La diversification en immobilier
Avez-vous déjà entendu dire que pour diminuer les risques, on doit diversifier ses investissements ? Je suppose que oui. Encore faut-il expliquer ce qu’on entend par « diversifier », et aussi définir les risques qu’on va couvrir en diversifiant. Il peut s’agir de diversification dans le sens « investir dans des domaines différents »
- Bourse
- Immobilier physique
- Immobilier papier
- Placements bancaires
- Métaux précieux…
diversification investissements immobilier
Il peut également s’agir de diversification dans un même domaine. Le but de cet article est de vous donner ma vision en ce qui concerne le domaine de l’immobilier et plus particulièrement de l’immobilier physique. Voici donc selon moi les différentes catégories qui permettent de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier :
Le type d’appartement
En premier lieu, il est possible d’investir dans différents types d’appartement. Des petites surfaces (studio à F2), qui se loueront plus rapidement mais en revanche auront un turnover (fréquence de changement de locataire) plus important. A l’inverse, des appartements de plus grande taille (F3 et +) devraient assurer une présence plus longue des occupants, mais avec certainement plus de travaux de remise en état entre chaque location.
Le type de bail
On peut également opter pour de la location nue ou meublée. Une location meublée permet de louer plus cher, permet une plus grande liberté dans le contrat de location et la déduction de l’amortissement du bien. Mais la demande pour ce type de bien varie grandement selon les endroits, et le turnover peut être important.
La classe sociale des locataires
En fonction des bien, différentes classes sociales de locataires peuvent être visées. Des gens plus aisés apporteront une certaine garantie quant au paiement de leur loyer (mais pas forcément !), mais seront plus exigeants sur les prestations du logement. Des personnes aux revenus plus modestes, mais pouvant bénéficier d’aides au logement (éventuellement versées directement par la CAF sur le compte du bailleur) et également vous faire bénéficier d’un conventionnement sur le logement (type Borloo ancien, voir l’article à ce sujet)
La localisation
C’est une est option importante de diversification. On peut viser des quartiers prisés des grandes villes où la demande est très forte, avec en contrepartie un rendement plus faible. Ou bien des quartiers ou des villes un peu moins recherchés, avec une demande plus faible mais un rendement plus élevé.
Le type de bien
Enfin et surtout, le type de bien constitue selon moi l’élément qui représente le mieux la diversification possible en matière d’immobilier. Il existe de nombreuses possibilités : les locaux à usage d’habitation, les locaux commerciaux, l’immobilier de bureaux, les résidences de tourisme, les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, comprenez maison de retraite médicalisée)… Chaque type a ses propres caractéristiques, mais il faudrait un article à part pour chaque, ce qui viendra sûrement par la suite (voir ici pour les locaux commerciaux).
Les risques pouvant être diminués en se diversifiant sont essentiellement liés à une éventuelle baisse (chute ?) des prix et au bon paiement des loyers. Je cite des exemples extrêmes :
- un local commercial situé en plein centre ville piéton d’une grande agglomération en développement à beaucoup moins de chances de voir son prix chuter que celui d’un logement en pleine zone sinistrée où le taux de chômage est très élevé.
- De la même manière, un local commercial loué à un grand groupe d’assurance par exemple aura toutes les chances de rapporter l’argent attendu… alors qu’un appartement dans une banlieue défavorisée ou dans une zone fortement touchée par le chômage pourra apporter plus de problème.
Bon à savoir
- Il existe d’autres manières de limiter ou supprimer les risques, grâce aux assurances (facile d’accès, voir l’article à ce sujet) ou à la multiplication des biens si l’on peut se le permettre !
- Pour Warren Buffet dans le domaine de la bourse, ce sont les « ignorants » qui se diversifient pour limiter les risques. Lui préfère les limiter en étudiant à fond un domaine très précis ou sur une seule entreprise.
Expérience perso :
Notre stratégie de diversification repose essentiellement sur le type d’appartements, la catégorie sociale des locataires et le type de biens (avec l’achat de 2 locaux commerciaux l’année dernière, voir ici).
Salut François,
Intéressant ce concept de diversification dans l’immobilier.
Toi qui as acheté des locaux commerciaux, qu’en est-il du turnover?
Si jamais l’entreprise qui loue le bien déménage, est-il facile de le relouer derrière (la demande est elle présente?).
Autant je m’en fais une bonne image pour l’habitation, autant je visualise mal pour la partie commerciale.
Julien Articles récents…Pourquoi j’ai arrêté le forex après avoir fait +50%
Salut Julien,
L’achat de nos locaux commerciaux étant récent (juin 2011), je ne peux pas trop te dire pour le turnover. Mais normalement, il ne sera pas bien élevé :
– nous avons signé un nouveau bail de 9 ans avec l’assureur (l’agence va en plus être rénovée complètement, donc ils vont rester encore un moment)
– le bail du salon de coiffure a été renouvelé en 2005 pour 9 ans, donc nous sommes encore tranquilles pour 2 ans min.
Sinon, pour relouer il faut être très attentif à l’emplacement. Un bien situé en centre piéton d’une grande ville peut se relouer dans le mois. A l’inverse (j’ai l’exemple presque à côté de chez moi), un local mal situé peut mettre plusieurs années à se louer… Dans ce cas, il vaut mieux le transformer en habitation !
Les emplacements que nous avons sont plutôt bien situés, nous ne nous faisons pas de souci en cas de départ. Mais c’est clair qu’ils se reloueront moins vite que notre appartement situé à la même adresse !
La diversification est un facteur indispensable à appliquer. Pour moi 3/4 immobilier et le reste entre bourse, assurance vie et livret. Et dans chaque domaine sous-diversifier. Ex PEA avec 6 à 8 sociétés chacune dans des domaines différents.
Après quand on a dit ça, il ne faut pas faire non plus n’importe quoi sous prétexte de diversifier.
Un marchand de bens m’a dit un jour : « qu’est ce qu’il vaut mieux ? Des studios disséminés un peu partout sans cohérence ou posséder 1 ou 2 beaux immeubles dans un quartier en plein essor ? »
Tout à fait d’accord avec la façon de voir du marchand de biens. Il ne sert à rien de diversifier pour diversifier…
Salut François,
Ton article est très intéressant!
Je te rejoins sur l’importance de se diversifier et quelque soit le domaine. C’est selon moi indispensable pour limiter le risque.
Cependant j’ai rencontré certains investisseurs qui justement préconisent le contraire.
Un peu comme Warren Buffet, ils préconisent de se spécialiser dans un domaine bien précis.
Exemple: Si vous souhaitez investir dans des parkings, ne faites que ça.
Je ne suis pas trop de cet avis mais pourquoi pas.
C’est clair qu’en investissant uniquement dans des parkings, à moins d’en acheter 100 d’un coup, il faut attendre un moment avant de faire de l’argent