Impots fonciers- deficits anterieurs restant à imputer

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Impots fonciers- deficits anterieurs restant à imputer

Messagepar Bernard » 24 Mai 2016, 10:47

Bonjour à tous,

J'ai vraiment besoin que vous m'expliquiez le report des déficits antérieurs restant à imputer en ligne 250 de la 2044 spécial.

J'ai acheté un appartement dans le dispositif Robien classique et tous les ans je me pose la même question au sujet des déficits antérieurs restants à imputer
Par exemple pour cette année
recettes /loyers : 4120€
frais /charges : 7653 €
intérêts d'emprunts : 1920€

Dons si j'ai bien compris:
1) Déficit foncier est = loyers - charges - Intérêts d'emprunts
4120 - 7653 - 1920 = -5453€
cette somme vient en déduction du revenu imposable et donc à reporter en case 4BC de la déclaration de revenus 2042

Comme ce déficit est inférieur à 10700€ je ne reporte rien sur les revenus fonciers :?:

2) Quelle est la part du déficit qui provient des intérêts d'emprunts et qui serait imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ? :?:

est ce: mes revenus nets des intérêts soit = loyers - Intérêts d'emprunt ??
4120 - 1920 = 2200 €

Je suis vraiment perdu et votre aide me sera pécieuse
Merci
Bernard
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Re: Impots fonciers- deficits anterieurs restant à imputer

Messagepar francois » 25 Mai 2016, 07:49

Bonjour Bernard,

Voici quelques clarifications :

- le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 €. La partie qui dépasse est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- pour "avoir le droit" d'imputer un déficit sur le revenu global, le bien donné en location doit l'être sur une durée de 3 ans minimum (sinon l'administration fiscale procèdera à un redressement)
- les intérêts d'emprunt ne peuvent pas générer de déficit, ils peuvent seulement réduire le revenu brut

Voici le lien vers le BOFIP qui donne tous les détails : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1134-PGP.
On y trouve (à partir de l'alinéa 170) les modalités de calcul :

1- on détermine le revenu brut total : 4120 € pour vous
2- on déduit les intérêts d'emprunts aux revenus bruts : 4120-1920 = 2200
3- on déduit les charges du résultat précédent : 2200 - 7653 = -5453 €

Donc pour vos questions :

1) votre calcul est correct, il faut reporter 5453 € en case 4BC et vous n'avez rien à reporter sur les revenus fonciers

2) il n'y a pas de part du déficit qui correspond aux intérêts d'emprunts.

Voici un exemple où il y aurait une partie des intérêts imputables :
Revenus bruts : 4000
Intérêts d'emprunt : 5000
Charges déductibles : 2000
Le calcul est :
1- Revenu net des intérêts : 4000 - 5000 = -1000.
2- comme ce résultat est négatif et que les intérêts ne peuvent générer un déficit, on repart à 0 pour le calcul du déficit : 0 - 2000 = -2000
Dans cet exemple, il y a donc 2000 € imputable sur le revenu global et 1000 € reportable sur les revenus des années suivantes.
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Re: Impots fonciers- deficits anterieurs restant à imputer

Messagepar Bernard » 28 Mai 2016, 17:10

Merci François pour ces explications

Encore une question, je suis dans la 9 année de ce dispositif Robien et j’espérais pouvoir en sortir en vendant l'année prochaine ( la 10ème année)
Mais si je comprends bien si je reporte ce déficit de 5453€ en case 4BC de mes revenus ( formulaire 2042) il faut impérativementt que je continue de louer cet appartement jusqu'au 31/12/2018 .

Il ne me semble pas que cette clause m'est été spécifiée quand ce bien m'a été vendu .
Voila ce qu'il m'a été dit au sujet de l'amortissement
"A l'issue de la période initiale de 9 ans vous êtes libre de:
- conserver le bien en location tout en continuant à rembourser le prêt et si la condition de loyer reste remplie, je peux continuer à déduire un amortissement de 2,5% par an et pendant 6 ans ( par période de 3 ans)
- revendre le bien, solder le capital restant du à,la banque et récupérer le solde sans imposition ( sauf si plus-values )"
J'ai vraiment l'impression de m’être fait avoir.

Donc si je continue de louer cet appartement, dans les 3 prochaines années à venir je ne devrais rien défiscaliser et je vais voir mes impôts augmenter?
Est ce que je pourrais utiliser le déficit antérieur non encore imputer ( T=10280€) des 4 premières années ?

Merci d'avance de vos réponses.
Cordialement ,
Bernard
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Re: Impots fonciers- deficits anterieurs restant à imputer

Messagepar francois » 31 Mai 2016, 09:12

Bonjour Bernard,

Malheureusement, les vendeurs de défiscalisation oublient souvent de préciser ce genre de "détails"... (ou ils l'ignorent tout simplement)
Donc si vous continuez à louer et que vous générez du déficit imputable sur votre revenu global, il faut continuer en effet pendant un minimum de 3 ans après le dernier déficit imputé.

Pour les déficits non encore imputés, comme ils ne peuvent que servir à réduire le revenu foncier et pas à générer d'autres déficits, il n'y a pas de condition de durée de location.

Voici en pièce jointe un petit exemple pour vous aider à comprendre, avec un "stock de déficit" initial de 5.000 €.
Je part du principe qu'il n'y a pas de nouveaux déficit générés.
On voit que le "stock de déficit" ne sert qu'à réduire le revenu foncier.
L'année 4, il y a des travaux qui engendrent un nouveau déficit. A partir de cette année, il faudra à nouveau louer pendant 3 ans.

Attention, il est tout à fait possible d'arrêter de louer avant les 3 ans, c'est juste que l'adminstration fiscale recalculera votre imposition sans cette imputation.
Pièces jointes
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Re: Impots fonciers- deficits anterieurs restant à imputer

Messagepar Cedrok » 27 Février 2018, 10:38

Je pense que tu trouveras toutes les informations nécessaires pour gérer tes déficits antérieurs restant à imputer parmi les réponses publiées.
Cependant je ne saurais que trop te conseiller de passer par un comptable.
J'ai eu de nombreux problèmes administratifs et je me félicite d'avoir pris la décision de me faire accompagner par un pro. C'est vrai que cela représente une dépense supplémentaire, mais quel confort de ne plus avoir à se frotter à l'administration... :roll:
Apprenti promoteur immobilier dans un groupe spécialiste du programme immobilier neuf en Nord pas de Calais, je suis ici pour trouver d'éventuelles opportunités professionnelles ou partenariales.
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Re: Impots fonciers- deficits anterieurs restant à imputer

Messagepar sikar » 11 Mars 2018, 09:21

En qualité de novice dans le domaine de l'investissement locatif, comme indiqué dans mon 1er post ici je suis très frileux vis-à-vis des programmes immobiliers. Je parcours le forum pour étoffer ma connaissance du sujet et là les échanges sur la fiscalité et les problèmes administratifs ne vont pas dans le sens pour me rassurer.
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