Avoir les clés avant l'acte de vente

Si vous avez des infos à donner ou des questions au sujet du droit dans l'immobilier en particulier, c'est par ici.

Re: Avoir les clés avant l'acte de vente

Messagepar Didier971 » 13 Octobre 2013, 21:49

philippe30 a écrit:Quelle astuce t'a donné ton collègue , moi qui est aperçu les photos

A mon avis , le temps passé à rédiger ce protocole est disproportionné avec le temps gagné par des travaux anticipé.

Philippe


Rédiger ce type de protocole c'est 15 minutes de boulot, signé en même temps que le compromis ça fait gagner 2 mois sur les travaux. A 500 € le loyer ça fait 1000 € pour 15 minutes de travail soit du 4000 € de l'heure si je trouve cela disproportionné ce n'est pas dans le même sens que vous

Sur votre présentation, je crois avoir vu que vous aviez une quinzaine de biens. Combien d'explosions avez-vous vécues ? Et combien d'accidents de chantiers ? A moins que vous n'employez des gens au black, le risque est quand même faible. La prudence est une vertu pas la paranoïa. Refaire les peintures, installer une cuisine et/ou une salle de bains par exemple de nombreux locataires le font.

Je ne l'ai pas fait sur le studio que je viens d'acheter pour faire de la location saisonnière et je le regrette. Un mois pour avoir un simple accord de principe puis un mois de plus pour l'offre définitive j'ai pris une dizaine de jours de retard sur la date prévue de signature de l'acte authentique (alors que lors de mes précédentes opérations la date avait été avancée). J'ai mis mon annonce en ligne, j'ai eu de très nombreux contacts mais ne pas avoir de photo de l'intérieur du studio en refroidit beaucoup, alors même que nous approchons de la très haute saison d'où un manque à gagner significatif à cause d'une peur irraisonnée...
Didier971
 
Message(s) : 67
Inscrit le : 12 Octobre 2013, 07:38

Re: Avoir les clés avant l'acte de vente

Messagepar crocko » 13 Octobre 2013, 22:10

Dans mon cas, en empruntant la totalité de l'opération, si j'avais commencé a acheter des matériaux, démolir l'existant et que finalement mon prêt n'était pas accepté ?
Le protocol d'accord rédigé en 15 min ne m'aurait pas sauvé.
Apprenti futur rentier
Avatar de l’utilisateur
crocko
 
Message(s) : 104
Inscrit le : 15 Juillet 2013, 15:37
Localisation : Drome

Re: Avoir les clés avant l'acte de vente

Messagepar philippe30 » 30 Octobre 2013, 10:09

@Didier971
Rédiger ce type de protocole c'est 15 minutes de boulot, signé en même temps que le compromis ça fait gagner 2 mois sur les travaux. A 500 € le loyer ça fait 1000 € pour 15 minutes de travail soit du 4000 € de l'heure si je trouve cela disproportionné ce n'est pas dans le même sens que vous


Pour une personne se disant pointilleux , vos propos m'étonnes au plus haut point comment cautionner ce type d'arrangement ???
Qu'est ce vos 1.000 € ou plus de gagné ???

Avez vous pensé en terme d'assurance pour des travaux faits dans un bien dont vous n'êtes pas propriétaire ?
Avez-vous pensé le risque que prend le vendeur si un accident arrive ?
Avez - vous pensé que lors de la démolition vous vous aperceviez d'un énorme problème qui vous fasses jouer la clause de non obtention de prêt ?
Avez -vous pensé à l'état d'un bien en partie démoli et pour lequel la vente ne se fait pas ?

Visiblement vous êtes loin d'être aussi pointilleux que vous le prétendez car cette dérogation au droit me fait bondir.

J'ajouterais que l'imputation de l'achat des matériaux avant un acte d'achat définitif me semble hasardeux en terme comptable mais je suis surement trop pointilleux ....

Philippe30
Investisseur immobilier en phase d'être rentier dans quelques années
Présentation : viewtopic.php?f=10&t=7
Interview http://objectif-tune.fr/interview-phili ... mmobilier/
Avatar de l’utilisateur
philippe30
 
Message(s) : 193
Inscrit le : 21 Juin 2013, 05:51
Localisation : Nimes

Re: Avoir les clés avant l'acte de vente

Messagepar grumly » 28 Février 2014, 01:43

Ca m'interesse fort ce fameux protocole, car j'envisage d'acheter une "ruine" et la retappé pour du saisonier :

* j'ai pas mal de temps jusqu'en octobre, mais apres ca sera dur dur.
* la saison commence bientot.

Donc, perde un temps fou pour attendre l'acte, c'est du temps de perdu. on peut deja commencer a faire les devis, et la demolition (plafond, cloison...) D'autant plus que je ne pourrais pas avoir l'autorisation de reserver une place pour mettre une benne/remorque a la belle saison.

Comment faire ? C'est le notaire qui s'en charge ?

PS: dans mon cas, le financement est "garanti", donc pas de risque d'annulation.

Merci
grumly
 
Message(s) : 66
Inscrit le : 15 Décembre 2013, 00:32

Re: Avoir les clés avant l'acte de vente

Messagepar philippe30 » 28 Février 2014, 07:39

Ce fameux protocole décrit par Didier971 le théoricien de l'immobilier ..... :D
Celui qui conseille dans la théorie sans même connaitre la réalité des faits.

Grumly faites de travaux avant signature définitive, c'est une très bonne idée effectivement SAUF si

Vous avez un accident durant ces travaux , qu'elle est votre assurance sur un bien dont vous n'êtes pas propriétaire ?
Si vous voyez un défaut majeur que vous utilisez la clause résolutoire de non obtention d'emprunt , il faudra remettre les lieux en état après démolition et début de rénovation.
Si vous faites n'importe quoi en terme de démolition et que la vente s'annule ?

