Lorsque l’on investi dans l’immobilier, plusieurs choix se présentent à nous pour réaliser l’acquisition. On peut acheter en nom propre (seul), en indivision (à plusieurs), ou encore via une société. Le type d’achat qui nous intéresse aujourd’hui est celui réalisé au travers d’une SCI, pour Société Civile Immobilière.
investir en SCI
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI est, comme son nom l’indique, une forme de société qui a pour vocation l’investissement dans l’immobilier. Un peu particulière de par son caractère civil, elle ne peut théoriquement pas se livrer à des activités commerciales telles que la construction, l’achat-revente ou encore la location de meublés.
Une SCI doit être constituée d’au moins 2 actionnaires, qui peuvent être parents ou pas, personnes physiques ou morales. Sa durée maximale est de 99 ans.
Ses statuts peuvent être rédigés sous seing privé, mais il est toutefois conseillé de recourir à un professionnel pour les rédiger.
Au niveau de la fiscalité, une SCI peut être :
- « transparente fiscalement ». C’est-à-dire que ce sont les associés qui sont imposés directement, sous le régime de l’impôt sur le revenu, et en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. On parle plus couramment de SCI à l’IR
- ou bien « fiscalement opaque ». Le régime d’imposition est alors celui des sociétés, et c’est la SCI est imposée directement. Les dividendes (s’il y en a) ne sont imposés pour les détenteurs des parts que s’ils sont distribués. On appelle plus souvent cette forme SCI à l’IS
Mais je reviendrai plus tard sur ces 2 options.
Il existe plusieurs types de SCI :
- La SCI « classique » qui a pour but d’acquérir des biens immobiliers en vue de le mettre en location
- La SCI « de construction-vente », dédiée à la promotion immobilière, qui permet de réaliser la construction puis la mise en vente immédiate de maisons ou d’immeubles
- La SCI « d’attribution » : un peu comme la précédente, elle permet de construire des ensembles immobiliers, mais cette fois dans le but de leur attribution aux actionnaires de la SCI.
- La SCI « de jouissance à temps partagé ». Révisez les bronzés font du ski pour vous rappeler ce qu’est la jouissance à temps partagé. Cette forme de SCI permet donc l’acquisition de résidences secondaires à plusieurs, avec mise à disposition sur des périodes définies. La durée de mise à disposition du bien étant fonction du nombre de parts possédé.
Cet article ne va traiter que de la SCI classique.
Avantages et inconvénients des SCI
Petite précision pour commencer : contrairement à ce que l’on entend souvent dire, la SCI (en tout cas celle soumise à l’IR) n’apporte aucun avantage en matière d’imposition sur les revenus de la location par rapport à un achat réalisé en direct. Alors quels sont ces avantages, justement ?
– Tout d’abord, acheter en SCI permet d’éviter certains inconvénients de l’achat en indivision. Et notamment en cas de désaccord pouvant bloquer la prise de décision. En effet, selon les statuts de la SCI, le gérant peut prendre lui-même certaines décisions. Autre inconvénient de l’indivision : si un des acquéreurs veut vendre, il peut obliger l’autre à le faire. En SCI, il lui « suffira » de vendre ses parts.
– La SCI permet également d’optimiser la transmission d’un patrimoine. Il est bien plus facile de partager équitablement des parts de société plutôt qu’un appartement. De plus, un étalement dans le temps de la donation des parts permet de profiter des abattements pris en compte pour le calcul des droits de succession (100.000 € tous les 15 ans à l’heure actuelle). Enfin, des montages plus complexes (démembrement) sont facilités.
– Toujours au niveau transmission, la SCI procure un important avantage fiscal : pour le calcul des droits de mutation, c’est la valeur la valeur nette de l’actif de la SCI (donc déduction faite des emprunts en cours) qui est prise en compte. Alors que pour une transmission en direct, c’est la valeur brute des biens qui sert de base au calcul.
Et voici pour les inconvénients :
– Je commence par tordre le cou à une idée reçue : le fait de recourir à une SCI ne protège en aucun cas le patrimoine personnel de ses actionnaires. En effet, ceux-ci sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens propres, mais avec une responsabilité limitée au nombre de parts détenues.
