Achat immeuble demande AVIS

[Mat]

Bonjour,

je suis nouveau dans l'investissement locatif
je suis sur le point d'investir dans un immeuble de rapport d'une valeur de 155 000 €, frais de notaire 11500 € total 166 500 €, le rapport locatif sera d'environ 16800 € par an.
J'habite au bord de la mer, et il est très difficile de trouver des immeubles ou alors très chers.

Je précise aussi que j'ai 50 ans, j'ai terminé de payer ma maison, et je trouve que ce serait judicieux d'investir dans du locatif.
Je dispose de liquidités.

Je pourrais mettre un apport d'un montant de 50 000 €, emprunt de 116500 €, mensualités de 750 €/mois sur 15 ans.
rapport mensuel 1400 €, taxe foncière + CSG 350 €/mois donc il me resterait en cash flow à peu près 300 € par mois

Je pourrais aussi emprunter sur 20 ans avec un cash flow mensuel de 450 €, mais je finirais de payer mon crédit à 70 ans.

Je pense qu'à mon age il est judicieux de mettre un apport, car cet argent est partagé entre assurance vie et livret, et ne rapporter rien, alors qu'en l'investissant dans l'immobilier, cela rapporterait environ 7 % net.

Je souhaiterais savoir ce que vous pensez de mon projet :
- faut-il mettre un apport avec emprunt sur 15 ans ?
- Baisser l'apport et augmenter la mensualité sur 15 ans
- emprunter sur 20 ans ?
Merci d'avance
Cordialement

Mathieu

[sikar]

Bonjour,

Je suis à peu près dans la même situation que vous et pour diverses raisons, je n'ai jamais franchi le pas.
En effet, entre les personnes qui ont une mauvaise expérience avec des locateurs, la crainte de ne pas avoir de locataire pour rembourser l'emprunt et puis il y a tout de même mes enfants qui n'ont pas terminé leurs études, mon épouse qui travaille dans une boutique dans la propriétaire devrait partir à la retraite prochainement, bref pleins de raisons qui font que je recule à faire cet investissement immobilier.

Personnellement, j'ai également diversifié mon épargne avec la souscription dans un PER, des actions dans l'entreprise dans laquelle je bosse et un petit portefeuille d'obligations, mais compte tenu que depuis plusieurs décennies le système nous conseille vivement de construire sa retraite que je ne sais plus quoi faire pour me mettre à l'abris du besoin pour ma famille.

Alors pourquoi pas le locatif et avec une casquette de novice dans le sujet, je me suis penché sur votre demande d'avis.
J'habite dans une station balnéaire et pour votre budget, j'ai fait une recherche sur ouestfrance-immo.com, je n’obtiens que des offres pour l'achat de T1 et T2.
Ensuite, sur le même site j'ai consulté le tarif des différentes propositions de location et dans cette configuration je n'ai rien trouvé qui me permettrait de gagner 1400€ mensuel.

De nature certainement trop méfiantes vis à vis de société qui font miroiter des rendements exceptionnels, j'ai poursuivi mes investigations en me tournant vers les offres d'investissement locatif et je n'ai rien trouvé avec un rapport à 7%.

Voilà, j'espère que des membres du forum pourront étayer cette étude pour nous permettre d'y voir plus clair.

[francois]

Bonjour Mathieu,

Emprunter sur 20 ans ne me semble pas pertinent dans votre cas.
En effet, comme vous le dites vous allez devoir rembourser jusqu'à vos 70 ans, et il devient plus compliqué et plus cher d'assurer le prêt.
15 ans me semble la bonne durée.

Après, réduire ou augmenter l'apport pour jouer sur le montant des mensualités, c'est à vous de voir...



Pour Sikar,
Afin de trouver des rendements supérieurs à 7% sur votre secteur, il va falloir mouiller la chemise et visiter, visiter, encore visiter. Certains ont une technique qui consiste à faire des offres beaucoup plus basses, sur 40 ou 50 visites il suffit qu'une seule passe.
Il faut être à l'affut sur les sites d'annonces, vous faire connaître des agences immobilières...
Il faut être présent sur le marché et apprendre à connaître le marché.

Sinon plus simple pour un débutant mais moins rentable : les SCPI..

[sikar]

Certains ont une technique qui consiste à faire des offres beaucoup plus basses, sur 40 ou 50 visites il suffit qu'une seule passe.

Merci Mathieu pour la technique, c'est effectivement une approche à laquelle je n'avais pas pensé.

[stephane760]

Bonjour Mat
le déficit foncier peut être aussi une bonne solution ... la technique de Mathieu est en effet rependu et extrêmement efficace...

[thibault76]

Bonjour Mat,
Je serai content d'avoir ton expérience, qu'as-tu fait finalement ?
Et aussi as-tu étudié la question de la transmission ?
Faut-il monter une SCI lorsqu'on a plus de 50 ans ou rester sur du LMNP ?
Aussi pensez-vous que Paris puisse perdre en valeur pour un investissement locatif ?
Vaut-il mieux acheter une petite surface à Paris ou un immeuble de rapport à Troyes en prenant en compte la plus-value et aussi la renta ?
Cordialement,
Thib