À propos
Je m’appelle François, j’ai 31 ans (nous sommes en mai 2012 au moment où j’écris ces lignes). Je suis marié et père de 2 petites puces (nées en 2009 et 2011) pour qui j’ai envie de préparer un bel avenir.
Issu d’un milieu modeste, j’ai quitté le cocon familial à 18 ans pour aller faire mes études à Nancy. Je travaille depuis 2001 dans l’informatique pour une banque luxembourgeoise, mais j’ai très envie de prendre ma retraite avant l’âge légal. L’objectif que je me suis fixé est d’arrêter à 45 ans…
Ma passion pour l’ investissement locatif est née un peu par hasard. En 2006, j’ai décidé que je payais vraiment trop cher mon loyer (j’habitais alors à Luxembourg ville). J’ai donc commencé à chercher un logement à la frontière franco-luxembourgeoise. Après quelques mois, j’ai trouvé une annonce qui m’a attiré l’œil, elle titrait : « idéal pour habiter et investir en même temps ». Voilà comment je me suis retrouvé propriétaire d’une maison de village de 2 appartements : 1 pour y habiter, l’autre déjà loué…
A ce jour, notre patrimoine (ou plutôt celui des banques qui nous financent !) est constitué de 12 appartements, 2 locaux commerciaux et de notre résidence principale. Allez lire cet article pour un peu plus de détails. Hormis pour notre RP, nous n’avons pas mis un centime de notre poche pour tous ces achats (merci les banques 
) qui nous rapportent environ 1000 € par mois NET.
J’ai décidé de lancer ce blog pour vous faire partager ma passion pour l’immobilier, pour vous prouver que l’on peut partir de rien et arriver loin, pour partager la petite expérience que je me suis faite et que je compte bien continuer d’améliorer, et les trucs qui nous ont permis de réussir.
Mon objectif est de faire de ce blog une « bible » qui regrouperait à terme toutes les informations nécessaires pour investir dans l’immobilier locatif.
J’aurai doublement réussi mon objectif si j’arrive à convaincre ceux qui ne se sont pas encore lancés, ou à aider ceux qui l’ont déjà fait.
Enfin, si vous voulez en apprendre un peu plus sur moi, voici un lien vers mon interview sur le blog ParkingGarage de Julien, un autre sur le blog CultureFinancière de Phil et un dernier sur le blog Identité Immobilière.
Je vous souhaite une bonne lecture en ma compagnie.
felicitation pour ta reussite, j ai egalement un peu pres le meme parcours que toi, et nous sommes tres heureux de voir ton article-
dasns notre situation nous aimerions investir au luxembourg, nous aimerions avoir quelques conseilles de ta part (taxes, frais, impots,fiscalitee) sachant que nous sommes francais vivant en france.
cordialement
Bonjour François,
Intéressant ton expérience. J’ai une expérience similaire mais bien plus ancienne et aujourd’hui je ne sens pas du tout l’investissement immobilier en France.
En revanche j’aimerai bien investir au Luxembourg, connais tu le marché ?
Cordialement
Bonjour Luciole,
Je connais un peu le marché Luxembourgeois. Les prix y sont très élevés (en grande partie à cause des prix du terrain où plus on se rapproche de la capitale, plus on flirte avec les 100.000 € l’are). La finition des logements est bien meilleure qu’en France.
Le marché est dynamique, et bien que les prix soient élevés, on ne retrouve pas les signes de la présence d’une bulle immobilière. Grâce aux salaires qui sont bien plus élevés ici qu’en France.
Côté rentabilité, il est très difficile de trouver de quoi approcher les 10%. Ou alors il faut s’éloigner (comme partout me direz-vous) de la capitale et des endroits attractifs. Les bonnes affaires partent très vite, et bien souvent ne sont même pas publiées dans les annonces. Je discutais récemment avec quelqu’un qui investit ici, il m’a indiqué que c’était très difficile, et que régulièrement, les affaires potentiellement intéressantes sur lesquelles il tombait était déjà passées entre les mains d’un marchand de biens…
Les prix à l’achat sont donc élevés comme je le disais plus haut, mais les prix de location le sont autant. Un studio se loue dans les 600 à 800 € par exemple. Les charges de copropriété sont souvent élevées, par contre il n’y a pas de taxe foncière.
Côté frais d’agence et frais de notaire, les pourcentages sont similaires à ceux que l’on retrouve en France.
Sinon, voici LE site de l’immobilier au luxembourg : http://www.athome.lu (et son petit frère http://www.atoffice.lu pour l’immobilier commercial / de bureau)
Très intéressant ce blog. Je suis agent immobilier au Grand-Duché, si vous voulez des renseignements je peux vous venir en aide. Concernant la rentabilité, il faut souvent choisir bien sûr des petites surfaces et idéalement se concentrer sur Luxembourg Ville, là où les locataires potentiels sont les plus fiables. Il y a un turnover important par contre en principe jamais de problèmes d’impayés. Le meilleur quartier étant la gare à Luxembourg Ville, quartier moins cher à l’achat mais le plus cher à la location et recherché par les nouveaux arrivants. Les prix de studios ont malheureusement fortement augmenté au cours des 18 derniers mois et il est maintenant difficile de trouver un bien intéressant en dessous de 190.000 euros. Par contre les loyers ont également augmenté et les studios se louent maintenant entre 750€ HC pour les plus petits et 1100€… Mais il est encore possible d’avoir entre 5.5 et 7% de RLB.
T.
Salut François,
je viens de passer une petite heure sur ton site. Bravo à toi pour concilier ta vie perso, ta vie pro, un blog (joli design) et tes investissements!
Je suis propriétaire d’un lot de garages à St Etienne et en attendant d’autres bonnes affaires, je me suis décidé à élargir mes recherches vers les appartements.
J’ai trouvé l’article sur les loueurs meublés très intéressants (les statuts et l’article). Je pense que je vais opter pour cette formule. Quel type de surface et de localisation me conseilles tu ?
Merci Julien
Salut Julien, et merci pour les encouragements !
Ta question n’a pas de réponse toute faite malheureusement. La première chose à faire est de s’assurer qu’il y aura de la demande pour le type de bien que tu proposes. Les meublés marchent mieux pour les petites surfaces (chambres, studio ou F1), et la cible principale est les étudiants (attention, je ne dis pas qu’il n’y a pas d’autres catégories – jeunes qui démarrent dans la vie active, personnes récemment divorcées, à faibles revenus…). Il faut donc idéalement acheter à proximité des universités et autres.
Pour te rendre compte de la demande, tu peux passer une annonce fictive, tu verras bien. Sinon je t’invite à consulter le forum devenir-rentier qui est une mine d’or sur bien des sujets.
Bonjour Francois ,
15 biens que tu possèdes à 31 ans , c’est énorme !!! tout ça en 6 ans, chapeau !
J’en ai 27 (ans) à l’heure actuelle et ça me parait dément. J’ai vu que tu as acheté principalement des immeubles. En as tu beaucoup retapé ou non ?
Julien
Bonjour Julien,
Le seul appartement que j’ai refait est celui dans lequel j’ai habité, dans mon premier achat.
Pour les autres, pas ou peu de travaux (juste un rafraîchissement), et de temps en temps réalisés par les locataires (un de nos locataires a posé lui-même une cuisine équipée complète !, et mieux que si ça avait été fait par des pros…)