– Le fonctionnement de la SCI est plus lourd que pour un achat en direct : nécessité de tenir une comptabilité (assez simple tout de même pour une SCI à l’IR – mais passage chez le comptable quasi-obligatoire pour la SCI à l’IS), de procéder à des assemblées générales, de publier les comptes…
– Si la constitution peut se faire sous seing privé, il est fortement conseillé d’avoir recours à un notaire pour la rédaction des statuts, ce qui aura un coût. Il faut compter environ 1.500 € en tout.
– La location de meublés est interdite les SCI soumises à l’IR. Toutefois, l’administration tolère qu’au maximum 10% des revenus de la société proviennent de ce type de location. Pour pouvoir dépasser ce seuil, il faut que la SCI soit soumise à l’IS.
Imposition et fiscalité des SCI
La SCI à l’IR :
Les revenus générés ne sont pas imposés directement auprès de la société mais chez ses associés, et en proportion du nombre de parts détenu. Pour l’actionnaire, les revenus sont soumis au barème classique de l’impôt sur le revenu (comme pour un bien détenu en direct).
Les charges déductibles sont les mêmes que pour un bien détenu en direct, avec un petit plus : si vous avez fait un emprunt pour acquérir des parts de SCI ou pour faire un apport, les intérêts de cet emprunt sont déductibles.
Les plus-values sont également taxées comme pour un bien détenu en direct, selon le régime des plus-values immobilières.
La SCI à l’IS :
Alors là, c’est autre chose…
Les revenus de la SCI sont imposés directement, selon le régime de l’impôt sur les sociétés : les 38.120 premiers euros de bénéfice sont imposés au taux réduit de 15%, et les suivants au taux normal de 28 %. La somme restante peut alors être mise en réserve (auquel cas aucun impôt supplémentaire n’est prélevé), ou distribuée sous forme de dividendes.
Les dividendes seront imposés chez l’actionnaire qui les reçoit. Ils sont imposés :
– soit avec le revenu global, moins abattement de 40% et application de la tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux
– soit avec la flat tax à 30% qui comprend impôts et prélèvements sociaux, mais sans abattement. C’est avantageux dès la TMI à 30%.
Une taxe supplémentaire de 2,5% des loyers encaissés est due par les SCI à l’IS : la CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs). Elle est toutefois exonérée dans certains cas : les immeubles de moins de 15 ans, les locations soumises à la TVA ou encore les locations d’un montant inférieur ou égal à 1830 €.
Les charges déductibles sont plus nombreuses. Le gros avantage de la SCI à l’IS est de pouvoir pratiquer la déduction des amortissements, y compris sur des biens loués nus. Bien que complexe à calculer précisément, on peut en estimer le montant à 3% du bien hors terrain (compter 85% du prix). L’intégralité des frais de notaires est déductible (elle passe soit en charge l’année de l’achat, soit en amortissement)
Les plus-values sont le gros point noir des SCI à l’IS. Car c’est le régime des plus-values mobilières qui est appliqué, beaucoup moins avantageux. En effet, aucun abattement n’existe, et la plus-value imposable est calculée à partir de la valeur nette comptable du bien (déduction faite des amortissements pratiqués). Un petit exemple vaut mieux qu’un long discours :
- Prix d’achat : 100.000 €
- Vente après 20 ans : 200.000 €
- Amortissements pratiqués : 20 * 100.000*0.85 * 0.03 = 51.000 €
- Plus-value imposable : 200.000 – (100.000-51.000) = 151.000 €.
Ce montant sera ensuite ajouté dans les revenus de l’année de la société et donc soumis au barème de l’IS.
Pour une SCI à l’IR, la plus value imposable aurait été, compte-tenu de l’abattement pour durée de détention, de 64.000 €. Grosse différence !
Conclusion
Il faut surtout bien réfléchir et définir ses objectifs avant de se lancer dans un achat via une SCI. Car il n’est pas forcément utile d’y avoir recours… Mais si vous vous décidez, faire appel à un notaire est fortement conseillé pour la rédaction des statuts.
Enfin, le choix IS ou IR peut aussi être guidé par les objectifs. Par exemple, pour un bien que vous souhaitez conserver, et si vous ne comptez pas distribuer les bénéfices, la SCI à l’IS sera forcément plus avantageuse.
Voilà pour un très bref aperçu. Le sujet étant très vaste, la littérature sur les SCI est particulièrement fournie.
Si vous avez des questions complexes sur les SCI, je vous invite à utiliser le forum plutôt que les commentaires de cet article ! Merci !