Investissement Mixte Habitation / Libéral

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Investissement Mixte Habitation / Libéral

Messagepar batarang » 10 Septembre 2018, 13:33

Bonjour à tous,

Actuellement locataire pour la résidence principale et également pour une profession libérale, mes moyens sont trop limités pour acquérir la maison qui serait idéale pour notre famille en gardant le cabinet en location.

C'est pour cela que nous pensons à acquérir une maison dans laquelle nous pourrions faire 1 ou plusieurs cabinets, en plus de la résidence principale.

Après avoir lu certains articles et reçu plusieurs conseils, le montage avec une SCI semble le plus adapté (enfin, presque le seul) :
- la SCI achète la maison
- nous payons un loyer pour habiter dans la partie habitation
- nous payons un loyer pour le local
- d'autres éventuels locataires paient également pour les autres locaux

Mais la question principale est la réelle pertinence ou faisabilité. En effet, j'ai bien compris qu'on pouvait uniquement déduire les intérêts d'emprunt qui va être nécessaire :
- Aux taux actuels d'emprunt, cela représente sur le tableau d'amortissement classique 1900 euros sur les 6600 en tout qui serait notre mensualité.
- ce qui veut dire que si les loyers représentent 6600 euros en rentrée d'argent (pour que la SCI puisse payer le crédit), la SCI va donc faire un bénéfice de 4700 euros par mois, lesquels seront imposés avec la loi des 15% puis 33%. Autrement dit nous allons perdre 20% environ de la somme chaque mois..

Questions :
- J'ai entendu dire qu'on pouvait faire des plans de financement spécifiques avec les banques, par exemple en payant uniquement les intérêts (ou du moins une grande partie en rapport du capital) les premières années, ce qui réduirait les bénéfices --> est ce que c'est vrai ? Et est ce vraiment d'usage / pertinent (cela me semble bizarre de payer les intérêts seulement !!) ?
- Mes suppositions sont faites pour une SCI à l'IS, dois je aussi considérer la SCI à l'IR ? ou même d'oublier complètement cette affaire de SCI et utiliser autre chose ?

Merci pour vos lumières !
batarang
 
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Re: Investissement Mixte Habitation / Libéral

Messagepar francois » 11 Septembre 2018, 10:40

Bonjour,

L'achat de murs via une SCI pour exercer une activité professionnelle est un montage courant et pertinant, qui a notamment les avantages suivants :
- les murs sont payés par le loyer versé par l'entreprise
- les loyers payés par l'entreprise sont déductibles intégralement de son CA (alors que si elle achète les murs, seuls les intérêts d'emprunt le sont)
- en cas de cessation d'activité (faillite, vente...), les murs restent en votre possession

Concernant la SCI IS :
- les intérêts d'emprunt ne sont pas la seule charge à payer, n'oubliez pas de prendre en compte la CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs) : 2,5% du montant des loyers annuels, les frais de comptabilité, la taxe foncière, l'assurance des murs... (certaines de ces dépenses peuvent être mise à la charge des locataires pour des baux commerciaux ou de bureaux)
- vous oubliez de déduire les amortissements dans vos charges. En fonction de la valeur du bien, comptez environ 2,5% annuels. Le bénéfice de la SCI sera bien moins que les 4700 € par mois
- le taux d'imposition n'est plus de 33% mais il est passé à 28% (jusqu'à 500K de bénéfice imposable) et va diminuer progressivement pour atteinre 25% en 2022

En gros, votre bénéfice imposable sera d'environ 30K les premières années (j'ai pris une hypothèse de la valeur du bien à 1M€), donc restent au taux réduit de 15%, ça ferait environ 4500 € d'IS + 2000 € de CRL. Si vous ne voulez pas ré-injecter d'argent dans la SCI, il faudra que les loyers soient supérieurs aux mensualités du crédit pour absorber la fiscalité et les charges.

IS ou IR, c'est à vous de voir en fonction de votre taux d'imposition IR personnel. Vous pouvez commencer à l'IR puis passer à l'IS par la suite (c'est toutefois irrévocable)
Gardez en tête aussi que la fiscalité à la revente des murs est très lourde si vous êtes à l'IS.

Enfin, le financement que vous évoquez est le crédit In Fine.
On ne paye que des intérêts d'emprunt pendant la durée du prêt, et tout le remboursement en capital se fait en une fois à la dernière échéance.
Les banques demandent de très grosses garanties pour ce genre de financement (généralement nantissement sur une AV de la totalité du capital emprunté, ou d'une partie du capital mais avec versements mensuels sur l'AV). Compliqué à obtenir et peu d'intérêt si SCI IS, le taux d'imposition n'étant pas suffisamment élevé.
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Re: Investissement Mixte Habitation / Libéral

Messagepar batarang » 11 Septembre 2018, 16:19

Bonjour et merci pour tous ces éclaircissements !!!

J'ai en revanche oublié de parler des frais de notaires : j'ai lu qu'ils étaient entièrement déductibles, en charge première année ou via amortissement. J'imagine que la solution de l'amortissement est plus avantageuse ? Y'a t'il un taux / durée standard ?

IS ou IR telle est la question mais étant donné que nous sommes déjà dans la tranche à 30%, je dois affiner les calcul mais l'IS semble comme ça plus approprié.

Merci encore
batarang
 
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Re: Investissement Mixte Habitation / Libéral

Messagepar francois » 17 Septembre 2018, 11:43

Oui en effet, on peut les amortir ou les passer en une seule fois.
Il me semble que la durée d'amortissement est de 5 ans.

Voir https://www.compta-facile.com/comptabil ... lissement/
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