Avis sur projet d'investissement à Lille

[francois]

Ceci est la retranscription d'une question qui a été posée sur un article du blog :

bonjour, d’abord merci pour votre article très utile.

je voulais avoir votre avis sur notre projet.

nous sommes pacsés, situation pro stable, 4000€ revenus mensuels.

nous cherchons à la base à transformer un entrepot en loft.
budget : achat 140 k€ + 10 k€ frais notaires + 120 k€ travaux = 270 k€.
apport perso : 80 k€

première visite à la banque : tout accepté, aucun pb.

depuis nous avons trouvé l’entrepot parfait (170 m² + 200 m² de jardin, bien placé centre ville de lille proche métro…) mais il est en vente rattaché avec une maison (type 1930, 150 m² habitables, état impeccable cave et jardin).
le tout à 340 k€ (négociable à 330 k€).

notre projet : aménager notre loft et transformer la maison en 3 appartements à louer (ou à vendre) : 1 de 65 m² avec jardin et cave + 2 studios de 30 m² chacun : revenus locatifs estimés avec agence mensuels : 1650 €

le projet se décompose donc maintenant de
achat : 330
travaux loft : 120
travaux maison : 25
frais notaires : 25
TOTAL : 500

pensez-vous que le projet est viable? quels seraient les freins? les leviers auxquels nous n’aurions pas pensé?

merci beaucoup pour vos avis !

[francois]

Et une première réponse qui a été faite :

Bonjour,

aujourd’hui, compte tenu des taux bancaires, il faut viser une rentabilité brute de 10% pour qu’un bien s’autofinance.

Avec 1650€ de revenus locatifs, cela correspondrait à un budget d’environ 200k tout compris (notaire, travaux, frais financiers le temps des travaux (loyer+remboursement ou frais intercalaires, vacance locative pendant travaux…)

Dans la mesure où vous aviez prévu 270k pour votre RP, si on ajoute les 200k pour les locatifs, on arrive à 470k.

Je ne sais pas si les budgets travaux indiqués comprennent la main d’oeuvre ou non, mais il me semble important que vous rémunériez au moins votre travail sur les locatifs.

Donc à vu de nez, cela semble un peu court sur le plan financier.

Ensuite, avez vous évalué ce qu’est le métier de bailleur. Pour ne pas boire le bouillon, il faut un minimum de professionnalisme.

J’ai visité une maison super mal placée avec plein de défauts vendue par un musicien ayant hérité et qui voulait se créer une rente immobilière: il vend car il déprime.

Professionnalisez un max votre approche.

[francois]

Je suis du même avis que Pruls sur le montant des travaux :
Transformer une maison en 3 apparts implique :
- 3 salles de bains
- 3 cuisines
- 3 compteurs EDF
- refaire des cloisons, des arrivées d'eau, des évacuations (ces 2 derniers points étant très importants, car si ça n'est pas facilement réalisable, le budget peut exploser)
- ajouter des portes palières
- ...
Les 25.000 / 3 que vous avez prévu soit un peu plus de 8000 € par logement me paraissent très optimistes, à moins que vous ne fassiez tout vous-même en tirant au maximum sur les prix.


Ca me semble être le gros frein du projet par rapport à l'obtention d'un financement. N'hésitez pas à faire faire des devis par des pros (même si vous faites faire vous-même) pour conforter votre dossier.

Ensuite, tout dépend de votre situation. Vu le montant de l'opération, le banquier va chercher à savoir si votre apport de 80K vous laisse suffisamment d'épargne pour faire face à un coup dur. Il va regarder votre situation, vos habitudes de dépenses, d'épargne ...
Si vous n'avez pas d'autre crédit en cours, un prêt sur 25 ans à 3,25% pour un emprunt de 420K€ ça fait des mensualités de 2.050 € hors assurance
Ce qui vous fait un taux d'endettement de 40%. Ca n'est pas forcément un problème vu votre reste à vivre, mais pour un premier achat ça peut être un frein.

il faut viser une rentabilité brute de 10% pour qu’un bien s’autofinance

Petite précision : c'est vrai sur 20 ans. Sur 15 ça ne suffit pas, sur 25 c'est tout bon !