Défiscaliser avec le régime Malraux
Parmi les nombreux dispositifs défiscalisants, je vous avais déjà présenté le Borloo ancien, que je pratique. Je me suis penché récemment sur le dispositif Malraux, qui permet une réduction d’impôts allant jusqu’à 30.000 € par an. Bilan dans cet article…
Le principe du dispositif Malraux
Contrairement aux nombreux dispositifs de défiscalisations qui portent les noms des ministres qui se succèdent (Besson, Duflot, Pinel et autre…), le régime Malraux ne concerne pas les investissements dans les logements neufs.
Il s’agit là d’acquérir un bien à rénover en secteur classé (centre ville historique par exemple). On parle là d’immobilier plutôt haut de gamme. Le principe est de défiscaliser grâce aux travaux réalisés, dont le montant sera déductible de votre impôt sur le revenu, dans la limite de 30.000 € par an.
Une belle économie… à première vue !
Les conditions à respecter pour un investissement Malraux
Comme pour tous ces dispositifs de défiscalisation, il y a un certain nombre de conditions à respecter.
Conditions liées au programme
- il concerne la restauration d’un bien situé en secteur sauvegargé : la déduction sera de 30% du montant des travaux
- ou situé en « Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager » (ZPPAUP). La déduction sera alors de 22%.
- le programme de rénovation doit porter sur l’ensemble de l’immeuble (et pas juste une partie)
- une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) doit avoir été émise avatn le début des travaux
- les travaux doivent être suivis par l’Architecte des Bâtiments de France – ce qui entre nous n’est pas forcément un gage de sérieux (voir mes déboires avec eux)
Conditions liées à l’investissement
- L’investisseur en régime Malraux doit s’engager à louer le logement concerné pendant une durée de 9 ans minimum
- Il doit s’agir d’une location nue
- à usage de résidence principale
- le début de location doit avoir lieux dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
Point important, la réduction d’impôt Malraux n’est pas intégrée au dispositif de plafonnement des niches fiscales (10.000 € par an)
Ou trouver des programmes de défiscalisation Marlaux ?
Etant plus spécifiques que les programmes neufs, ils sont forcément moins nombreux. Ils se situent principalement dans les grandes villes et sont proposés par des promoteurs.
Pour mettre la main dessus, Google est votre ami… Essayez donc une recherche sur « investissement Malraux ».
Sinon, vous pouvez en trouver en fouillant bien dans certains sites d’annonces.
Alors au final, est-ce que ça vaut la peine ?
Tout d’abord, si vous ne payez que peu d’impôts (tranche d’imposition inférieure ou égale à 14%), passez votre chemin ! L’économie d’impôt possible étant de 30.000 € par an, il faut donc payer plus que ça pour que ça vaille le coup.
Je me suis amusé à faire quelques calculs pour des programmes en cours sur Metz, au nombre de 2 à l’heure où j’écris ces lignes. Et le bilan n’est pas terrible. Derrière les réductions d’impôts alléchantes se cachent des rentabilités qui frisent le ridicule !
Les programmes :
Ils se nomment résidence « Hôtel Sainte Croix » et « Hôtel Saint-Jacques ». Les prix à l’achat y sont identiques, 4030 € du m2 quel que soit le type de logement, ce qui se situe dans la tranche très élevée. Evidemment, ils sont très bien situés en hypercentre. Mais tout de même !
Voici par exemple l’annonce du promoteur sur un site que je consulte régulièrement (immoregion)pour des F3 dans ces 2 programmes :
Voici en prime une belle plaquette commerciale pour l’hôtel Saint-Jacques.
Les calculs
Une recherche rapide sur les F3 de 60m2 neufs situés au centre de Metz nous apprend que ces appartements pourraient être loués 700€ grand maximum. Soit une rentabilité brute de 700*12/240.000 = 3,5% … Pas terrible.
En fouillant un peu plus sur Internet, on trouve de nombreux sites de défiscalisation parlant de ces 2 programmes. Et là, surprise, on y apprend qu’il sont prévus d’être confiés à des gestionnaire, les loyers sont déjà fixés. 540 € par mois pour le premier, 440 € pour le 2ème – qui au passage a perdu 3m2 et 6600 € par rapport à l’annonce du promoteur (mes screenshots). A croire que les loyers sont plafonnés car ils me semblent très en dessous du prix du marché
La rentabilité prévue est donc de 2,7 et 2,25% respectivement. Ridicule !