Mettez vous dans la situation inverse de vendeur , accepteriez vous de laisser les clés de votre bien pour qu'il soit rénové avec des démolitions en avant vente sans certitude que la vente sera effective ???

Imaginez le cout et le temps d'une procédure en cas de litige sur cette vente après que des travaux ait été engagé , vous voyez un défaut , vous annulez la vente , le vendeur stipule que ce sont vos travaux qui ont causé les dommages et hop c'est parti pour plusieurs années de procédure ....

Beaucoup trop de risque pour un gain insignifiant tant pour l'acheteur que le vendeur.

Faites ce que vous voulez mais la précipitation n'est jamais bonne conseillère , il semble que vous ayez de l'argent en réserve alors prenez votre temps et au final vous serez gagnant.

Philippe
Investisseur immobilier en phase d'être rentier dans quelques années
Présentation : viewtopic.php?f=10&t=7
Interview http://objectif-tune.fr/interview-phili ... mmobilier/
Avatar de l’utilisateur
philippe30
 
Message(s) : 193
Inscrit le : 21 Juin 2013, 05:51
Localisation : Nimes

Re: Avoir les clés avant l'acte de vente

Messagepar Cédric » 01 Mars 2014, 16:45

Bonjour Grumly,

J'ai eu l'occasion de faire ça sur mon premier bien, un des 3 appartements demandait un bon rafraichissement. J'ai pris le risque de le faire car "les travaux" restaient sans démolition et sans trop de risque. Malgré tout je n'ai pas été serein pendant le mois où cela s'est passé.
Sur le second bien des travaux majeurs étaient prévus, je n'ai donc pas réitéré. Je pense aujourd'hui qu'il vaut quand même mieux perdre 2 mois de loyer que de prendre le risque d'avoir un problème qui serait bien plus couteux.

Cédric
Avatar de l’utilisateur
Cédric
 
Message(s) : 16
Inscrit le : 12 Février 2014, 13:57

Re: Avoir les clés avant l'acte de vente

Messagepar grumly » 09 Mars 2014, 00:42

MMoui bien sur je comprends les risques si on fait ca "comme ca"... Mais si on signe un protocol d'accord, qui je pense determine les quelques cas d'annulation, et de toute facon si on est sur a 100% de son financement (effectivement il reste le cas du desistement si on trouve un soucis)

Et surtout, si les travaux ne sont que de la deco, peintures etc.... C'est pas tres long, mais pour un immeuble ca commence a faire. Et surtout, j'ai pas mal de disponiubilité dans les mois qui viennent et bcp moins plus tard...

Donc pour recentrer ma question, c'est evidement autour de ce protocol d'accord que je pose ma question. Sinon bien sur, cela se resume a des visites pour devis, ou pour futur locataire

Pour les assurances, le fait de ne pas etre proprietaire ne change pas grand chose (si declarer evidement), si ce n'est que vous n'assurer par votre bien, mais les degats que vous pouvez faire... Comme votre locataire en somme.. non ?
grumly
 
Message(s) : 66
Inscrit le : 15 Décembre 2013, 00:32

Re: Avoir les clés avant l'acte de vente

Messagepar philippe30 » 09 Mars 2014, 07:25

Vois avec le théoricien de l'immobilier qui est dans les îles.
Rien de plus à dire sur ce type d'accord bancal.

Philippe
Investisseur immobilier en phase d'être rentier dans quelques années
Présentation : viewtopic.php?f=10&t=7
Interview http://objectif-tune.fr/interview-phili ... mmobilier/
Avatar de l’utilisateur
philippe30
 
Message(s) : 193
Inscrit le : 21 Juin 2013, 05:51
Localisation : Nimes

Re: Avoir les clés avant l'acte de vente

Messagepar francois » 13 Mars 2015, 08:39

Voici un petit témoignage sur le sujet :

Ma mère et mon beau-père ont acheté une maison récemment, qui nécessitait pas mal de travaux de rafraîchissement. Ils ont négocié avec les anciens propriétaires d'avoir les clés avant la signature définitive. Point qui facilitait ça : pas de clause résolutoire liée au financement.

Dans la pratique : lors de la signature du compromis de vente, ils ont également signé un bail à titre gratuit avec les vendeurs, bail les autorisant expressément à réaliser tous les travaux qu'ils souhaitaient. Grâce à la signature de ce bail, ils ont pu faire assurer le logement. C'est le notaire qui a proposé cette façon de faire.
Avatar de l’utilisateur
francois
Administrateur
 
Message(s) : 370
Inscrit le : 08 Juin 2013, 08:12

Re: Avoir les clés avant l'acte de vente

Messagepar SLY » 13 Mars 2015, 11:01

Après, c'est une question de circonstance...

Je viens de signer un compromis pour un immeuble (j'en reparlerai avec les détails dans un autre sujet, une fois tous les chiffres connus).
Si tout se passe bien, je récupère les clés aujourd'hui, alors que le délai de rétractation n'est pas encore échu.

J'ai pas mal discuté pour ça. Comme j'ai des travaux à y faire, il fallait que je fasse passer plusieurs sociétés. Le vendeur n'habitant pas tout prêt, je leur ai dit que je préférais lui éviter des dérangements, car j'ai fait noté sur le compromis que le vendeur laisser libre accès au bien pour la réalisation de devis.

J'ai également bien mis le vendeur en confiance pour cela.

Bref, c'est circonstanciel.
SLY
 
Message(s) : 22
Inscrit le : 25 Septembre 2014, 15:06

PrécédentSuivant

Retour vers Droit

Qui est en ligne ?

Utilisateur(s) parcourant ce forum : Aucun utilisateur inscrit et 1 invité

cron

x