Location saisonnière : bien, mais peut mieux faire !
Après de longs mois d’absence, me voici de retour… Et j’espère retrouver un rythme plus régulier ! C’est pendant mes vacances d’hiver que j’ai eu l’idée de lancer cette courte piqûre de rappel à propos de la location saisonnière. Je m’explique : nous avons loué un chalet dans les Vosges la deuxième semaine de mars pour aller faire un peu de ski (et accessoirement quelques barbecues sur la terrasse, vu les températures que nous avons eues !)
location saisonnière
Et vous connaissez mon penchant pour le sujet, je n’ai pas pu m’empêcher discuter immobilier avec le propriétaire, très sympathique d’ailleurs. Sans rentrer trop dans les détails, il m’a indiqué qu’il a un excellent taux de remplissage, hiver comme été, pendant toutes les vacances scolaires et même hors saison.
Pourquoi ? Il applique une grande partie des excellents conseils que l’on retrouve dans le livre de Ludovic Matten, S’enrichir grâce à la Location Saisonnière (livre sur lequel j’avais donné mon avis ici). En voici un petit aperçu :
1- Se focaliser sur la qualité du bien
C’est une évidence… mais pas forcément toujours le cas dans la réalité. Ici nous avions un superbe chalet, idéalement situé sur les hauteurs de La Bresse (pour ceux qui connaissent), très bien exposé.
On y retrouve tout le charme du bois à l’intérieur, moderne à l’extérieur (par les couleurs).
Avec tous les équipements nécessaires : poêle à bois (avec le bois fourni bien entendu), cuisine équipée avec lave-vaisselle, service à fondue, à raclette, machine à laver séchante etc…
Et cerise sur le gâteau, un sauna ! Quelques photos parlant mieux qu’un long discours :
2- Bien louer son bien
Alors de ce point de vue, difficile de faire mieux… En plus de passer des annonces sur des sites spécialisés dans la location saisonnière et sur des sites généralistes, le propriétaire a carrément créé un site web dédié à la location de son chalet.
Et très bien réalisé, bilingue, avec des photos qui font envie, une description détaillée, les conditions générales, etc…
Encore une fois, mieux vaut aller voir de ses propres yeux : cliquer ici pour visiter le site du chalet (je vous promets que je ne touche pas de commission sur d’éventuelles futures locations !
Seule ombre au tableau, je viens de remarquer que son planning n’est pas à jour !
3- Le point à améliorer
Le titre de l’article vous avait peut-être mis la puce à l’oreille… Là où ce charmant investisseur pourrait faire mieux, c’est du point de vue fiscal.
En discutant avec lui, je lui ai demandé comment il déclarait ses revenus. Et la réponse à laquelle je m’attendais ne s’est pas faite attendre : « oh je déclare en micro-BIC, c’est beaucoup plus simple et en plus j’ai un abattement de 71% car c’est un meublé de tourisme ».
Je lui ai donc rapidement démontré que vu sa situation (avec un crédit en cours et pas mal d’intérêts notamment), il aurait tout à gagner à déclarer au régime réel !
Et je lui ai donc donné le lien vers le livre de Ludovic pour plus d’explications !
La location saisonnière n’est certainement pas le meilleur investissement, car les entrées d’argent ne se font qu’à des périodes spécifiques. En plus, avec la rude concurrence, on ne peut pas s’attendre à faire beaucoup de profit ! :(
Bonjour à tous,
Je vais vous faire partager mon expérience pour ceux qui réfléchissent à investir dans la location saisonnière.
Nous avons investit début 2014 dans une villa dans le Morbihan, sur la Trinité sur Mer, avec un accès direct à la plage. C’était tout d’abord pour nous un investissement perso pour nos vacances… mais avec une utilisation de quelques semaines par an (hors saison) on a vite exploité la possibilité de la proposer à la location saisonnière. Si vous voulez allez faire un tour pour vous donner une idée : http://www.villamerbellec.com (c’est bon pour mon référencement Google, merci).
Il est encore un peu tôt pour tirer un premier bilan mais voici déjà mes premiers constats:
Tout d’abord il faut avoir une motivation pour cette activité. Ca demande du temps et de l’investissement (pas que financier) avec quelques compétences internet (faire un site internet de qualité, gérer les annonces sur les sites référents pour la location de vacances, etc.). Sans parler de répondre aux emails et la gestion du planning (incluant les maj sur tous les sites internet), l’encaissement des loyers et cautions. Et trouver une personne sur place disponible pour accueillir les hôtes, faire le ménage et préparer la maison entre deux locations (le samedi ou le dimanche)…
Si vous pensez que vous êtes toujours intéressé par cette activité passionnante alors pourquoi pas… ça peut être rentable mais là aussi ne rêvons pas trop tout de meme… Il est encore trop tôt pour faire un bilan, mais meme avec une villa de qualité, très bien localisée et avec un excellent taux de remplissage (environ 25 semaines par an) je pense que la rentabilité annuelle sera au max dans les 4%/an netnet. C’est toujours mieux qu’un placement bancaire mais au vu de l’investissement/temps ça reste à voir…
En plus de l’investissement à rentabiliser, les frais à couvrir sont relativement importants, quelques exemples :
– les heures de ménage et d’entrée/sortie (minimum 150 à 200€ par séjour)
– les frais de référencement sur les bons sites : 600 à 1000€ par an (l’option internationale est nécessaire pour remplir en moyenne et en basse saison).
