location meublée CF ?

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location meublée CF ?

Messagepar Florian » 09 Mai 2019, 16:33

salut à tous,

après une pause because famille, on se relance un peu dans l'affaire immo,

on souhaite acquérir un nouveau bien et partir sur une location meublé réél (lmnp réél).
en fait la question est : comment réussir à avoir un CF positif ?
je pose l'affaire :
j'achète un bien avec travaux : 70 k€ + 20 k€ de travaux + un peu de mobilier + notaires soit un total emprunt (110%) à environ 100 k€ (pour faire simple).
grosse modo, je peux être à 500€ / mois de prêt
s'il est bien fourni (mobilier, électro, etc.), en regardant des biens comparables, je peux louer le tout environ 1000 €/mois si 3 chambres et environ 700/750 si 2 chambres (charges comprises)
compte-tenu des charges inhérentes et quasi fixes (eau, elec, gaz, internet + charges copro), j'ai du mal à comprendre comment atteindre un CF positif.
quelqu'un peut-il m'aider ? soit j'ai raté qq chose, calcul mauvais ou autre.
merci !
Florian
 
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Re: location meublée CF ?

Messagepar francois » 29 Mai 2019, 12:15

Salut Florian.

Il n'y a pas de miracle pour le cashflow...
S'il n'est pas positif : soit le loyer est trop faible (rentabilité trop faible par rapport au prix), soit les charges sont trop élevées (et principalement la mensualité du prêt)

Il faut donc trouver des pistes pour palier à ces problèmes :
- viser un autre bien
- augmenter la durée du crédit
- faire un apport
- améliorer le bien pour augmenter le loyer
- etc...

Mais j'ai du mal à croire qu'avec 1000 € de loyer et 500 € de mensualités tu n'arriverais pas à dégager un cashflow positif :shock: :shock:
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francois
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Re: location meublée CF ?

Messagepar Florian » 06 Juin 2019, 11:47

Merci de ta réponse.

il est probable que c'est moi qui me foire dans mon calcul.
en faisant un tour sur rendementloc
après simulation, j'arrive à un CF d'environ 250 €/mois (ce qui est sympa) SAUF que je n'ai pas pris en compte tous les abonnements et conso (eau, élec, gaz, internet, etc.) et là je me rends compte que ça monte vite, ce qui réduit, voire fait disparaître le CF !
mais peut-être me plante-je complètement !
Florian
 
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Re: location meublée CF ?

Messagepar grumly » 12 Septembre 2019, 12:53

Personnellement, je déconseille de prendre en charge l'elec et internet, et l'eau si c'est possible. Ça permet d’avoir un loyer charges inclues, plus faible, ce qui est plus attirant pour les locataires, et surtout évite plein d'emmerdes, de calculs de provision, remboursement etc...

Elec : on a pas le droit de faire des provision de charge, car il est interdit de revendre de l’électricité, donc on on ne peut que faire du forfait.. ce qui est risqué en cas de locataire énergivore.
Internet : et si le locataire fait des trucs illégaux, c'est votre nom qui est sur l'abonnement... En cas de soucis, ca sera a vous de vous prendre la têt avec le FAI..
Eau : moins de contrainte, mais si on peut éviter...

Pour ma part, je ne prends que l'elec sur des logement loué a des étudiants 10 mois, et loué a la semaine pendant les vacances.


Ensuite, pour améliorer le CF, évites les biens avec des gros frais de copro, ville ou la taxe fonciere est élévé,...
Mais si tu a 1000€ de loyer pour un investissement de 100k€, métonnerai que tu soit pas en positif.... sauf si tu parles du loyer avec charges !

Ps: je sais pas si des de 3-4 pieces en meublé soient recherché..
grumly
 
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