence principale.

Les avantages, en plus de coller à la théorie précédente, sont nombreux et voici les principaux :

• pas de mensualités de crédit à rembourser
• donc pas d’assurance ou d’intérêts à payer, qui augmentent très fortement le coût de votre achat (par exemple, le coût d’un crédit de 100.000 € sur 20 ans à 4 % est de 45.435 €)
• votre taux capacité d’emprunt restera intacte, ce qui vous permettra de financer d’autres investissements ou envies

Mais on peut aussi voir les choses de manière plus nuancée. En finançant une partie de sa résidence principale d’une part et en plaçant le reste. Pourquoi ?

D’abord, si vous n’avez pas beaucoup plus de capital que le montant de votre achat, un achat cash placera ce capital intégralement dans la pierre. En cette période où les prix sont très hauts, n’est pas forcément judicieux vu le risque de baisse. Tout dépend de votre goût du risque…

Ensuite, si vous savez comment placer votre argent à un taux supérieur à celui d’un crédit immobilier, il peut être bon de saisir cette opportunité. C’est plutôt la voie que je choisirais.

 Exemple concret :

Voici ce que je ferais personnellement si je disposais de 200.000 € par exemple, pour acheter une maison ou un appartement  à 185.000 € (ne pas oublier les frais de notaires !)

1. J’en affecterais une partie à l’achat de ma résidence principale, disons 30 à 40%, en faisant un crédit sur une durée assez faible (maximum 15 ans, pour diminuer le taux).
2. J’investirais le reste dans l’immobilier (car c’est ce que je sais faire de mieux en matière d’investissement), en m’en servant d’apport personnel pour un achat.
3. Avec les gains de cet achat, je rembourserais les mensualités du crédit de la résidence principale.

Si vous me dites que ça n’est pas possible, je vous prouve le contraire de manière concrète :

1. Je ferais un apport de 80.000 € sur la résidence principale et un crédit de 120.000 € sur 15 ans à 3,8%, soit des mensualités de 900 € environ (assurance comprise).
2. Pour l’investissement couvrant les mensualités, je vous invite à aller voir cet article où j’explique comment je génère un cashflow de 850 € par mois sans apport ! Je vous laisse donc imaginer ce qui est possible avec un apport de 120.000 € !
3. Allez, je vous le donne, ce cashflow. Pour mon cas (tranche d’imposition à 14%), il aurait été de 1450 €, toujours avec un crédit sur 15 ans.

En ayant investi les 200.000 € de cet exemple je me serais retrouvé avec 1450-900 = 550 € par mois de cashflow positif. Soit l’équivalent d’un placement du capital à 3,3 % net. Vous allez me dire « c’est pas terrible ». Peut-être, mais il ne faut pas oublier que ce placement me financerait en plus 2 biens immobiliers : la résidence principale et l’immeuble de rapport…

Évidemment, il y a une d’autres paramètres propres à chacun et qui peuvent vous aiguiller dans votre choix : votre goût du risque, votre situation…

Par exemple, vous pouvez avoir hérité de cet argent et être dans une situation « difficile », ou bien vous ne vous sentez pas dans l’âme d’un investisseur. Dans ce cas la question ne se pose même pas, il faut acheter cash !

Voilà pour mon opinion… N’hésitez pas à donner la vôtre en commentant cet article.