Questions Investissement SCI

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Questions Investissement SCI

Messagepar Wooper » 15 Avril 2018, 17:52

Bonjour à tous,
Je cherche à savoir si je ne fais pas fausse route sur un investissement que j'imaginais effectuer par un montage en SCI.
Je vous donne l'ensemble des éléments de ma situation, n'hésitez pas à revenir vers moi s'il y a des éléments manquant.

Nous sommes 2 personnes souhaitant investir (non marié non pacsés),
Il s'agit de l'achat d'un bien autour de 150000 e pour location en bien meublé (précisément de la location de vacances)
Le Bien non encore acheté
L'achat s'effectuera probablement à 100% par emprunt
Emprunt individuel avec une répartition autour 25 - 75 %
Questions :
1- Quel est l’ordonnancement des actions : on créé la sci, on achète le bien, on l'insère dans la sci (et donc question subsidiaire : le coût d'insérer un bien dans la SCI)
2 - Est ce que le nombre de part de la SCI est relatif à l'apport (donc 25 - 75 en apport idem en part ou on peut établir les parts comme on le souhaite ?)
3 - Type d'imposition : vu qu'il s'agit de location meublée (location vacances) on est assujetti à l'IS obligatoirement si j'ai bien compris
4 - L'avantage si j'ai bien compris c'est qu'on donc je peut déduire les emprunts (enfin l'intéret la charge j'imagine) des loyers perçus (les recettes)
5 - Donc pas ou peu de bénéfice et d’impôt tant qu'on rembourse l'emprunt après imposé au taux sur l'is j'imagine
6 - Question complémentaires : au niveau de décès comment ce couvrir (que l'autre personne hérite de tout alors qu'on n'a pas de lien familial ?)
7 - Si pas de solution sur le décès : quel sont les possibilités de donations ?
8 - Reste le pb si besoin de vendre le bien avec une imposition sur les + value désaventageuse, peut on me calculer les plus values à payer si on vendait le bien 200000 dans 7 ans par ex (à titre d'exemple)
Merci d'avance pour toutes ces informations car comme vous le voyez je me pose pleins de questions
S'il y a un système plus simple qu'une SCI pour répondre à mon besoin je suis preneur aussi.
Wooper
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Re: Questions Investissement SCI

Messagepar francois » 16 Avril 2018, 09:15

Bonjour,

Voici quelques réponses, certaines questions étant trop pointues pour moi (il faudrait plutôt poster sur le forum devenir-rentier.fr)
1- Vous pouvez créer la SCI puis acheter un bien. Les frais d'aquisition sont les mêmes que pour un achat en direct car c'est la SCI elle-même qui va acheter.
Par contre vous n'êtes pas obligé de créer la SCI avant d'avoir trouvé un bien, la création doit uniquement être faite pour la date de signature de l'acte authentique. Ce qui veut dire que vous pouvez tout à fait signer un compromis à votre nom, en y insérant une clause de substitution au profit d'une SCI.

2- Ca dépend comment vous procédez. Si l'apport 25/75 est affecté au capital social de la SCI, alors la répartition du nombre de part sera de 25/75. Mais vous pouvez faire un apport identique pour la constitution du capital, auquel cas la répartition sera de 50/50, et apporter le reste sous forme de compte courant d'associé. La SCI aura alors une dette envers les associés à hauteur de la somme mise en compte courant.

3- oui obligatoirement IS si SCI.

4- avec un achat en direct vous pouvez aussi déduire les intérêts d'emprunt, il n'y a pas de différence au niveau des charges déductibles entre un achat direct avec statut loueur de meublé et une SCI IS.

5- oui, mais même remarque qu'au point 4 par rapport au LMNP

6- trop pointu, à voir avec un notaire. Mais en gros chaque associé devra faire un testament en se désignent mutuellement comme légataire des parts de la SCI. Attention à point, si à la suite du décès d'un associé, l'autre obtient 100% des parts la SCI sera dissoute (entraîntant imposition PV). Autre point, vous ne précisez pas si présence d'enfants, s'il y en a il faudra voir par rapport à la réserve héréditaire. Attention aussi au montant des frais de succession : 60% si aucun lien de parenté, le PACS me paraît indispensable pour éviter ces frais.

7- donation des parts taxée comme succession si pas de lien de parenté : 60% de droits. Alors il faut utiliser des montages complexes genre démembrement croisé pour diminuer les frais : chacun donne la nue-propriété de ses parts à l'autre. Mais je ne suis pas spécialiste, encore une fois il faut consulter un notaire (ou autre spécialiste) sur ce point.

8- il faut d'abord estimer le montant des amortissements
Valeur amortissable : 150.000 € - 20% pour le terrain = 120.000 €. On peut partir sur 2.5% par an soit 3000 €
7 ans d'amortissemets = 21.000 €.
La PV sera donc calculées sur la valeur de 200.000 - (150.000 - 21.000) soit 71.000 €.
Ces 71.000 € seront intégrés au résultat de la SCI pour l'année de la vente donc imposés à l'IS... 15% jusqu'à 38120 et 25% (?) au-delà

Moyen plus simple : achat en direct, en indivision !
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Re: Questions Investissement SCI

Messagepar Wooper » 18 Avril 2018, 15:47

Un grand merci pour vos précisions,
Je vais en prendre connaissance plus tranquillement ce we
Je reviendrai surement sur le sujet ! :)
Wooper
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