– eau, électricité et taxes de séjour…
Pour les impôts, on peu faire une opération neutre en choisissant l’option Réel simplifié mais il faut prévoir tout de meme de payer un expert comptable : environ 500/600€ par an…
On peut toujours faire des économies sur certains postes si on a les compétences mais pensez qu’il y a des charges variables et fixes a prévoir.
En fait, je pense qu’il faut surtout faire un bon placement lors de l’achat. Savoir saisir le bon plan et il y a en beaucoup en ce moment… Faire une offre d’achat << au prix demandé. Si ça ne passe pas, chercher un autre bien, ca ne manque pas…
Il faut bien garder en mémoire les 3 fondamentaux de l'immobilier (encore plus vrai pour du tourisme) :
1/ la localisation
2/ la localisation
3/ la qualité de la prestation (donc investir dans une rénovation totale si besoin).
Ne pas y déroger quoi qu'il arrive !
Pour les vacances, les locataires recherchent soit du pas cher (oubliez ce n'est pas rentable) soit du haut de gamme avec une localisation parfaite.
Espérant avoir pu vous aider dans le partage de mon expérience en matière de location saisonnière.
Je pense que si réalise une rentabilité "si basse" c'est parce qu'à l'origine tu avais acheté pour toi. Est-ce que si l'objectif avait été l'investissement pur, tu aurais acheté ce bien ?
En ce qui me concerne, je suis clairement fan de la colocation. Peut être un peu moins de rentabilité, mais tellement plus de tranquilité
Bonjour à tous,
Je vais vous faire partager mon expérience pour ceux qui réfléchissent à investir dans la location saisonnière.
Nous avons investit début 2014 dans une villa dans le Morbihan, sur la Trinité sur Mer, avec un accès direct à la plage. C’était tout d’abord pour nous un investissement perso pour nos vacances… mais avec une utilisation de quelques semaines par an (hors saison) on a vite exploité la possibilité de la proposer à la location saisonnière. Si vous voulez allez faire un tour pour vous donner une idée : http://www.villamerbellec.com (c’est bon pour mon référencement Google, merci).
Il est encore un peu tôt pour tirer un premier bilan mais voici déjà mes premiers constats:
Tout d’abord il faut avoir une motivation pour cette activité. Ca demande du temps et de l’investissement (pas que financier) avec quelques compétences internet (faire un site internet de qualité, gérer les annonces sur les sites référents pour la location de vacances, etc.). Sans parler de répondre aux emails et la gestion du planning (incluant les maj sur tous les sites internet), l’encaissement des loyers et cautions. Et trouver une personne sur place disponible pour accueillir les hôtes, faire le ménage et préparer la maison entre deux locations (le samedi ou le dimanche)…
Si vous pensez que vous êtes toujours intéressé par cette activité passionnante alors pourquoi pas… ça peut être rentable mais là aussi ne rêvons pas trop tout de meme… Il est encore trop tôt pour faire un bilan, mais meme avec une villa de qualité, très bien localisée et avec un excellent taux de remplissage (environ 25 semaines par an) je pense que la rentabilité annuelle sera au max dans les 4%/an netnet. C’est toujours mieux qu’un placement bancaire mais au vu de l’investissement/temps ça reste à voir…
En plus de l’investissement à rentabiliser, les frais à couvrir sont relativement importants, quelques exemples :
– les heures de ménage et d’entrée/sortie (minimum 150 à 200€ par séjour)
– les frais de référencement sur les bons sites : 600 à 1000€ par an (l’option internationale est nécessaire pour remplir en moyenne et en basse saison).
– eau, électricité et taxes de séjour…
Pour les impôts, on peu faire une opération neutre en choisissant l’option Réel simplifié mais il faut prévoir tout de meme de payer un expert comptable : environ 500/600€ par an…
On peut toujours faire des économies sur certains postes si on a les compétences mais pensez qu’il y a des charges variables et fixes a prévoir.
En fait, je pense qu’il faut surtout faire un bon placement lors de l’achat. Savoir saisir le bon plan et il y a en beaucoup en ce moment… Faire une offre d’achat << au prix demandé. Si ça ne passe pas, chercher un autre bien, ca ne manque pas…
Il faut bien garder en mémoire les 3 fondamentaux de l'immobilier (encore plus vrai pour du tourisme) :
1/ la localisation
2/ la localisation
3/ la qualité de la prestation (donc investir dans une rénovation totale si besoin).
Ne pas y déroger quoi qu'il arrive !
Pour les vacances, les locataires recherchent soit du pas cher (oubliez ce n'est pas rentable) soit du haut de gamme avec une localisation parfaite.
Espérant avoir pu vous aider dans le partage de mon expérience en matière de location saisonnière.
Bonjour Francois,
Je pense que la location saisonnière est vraiment une très bonne idée surtout si ton taux de remplissage te permet d’avoir une rentabilité intéressante à l’année. Je ne sais pas pour les chalets par contre si il y a possibilité de le louer pendant toute l’année.
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Juste vrai
Salut Francois !
Bonne nouvelle que tu sois de retour sur ton blog ;)
Interessant ce retour d’experience. Utiliser differents canaux pour capter de nouveaux locataires est important, comme tu l’indique avec un site web personnel, des annonces ou encore l’utilisation des reseaux sociaux et des sites de videos.
Avoir entendu parler du regime reel permettrait a beaucoup de proprietaires de faire des economies c’est sur!
Desole pour les accents, je suis egalement moins present en ligne car je suis en voyage pour quelques mois ! ;)
Bonne journee,
Pierre-Antoine