Projet d’immeuble en construction : la suite
Je vous avais parlé dans cet article d’un projet potentiel que j’avais en tête, et qui concernait l’acquisition d’un immeuble en construction. Voici en quelques mots la suite de l’histoire…
investissement immeuble de rapport
Vous vous en doutez à la vue de l’image, ce projet est tombé à l’eau. Alors pouquoi ?
Vous le savez évidemment, un des critères qui compte le plus quand on investi dans l’immobilier est l’emplacement. Ne connaissant Metz que très peu, j’ai donc poussé mes investigations concernant la localisation de cet immeuble. Voici comment j’ai procédé :
Internet, un merveilleux outil
J’avais laissé un post au sujet de cet immeuble sur le forum Devenir Rentier. Il se trouve qu’un des membres (j’en profite pour remercier cette personne qui se reconnaîtra) m’a contacté pour me proposer son aide, connaissant bien la ville de Metz. Et par chance, elle travaille exactement dans ce quartier.
Donc première déconvenue suite à cet échange avec elle :
- quartier craignos (pas dans la rue même, mais juste à côté)
- proximité d’un hôtel qui fonctionne grâce à l’hébergement des réfugiés de pays de l’est
- tout l’environnement constitué de logements sociaux.
Autre merveille du Net : Google Street View. Très très pratique pour éviter de se déplacer ! Je l’utilise d’ailleurs beaucoup. Un rapide tour du quartier en question confirme les propos qui m’ont été rapportés.
Mais bon, je me dis que ça n’est pas forcément un problème, si l’on investi en connaissance de cause. Pour un immeuble à finir dans ce quartier, inutile donc d’y installer une cuisine équipée à 15.000 € et d’y faire des finitions haut de gamme. Le rendement du projet reste bon.
Les relations, ça sert toujours
Plusieurs de mes collègues de travail habitent ou ont habité Metz. En leur posant quelques questions, j’ai fini par trouver un collègue qui a habité à 300m de l’immeuble.
Il m’a effectivement confirmé que le quartier n’était pas au top, en me précisant toutefois qu’il le traversait 2 fois par jour à pied pour aller prendre les transports en communs, sans avoir jamais eu de souci.
Enfin, depuis qu’il a déménagé, il a conservé son appartement qu’il a mis en location et n’a jamais eu de vacances locatives en 4 ans et 3 changements de locataires. De plus, il loue à un prix tout à fait correct.
Me voilà donc un peu rassuré par rapport au tableau dépeint un ci-dessus. Sauf qu’en 300m, l’environnement peut changer beaucoup…
Avec ces discussions, j’ai appris qu’un autre de mes collègues de travail était passé par la même agence pour visiter une maison en vente, en construction également. Lui m’a indiqué que l’agent immobilier avait très très largement sous-évalué le montant des travaux restants pour terminer la construction… Il n’avait d’ailleurs pas donné suite.
Les professionnels de l’immobilier
Il me manquait tout de même un point de vue essentiel, celui d’autres agents immobiliers de la ville. Loin de moi l’idée que l’agent qui vend l’immeuble peut manquer d’objectivité… mais je préfère toujours avoir plusieurs avis.
Cette petite enquête ne s’est pas montré très facile… Evidemment, je contacte des personnes qui gagnent de l’argent en vendant des biens, pas en donnant des renseignements par téléphone. Entre ceux qui ne connaissent pas assez le quartier, ceux qui doivent rappeler mais ne rappellent jamais… J’ai dû contacter un bon nombre d’agences.
Avant de tomber sur une « surprise » : le même immeuble, en vente en exclusivité dans l’une d’elles ?!? Pour ceux qui l’ignorent, le vendeur qui confie son bien en exclusivité à une agence n’a pas le droit de le confier à une autre, ni de vendre par lui-même sous peine de devoir dédommager l’agence qui a cette exclusivité. Et là, douche froide.
- premièrement, l’immeuble était dans cette agence à 410.000 €, en vente depuis le début de l’année (c’est moi qui leur ai appris la baisse de prix et la présence chez leur concurrent). .
- deuxièmement, le montant des travaux restant (90.000 € selon la première agence contactée) paraissait complètement sous-évalué à l’agent à qui j’ai parlé. Il parlait de 150.000 € au bas mot. Quelle surprise !
- troisièmement : la superficie habitable annoncée initialement (400m2) a perdu 50m2…
- quatrièmement : on m’avait dit que les appartements se vendraient sans problème dans les 1800 € du m2. Or ce n’est pas du tout le cas selon mon interlocuteur. Ce prix est trop élevé, et de toute façon, les appartements se vendent très mal dans le quartier.
- cinquièmement : idem que pour le prix de vente. Le prix de location qu’on m’avait annoncé (10 € le m2 par mois) est encore sur-évalué. Ça se loue très bien, mais à 7-8 € du m2.
Conclusion
Un vendeur pas vraiment sérieux qui ne joue pas le jeu de l’exclusivité et qui ne donne même pas de nouvelles à l’agent immobilier initial. Un agent immobilier (le premier) encore moins sérieux, qui ment sur les chiffres pour pouvoir mieux vendre. Les chiffres réels qui plombent complètement la rentabilité du projet … Inutile d’aller plus loin !!!
Voilà la preuve qu’il est primordial de ne pas foncer tête baissée dans un projet, et qu’il est très important d’obtenir le plus de renseignements possible… et malheureusement qu’il ne faut pas faire confiance aveuglément à un agent immobilier. Je ne les mets pas tous dans le même panier (il se trouve que j’en ai un dans ma famille) mais 2 avis valent mieux qu’un !
