Renta incroyable grâce aux demembrement!

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Renta incroyable grâce aux demembrement!

Messagepar Corto mal13 » 24 Février 2018, 22:08

Bonjour à tous,
Alors voilà, une idée me taraude depuis quelques jours, j'ai l'impression qu'elle est trop bonne pour etre réelle donc je la partage avec vous pour en débattre.
Je n'ai pas vu de post traitant ce sujet ici mais peut être j'ai mal' cherché(?)

Voilà, j'ai commencé à m'intéresser aux demembrement dans une optique de transmission de patrimoine à mes enfants. En effet en leur donnant la nue propriété, et en gardant l'usufruit, mes filles récupérerons la pleine propriété à ma mort sans payer de droit de succession. Jusque là rien de neuf. Montage classique et évidemment très intéressant.

Maintenant, je reflechis, je me demande
Si l'on n'achetait que l'usufruit d'un bien, cela ne multiplierai il pas la rentabilité par 2 ou par 3?
Il faudrait pour cela avoir un partenaire investisseur en face qui n'acquiert que la nue propriété.
Pendant la durée du demembrement, l'usufruitier récupére les loyers, paye les charges entretient l'immeuble et le nue propriétaire récupere la PP. à la fin.
L'usufruitier bénéficie d'une rentabilité super intéressante qui lui permet de payer un crédit en 3/4/5 ans puis d'avoir des rentrées d'argent pour les 10annees suivantes, et le nue propriétaire achete un bien sous côté de 40%, échappe à l'impôt et constitue un patrimoine sans se fatiguer
Tout le monde est gagnant.

Exemple concret
J'ai acheté un immeuble récemment
Il vaut 300.000€ et il a une renta brute de 10% à 30k€ annuels
Si j'étais parti avec un nue propriétaire qui souhaite échapper à l'ISF et transmettre du patrimoine sans s'occuper d'immobilier, on aurait mis une clé de répartition de 60/40
J'aurais donc acquis l'usufruit pour 120k€
Les loyers étant toujours de 30k€
Ma renta serait donc de 25%!
Je récupérer les loyers pdt les 15 prochaines années je paye toutes les charges et à la fin je remets les clés aux nuprop
J'investis 120k€, je récupère 450k€
Y'a til un investissement plus rentable que ça??

Sur internet on trouve des acteurs qui te vendent de la NP, mais je n'ai pas trouvé qui te vende de l'usufruit en direct.
De ce que je comprends ceux qui achètent l'usufruit ce sont des bailleurs sociaux, qui mettent en logement conventionné.
Il y a des scpi qui vendent de la pierre papier en 'usufruit, mais ce n'est pas pareil et les renta n'ont rien à voir. On est dans le 5/6% pour les meilleures.

Alors peut être que je réinvente l'eau tiède et cest pour ça que je sollicite votre avis :)
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Re: Renta incroyable grâce aux demembrement!

Messagepar Corto mal13 » 13 Mars 2018, 14:54

Mon' idée n'inspire pas grand monde on dirait?... :-/
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Re: Renta incroyable grâce aux demembrement!

Messagepar francois » 16 Mars 2018, 09:44

Sur le papier c'est en effet très beau !

Je vois 2 inconvénients :
- pour de l'immobilier physique, il semble très difficile de trouver des vendeurs d'usufruit
- le financement à crédit me semble compliqué (pas de garantie "en dur" pour la banque)

J'avais déjà réfléchi à ce genre de montage, en achetant en tant que personne physique la nue-propriété et en mettant l'usufruit dans une SCI IS.
Mais il y a risque d'abus et encore une fois, le fincancement est compliqué
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Re: Renta incroyable grâce aux demembrement!

Messagepar Corto mal13 » 16 Mars 2018, 15:24

CEst vrai je pense pas qu'on puisse trouver des vendeurs d'usufruit, mais en revanche on trouve évidemment des vendeurs de PP donc l'idée c'est de s'associer avec un acheteur de NP ( qui souhaite baisser ses impôts par exemple ou échapper à L isf /isi) et acheter en "groupement"
Ensuite tu as raison, il faut pouvoir l'expliquer la banque, il faut tomber sur quelqu'une d'ouvert a la discussion.


Je comprends ton montage mais mon but à moi c'est d'avoir la meilleure renta, TOUT EN préservant ma capacité d'endettement car la jai atteint les limites de l'acceptable et mon dernier crédit a été plus compliqué que les précédents..
Sauf que j'ai encore l'envie hehe

J'ai trouvé une gestionnaire de patrimoine qui est très intéressé par ma demande été qui me dit qu'elle n'aura pas de pb à trouver un acheteur de np
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Re: Renta incroyable grâce aux demembrement!

Messagepar francois » 21 Mars 2018, 17:49

Si tu as atteint les limites de l'acceptable en niveau d'endettement, il va être encore plus dur d'emprunter pour de l'achat d'usufruit... car comme je le disais le banquier n'aura aucune garantie physique. A moins que tu aies un bien à hypothéquer ou une AV / compte titre à nantir par exemple.

Il me semble donc important de commencer par aller à la rencontre des banques...

En tous cas tiens-nous au courant, la suite m'intéresse !
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Re: Renta incroyable grâce aux demembrement!

Messagepar Corto mal13 » 01 Mai 2018, 18:19

Hello
ça fait plusieurs mois que je teste mon idée auprès de plusieurs acteurs, agents immobiliers, notaires, conseillers en gestion de patrimoine etc..
la conclusion est la suivante
L'investissement en démembrement est une idée très novatrice et les quelques acteurs spécialisés du marché voient leur activité exploser
on trouve facilement des nus-propriétaires investisseurs mais plus difficilement des usufruitiers, aussi je vais me lancer dans cette activité
Aujourd'hui je cherche des partenaires investisseurs, sur ce forum pourquoi pas, qui souhaiteraient nous rejoindre et acquérir la nue-propriété de biens situés à Marseille.
Nous recherchons des petits immeubles de rapport quatre à six logements, environ 300 000 €, en pleine propriété et très bien situé dans le centre ( l'emplacement l'emplacement l'emplacement ;) )
Le nu-propriétaire prendra en charge environ 75 % de la valeur du bien, ma structure assumera l'usufruit soit environ 25 % restants

Avantages pour le nu-propriétaire
Achat d'un bien avec environ 25 % de décote
Diminution de l'assiette fiscale et donc moins d'impôts
Récupération automatique et sans frais au bout de 10 ans, la durée du contrat, du bien en pleine propriété
Valorisation automatique chaque année en fonction de la diminution progressive de l'usufruit
Sans compter évidemment la prise de valeur liée à la hausse de l'immobilier sur le marché local

Nous sommes une petite structure, notre avantage c'est notre souplesse.
nous sommes accompagnés par des notaires et des conseillers en gestion de patrimoine spécialisé dans le démembrement
Aussi comme nous investissons dans des immeubles de rapport, vous récupérez un bien exempt de copropriété, (nous n'aimons pas négocier le moindre travaux avec l'assemblée des copropriétaires)
Si vous êtes intéressés n'hésitez pas à me contacter
Edouard.warnier@gmail.com
Corto mal13
 
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