Fiscalité au réel, déclaration 2044

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Fiscalité au réel, déclaration 2044

Messagepar Boutman » 18 Avril 2017, 16:31

Bonjour,

François m'a encouragé à poser ma question sur le forum. Je vais donc m'exécuter.

J'ai 2 biens loué en location vide :
- Une maison achetée il y a 5 ans et toujours déclarée au réel (les travaux et les intérêts d'emprunt étaient élevés)
- Un petit appartement acheté l'an passé et que je souhaiterais passer en LMNP

Voici mes questions :
1/ Fiscalement parlant, est ce que les biens déclarés au réel sont indépendants?
En gros :
=> puis je appliquer le micro foncier pour l'un (la maison) et la déclaration au réel pour l'autre?
=> l'engagement pour les 3 ans de déclaration au réel concerne, d'après ce que je viens de lire, uniquement le bien à l'origine d'un déficit, c'est ça?

2/ Pourriez vous vérifier et éventuellement compléter/modifier ces informations :
La déclaration pour la maison est relativement simple car il n'y a rien ou presque à déduire (pour info revenu brut 6000€) :
Intérêts d'emprunt : 1481 € ligne 250
Primes d'assurance (GRL, propriétaire, ADI) : 460 € ligne 223
Taxe foncière : 270 € ligne 227
20 € ligne 222

Pour l'appartement je ne suis pas sûr de ce que je peux déduire, ni de la zone dans laquelle je dois mettre les montants (pour info revenus de 360€/mois HC et de 1921€ HC pour 2016 car location en cours d'année) :
Travaux effectués : 1464 € ligne 224
Intérêts d'emprunt : 527 € ligne 250
Primes d'assurance (GLI + propriétaire + ADI) : 163 € ligne 223
Taxe foncière : 175 € ligne 227
20 € pour la ligne 222
Frais de prêt : 720 € ligne 250 ?
Courtier : 950 € ligne 250 ?
Frais de garantie hypothécaire : 1389 € ligne 250 ?
Charges syndic : 93 €, ligne ?
Les frais de notaire ne sont pas déductible de ce que j'ai compris?

Evidemment si vous voyez autre chose, n'hésitez pas.

Un grand merci d'avance pour le temps que vous m'accorderez!
Boutman
 
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Inscrit le : 18 Avril 2017, 16:07

Re: Fiscalité au réel, déclaration 2044

Messagepar francois » 18 Avril 2017, 22:51

Et voici mes réponses :D

1- les biens ne sont pas "indépendants". Pour savoir si tu peux bénéficier du micro-foncier, il faut faire le total de tous les revenus bruts (de même nature bien entendu - on ne mélange pas les revenus issus de location nue et ceux de location meublée). Ce total doit être inférieur à 15.000 €.
Donc tout doit être déclaré au réel pour pouvoir déduire les charges.

2- Tous les éléments liés au prêt doivent en effet être déclarés ligne
Frais de syndic : ligne 229
Frais de notaire : pas déductibles

3- remarques :
Si je fait le total de tes charges liées à la maison, j'arrive à un peu plus de 30% du montant du loyer encaissé. Le micro-foncier n'est donc pas favorable, il vaut mieux déclarer au réel.
Avec ces chiffres, tu ne vas pas générer un déficit mais un léger revenu qui sera imposé. Pas d'inquiétude à avoir donc pour l'engagement de durée de location, tu pourras passer en meublé sans problème dans l'année.
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Re: Fiscalité au réel, déclaration 2044

Messagepar Boutman » 18 Avril 2017, 23:25

Bonsoir François et merci pour la réponse.

Sauf erreur de ma part, votre phrase n'est pas complète "2- Tous les éléments liés au prêt doivent en effet être déclarés ligne " ?
Cela signifie-t-il que ce que j'ai noté est correct en ce qui concerne les différentes lignes sur la 2044?

Je vais donc déclarer au réel :
- la maison encore cette année (puis je passerai au micro ensuite)
- l'appartement (que je passerai sans doute en meublé cette année avec gestion fiscal par l'expert comptable, ça sera plus simple ;) )

Merci encore pour l'ensemble de votre travail et félicitations pour votre réussite!
Boutman
 
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