Bonsoir ,
J aimeriez que vous me contactiez Mr François je serais interressais par votre témoignage et connaître l emplacement du bien car je crois que je suis sur la même affaire merci d avance j attends vos réponses .
Cdlt
« L’agent immobilier peut manquer d’objectivité »… lol, je crois que tu ne pouvais pas être plus objectif sur ce que sont les agents immobiliers ! :)
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Cette histoire fort instructive me fait penser à deux choses :
1- il faudrait créer un réseau « d’agent immobiliers tupperwares » qui connaissent bien leur quartier et aident des potentiels acquéreurs. Il me semble que certains sites le font, mais avec des comms à la vente et pas au conseil ou gratos.
2- Cette désillusion illustre la difficulté de choisir un bien à distance. Si on ne passe pas autant de temps que toi à vérifier les infos, on s’expose à acheter des biens inlouables
Une affaire qui tombe à l’eau mais qui sait ce qui t’attendait si tu avais suivi ton instinct?
Les relations sont importantes surtout dans ce cadre là ou souvent on ne fait pas souvent appel à eux.
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Et bien, vous avez fait un sacré boulot d’investigation, vous m’inspirez beaucoup pour mes futurs projets dans l’immobilier, surtout qu’avec la crise qui gronde j’ai vraiment peur de me tromper.
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Salut François,
encore un peu plus d’expérience emmagasinée pour toi ! C’est très intéressant de se pencher sur un projet non fini et d’y voir un potentiel investissement.
Comme je recherche mes investissements sur une zone très grande et que je connais peu, je suis devenu fan de google map et google street. Cet outil est une mine d’or pour découvrir une ville ou un quartier. Mieux avec la vue satellite, j’arrive à repérer les garages même sans l’adresse
A bientôt
Julien
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Bonjour François,
Très bonne recherche, qui t’a amené à une bonne réflexion et donc une conclusion digne de ce nom.
De plus, je rajouterais qu’il faut toujours avoir plusieurs sons de cloche…
En tout cas merci de nous faire ce partage d’expérience.
A bientôt,
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Bonjour,
Heureusement que tu as découvert ces problèmes avant de signer un compromis de vente.
On est jamais à l’abri :
Moi j’ai signé un compromis de vente en juin pour une signature le 17 septembre. Mais la date définitive n’a jamais été fixé. Mon notaire me dit que le vendeur a des problèmes avec la mairie pour cette vente. Je viens de préparer une lettre d’annulation et de demande d’indemnité suite aux conseils d’un avocat.
Quelqu’un a eu un problème comme ça?
Bonne recherche pour d’autres opportunités François.
Bonjour à tous,
Quelle genre de problèmes avec la mairie?
Cela peut être intéressant de creuser un peu plutôt que d’annuler la vente. Tu pourrais peut être en profiter, avec ton avocat, pour renégocier le prix de vente si ce bien te tiens à cœur !
Sinon pour François, nous le savons tous que les agents immobiliers sont à 80% des guignols ! Moi perso, ce genre de projet, je fuis en courant, trop d’incertitudes et trop complexe de gérer l’achèvement des travaux. C’est déjà assez lourd comme çà de gérer un dossier de financement à la banque, si en plus on se rajoute du stress pour gérer des entreprises « fantômes »…
Merci Guillaume pour être intéressé par mon problème mais cet article est à l’origine pour parler de l’histoire de François. Je répond quand même à ta question et revenons après au sujet principal.
En fait l’immeuble était un hotel. Le propriétaire l’a acheté et l’a transformé en lots (studios) et il le vend ça en lot.
Mais la mairie et la préfécture avaient sortie des décrets pour dire que quelques chambres de cet hotel ne sont pas habitables. Mais le nouveau proprio a fait des travaux. Il reste quand même un ou 2 studios inférieur à 9 m2. Normalement il est en train de faire de travaux pour les aggrandir.
Concernant la négociation : l’avocat ma dit que je peux toucher 8500€ d’indémnités. Au pire, le vendeur peut me proposer la moitié ou de faire baisser le prix pour éviter un procés.
Ca ne me tiens plus au coeur à cause de ces problèmes. Peut être qu’il a caché aussi autre chose. Par exemple, il a fait de l’isolation du mur et puis arrêté les travaux. C’est à mois de les faire. Maintenent je me pose les quetions suivantes :
– pourquoi il a fait cette isolation? peut être pour cacher l’umidité ou les fissure. Soit il fait tous les travaux soit rien. n’est-ce pas?
-L’agent immobilier était au courant de ces problèmes mais il ne jamais rien dit (ils sont amis).
Merci François.
Bassam Articles récents…Comment maximiser son investissement immobilier avec le déficit foncier
un peu d’investigation et paf le masque tombe.
ça semblait intéressant et ça ne l’était point.
enfin au moins grâce à ça tu as pu améliorer ta connaissance messine !
Bonjour François ,
Te voila averti mais je suis certain que cet immeuble sera encore en vente dans 1 an.
Il sera peut être moins cher mais en tout cas tu sauras à quoi t’en tenir souvent on voit des annonces de biens qui n’arrivent pas à se vendre.
Le bien peut être en cause , le prix ou la l’adéquation vendeur-acheteur.
Même si l’agent a su minimiser et exagérer pour faciliter la vente , il peut être intéressant de suivre l’évolution du prix de cet immeuble en vue de faire une approche dans quelques mois.
Je cherche actuellement un immeuble dans le Gard , il est très difficile de trouver un bien correct.
Philippe
C’est vrai que par curiosité, je suivrai la vente encore quelques temps.
Je ne pense toutefois pas donner de suite, même dans le futur. Car les prix qu’on m’a donnés pour la location ne correspondent pas à mes critères…
Ça sera pour une prochaine fois !
Bon courage pour ta recherche.