Je vous propose aujourd’hui un article invité, rédigé par David Sertillange, du blog Etre un Renard.

checklist du propriétaire

Investir dans l’immobilier repose sur plusieurs composantes. L’une d’elles revêt une importance capitale… c’est le locataire. En effet, sans locataire, il n’y a pas de revenus et aucune construction de patrimoine. Pourtant, beaucoup d’investisseurs sont peu vigilants sur le locataire qu’ils choisissent… alors qu’il constitue l’élément primordial de leur réussite en tant qu’investisseur immobilier ! Dans cet article, je fais le point sur l’ensemble des dispositions à prendre par le propriétaire lors de l’emménagement d’un locataire.

Mon objectif : faire en sorte que vous sélectionnez des individus de qualité, qui resteront vos locataires pendant des années. Le tout, sans altérer votre bien.

La mise en ligne de votre annonce se doit de respecter certains critères

La première étape est de mettre en ligne votre bien sur les deux plateformes principales de recherche de bien : LeBonCoin et SeLoger. Ici, il faut miser sur deux critères principaux : les photos et la description.

1. Les photos

Sur les photos, prenez du temps pour ranger votre appartement. Tout doit être ultra-propre et bien rangé. Venez de préférence pendant le milieu de la journée, un jour ensoleillé. La première chose qui est regardée par le futur locataire c’est la photo. Elle est donc l’élément clé qui va le pousser à s’intéresser un peu plus à votre bien.
Astuce : pour donner une impression d’immersion, montez sur la première marche d’un escabeau et tendez l’appareil légèrement vers le sol. Un exemple de cette technique :

Vous voyez tout de suite l’effet de profondeur qui est donné. De plus tout est ultra clean, et très ensoleillé. L’œil humain est immédiatement attiré et vous êtes sûr de recevoir de nombreux appels et emails.
Même si vous n’arrivez pas à ce résultat en prenant votre photo, ce n’est pas grave ! Je vous encourage à retravailler la luminosité et le contraste de vos photos pour corriger certains défauts. Pour cela, rien de mieux qu’utiliser Adobe Photoshop en ligne. C’est totalement gratuit.

Les réglages qui nous intéressent sont : White Balance, Auto Correct et Exposure. Jouez un peu avec les réglages pour arriver à un résultat qui vous convient !

 2. La description

Pour la description, incluez les informations principales : taille du logement, quartier, nombre de chambres, étage, présence d’un ascenseur, proximité des transports en commun et d’un supermarché, loyer & charges.
Voici un script court, mais précis, à utiliser :
« Propriétaire sans agence loue TX de X mcarré, quartier XX, 1 chambre, 1 SDB, idéalement situé près de XXX. Supermarché à XX mètres, transports en commun à XX minutes. Le loyer est de XXX euros, avec XX euros de charges. Libre à partir de XXX. Pour me joindre : XX XX XX XX XX »
Vous donnez les éléments les plus importants, en restant concis. Vous laissez les photos parler.

La sélection des locataires se doit d’être rude

Ici, il n’est nulle question de faire d’état d’âme : parmi tous les dossiers de candidature que vous allez recevoir, votre unique objectif est d’en sélectionner le meilleur. C’est-à-dire le dossier qui vous apportera le moins de problèmes, tout en diminuant autant que possible votre vacance locative. C’est tout. Pour faire cette sélection, vous vous devez d’être draconiens. L’investissement locatif est un business, et il ne faut pas se laisser dépasser par les émotions.

A chaque visite, observez votre locataire. S’il donne l’impression d’être pressé et de ne pas être trop regardant sur l’appartement, méfiez-vous. Un locataire qui a l’ambition de vivre de manière pérenne dans le bien prendra le temps de s’y imaginer et de vérifier que tout lui convient. En cas d’intérêt du locataire, demandez les papiers suivants pour étudier son dossier :

1. Carte d’identité recto/verso
2. Dernier avis d’imposition
3. Trois derniers bulletins de salaire
4. Un RIB
5. Dernier relevé EDF pour obtenir un justificatif de domicile
6. Le nombre de personnes qui occuperont le logement ainsi que le projet du locataire : pourquoi souhaite-t-il louer cet appartement ?
7. S’il y a un garant, il faut également demander la copie de carte d’identité, les trois derniers bulletins de salaire, le dernier avis d’imposition du garant

Avec ces documents, vous devez analyser le revenu net mensuel : il doit être égal au minimum à 3 fois le loyer. A cette sécurité, vous vous devez de souscrire une assurance loyers impayés de type GRL/GLI afin de diminuer au maximum le risque de non-paiement du loyer.

Attention cependant, vous ne pouvez cumuler une assurance loyers impayés GRL et une caution solidaire : soit vous demandez une caution solidaire à votre locataire, soit vous optez pour une assurance loyers impayés.
Vérifiez également la concordance entre l’avis d’imposition et le bulletin de salaire. Le salaire annuel déclaré doit être proche de celui perçu sur le bulletin de salaire.

De plus, le contrat de travail doit être un CDI obligatoirement. On ne sait pas ce que l’avenir préserve, et ce n’est pas à vous d’en subir les conséquences.

A la fin de la visite, indiquez au locataire que si son dossier est accepté, les documents suivants lui seront demandés :

1. Le dépôt de garantie
2. Copie de l’assurance habitation
3. Le premier loyer, charges comprises

Une fois le dossier sélectionné, une check-list rapide

Pour commencer, munissez-vous d’un contrat de bail et d’un état des lieux. Munissez-vous également de votre diagnostic énergétique de performance (DPE). Tous ces documents doivent être signés par le locataire et vous-même.

Si votre logement s’est vu accorder un permis de construire avant le 1er janvier 1949, vous devez aussi fournir le constat de risque d’exposition au plomb. De même, si votre logement est situé dans une zone à risques, vous devez également fournir au locataire le document d’état des risques naturels, miniers et technologiques. Enfin, si le bien loué a obtenu son permis de construire avant le 1er janvier 1997, vous devez fournir au locataire une copie de l’état d’amiante.

Une fois votre locataire choisi vous devez lui remettre tous ces documents :

1. Deux RIB à votre nom : le premier pour le paiement du loyer, le second pour la constitution d’un dossier CAF, le cas échéant
2. Une copie du contrat de bail
3. Une copie de l’état des lieux
4. Une copie du diagnostic de performance énergétique
5. Une copie du constat de risque d’exposition au plomb
6. Une copie de l’état des risques naturels, miniers et technologiques
7. Une copie du diagnostic amiante
8. Une copie du règlement de copropriété (si applicable)
9. Les clés de l’appartement

Et en échange, vous obtenez de sa part :

1. L’assurance habitation
2. Le dépôt de garantie et le premier loyer

Et c’est tout ! Normalement avec un processus de screening efficace, respectant les règles de revenu (loyer = 3 fois le salaire net mensuel), et en privilégiant des personnes au statut stable (CDI), vous diminuez vos risques de vacance locative et surtout de problèmes de dégradation de votre bien.

Photos par Monte Johnson

A propos de l’auteur :
David Sertillange est un passionné de l’investissement, notamment immobilier. Son but : fournir une feuille de route étape-par-étape expliquant l’investissement avec des termes simples. Il fait le récit de ce parcours sur Etre Un Renard, son site dédié au sujet