Ensuite, il faut intégrer la réduction d’impôts. En regardant le détails des programmes Malraux, on constate que les promoteurs donnent généralement les informations nécessaires. Dans notre cas, il s’agit de biens en secteur sauvegardé permettant 30% de réduction. Ensuite, il m’a fallu fouiller un peu pour constater que le ratio travaux / foncier est de 80/20 %. Ce qui veut dire que 80% du prix d’achat est composé des travaux de rénovation. L’économie d’impôt sera alors de 30% de 80% de 240.000 €. Soit 57.600 €. Comme je le disais dans l’introduction, l’économie maximum est de 30.000€ par an, et généralement les programmes se réalisent sur plusieurs années. On peut donc partir du principe que les 57.600 € d’économie seront réalisables.
Il convient donc de déduire le montant de l’économie d’impôt du prix d’achat pour avoir le calcul final. Ce qui fait :
- 540 * 12 / (240.000 – 57.600) = 3,55% pour le premier exemple
- 440 * 12 / (235.000 – 57.600) = 3%
Rentabilité brute, hors frais de notaire.
Conclusion
Il ne s’agit que de 2 essais, loin de moi l’idée de vouloir généraliser, mais je tiens à vous mettre en garde. Comme bien souvent avec les programmes de défiscalisation, l’économie d’impôt est engloutie dans le surcoût des travaux. Je ne dis pas que ça ne vaut pas la peine, mais faites bien vos calculs, et n’ayez pas comme seul objectif la réduction d’impôt. Posez-vous cette question : serait-ce toujours un bon investissement s’il n’y avait pas la « carotte fiscale » ?
Pour ces 2 exemples, vu la rentabilité, autant acheter à Paris !
Attention à la revente en fonction du régime d’acquisition…
Vous l’avez lu plus haut, l’engagement de durée de location est de 9 ans. Que se passe-t-il si vous décidez de vendre à l’issue de cette durée ? Vous allez payer une plus-value. Et là ça peut faire très mal !
Il existe 2 régimes pour l’acquisition en Malraux.
Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)
Les programmes Malraux vendus par des promoteurs sont effectués sous le régime VIR. C’est l’équivalent de la VEFA pour du neuf. Le prix des travaux est garanti par le contrat de vente et les paiements se font au fur et à mesure de l’avancement des travaux, directement au promoteur. Dans ce cas pas de souci avec les plus-value, la base de calcul pour la plus value sera le prix global payé à l’achat (comprenant les travaux).
Inconvénient : le calcul des frais de notaire s’effectue aussi sur le prix total.
Association Syndicale Libre (ASL) ou Association Foncière Urbaine Libre (AFUL)
A ne pas confondre avec le syndicat de copropriété, ASL et AFUL sont associations qui regroupent les propriétaires en vue de réaliser des projets urbains tels que les travaux de rénovation. L’acquisition du foncier est clairement distinguée de la réalisation des travaux. L’immeuble, divisé en plusieurs logements, est acheté directement par les investisseurs réunis en copropriété. Ces investisseurs prennent alors part à la constitution d’une ASL ou d’une AFUL, qui aura pour objet la réalisation des travaux de restauration. Cette association passe un marché de travaux avec une entreprise générale, et assure la maitrise d’ouvrage de l’opération de restauration. Souvent administrée par l’opérateur qui a monté l’opération, elle récolte les fonds des investisseurs et se charge de payer les entreprises au fur et à mesure de la réalisation des travaux.
Dans ce cas, la base de calcul pour la plus-value est le prix du foncier seul. Dans mes exemples, le foncier ne vaut que 20% du prix d’achat, soit 48.000 € ! C’est donc sur cette base que sera calculée la plus-value imposable. Même si les prix ne montent pas, au bout de 9 ans vous vous trouvez avec une PV imposable de 240.000 – 48.000*1.225 (intégration du forfait travaux et frais de notaire) = 181.200 € ! Aïe, ça va faire mal !
Avantage : le calcul des frais de notaire s’effectue sur le prix du foncier seul.
Voilà pour cet article sur la loi Malraux, et encore une fois, soyez prudents avec les dispositifs de défiscalisation !