SCI ou PAS SCI ???

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SCI ou PAS SCI ???

Messagepar Vmcsgc2001 » 12 Juillet 2018, 12:35

Bonjour,
Nous sommes mariés sous le regime de la séparation de biens depuis 2001.
Nous avons acheté notre maison principale en janvier 2004 et il nous reste 4 ans à payer. En 2007 nous avons fait une extension il nous reste 9 ans à payer
Mon mari est arrivé en France il y a 20 ans et il est à son compte depuis 6 ans maintenant. Nous avons assez vite investi dans la pierre.
Ainsi nous avons fait un achat en 2009 que nous avons venu depuis.
Nous avons fait d'autres achats immo dans un quartier en pleine transformation urbaine sur nantes.
En 2010 nous avons acheté un appart un T3 :147000 euros il nous reste 12 ans à payer, et un autre appart studio 78000 euros il reste 13 ans à payer.
Aujourd'hui nous avons fait des travaux dans ces appart changements de chaudiere pour le 1° et changement de salle de bain pour le 2°.
Dans le 1° appart il y a de serieux pb d'humidité qui necessiterait des gros travaux changement de fenetres qui ont été mal posées à l'epoque, et un bon coup de remise à bon etat plutot déco.
Depuis 4 ans nous avons le statut de LMNP car auparavant nous déduisions les loyers sur notre décalartion IR; Cette formule nous à endetté plutot qu'autre chose et j'avoue que nous avons été mal conseillé.
Aujourd'hui il est difficile de vendre l'appart sur l'ile de Nantes car certes en pleine mutation mais il est inscrit sur la liste du patrimoine nantais et même si nous ne sommes que 3 propriétaires qui pourrions être ok pour vendre le terrain est petit et mal fichu pour intéressé un promoteur. Et j'avoue que nous avons acheté aussi car le quartier va être splendide mais ds 5/10 ans. Nous ne pouvons plus faire de crédit pour faire des travaux cela grève notre budget et vivre en étant en perpétuel découvert me stresse !
L'idée que nous commençons à explorer est le format de la SCI.
Serait ce une bonne idée. De faire racheter les apparts via une SCI. Je ne pense pas que nous ferons de bénéfices ni pour l'un ni pour l'autre. Donc dans ce cas nous ne serons pas assujetti à l’impôt sur la plus-values ?
Serait il judicieux d'y inclure notre maison principale? Pour récupérer de la liquidité?
Ainsi nous pourrions mettre nos comptes à zéro et solder les différents crédits que nous avons fait pour parer aux travaux non prévus comme la chaudière et la salle de bain?
Y inclure dès maintenant nos 2 enfants dans le cadre d'une SCI à part variable??
je suis un peu perdue face à ces nombreuses possibilités mais comme nous n'avions pas bien fait les choses et avons perdu du temps par rapport au statut de LMNP je préfère m'informer au mieux de ce qui est bon pour notre situation particulière....
Veronique
Vmcsgc2001
 
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Inscrit le : 12 Juillet 2018, 11:36

Re: SCI ou PAS SCI ???

Messagepar francois » 12 Juillet 2018, 15:15

Bonjour,

Si j'ai bien compris, vous ne voulez pas faire un apport de vos bien à une SCI, mais les faire racheter complètement, en partant sur de nouveaux emprunts pour que vous puissiez rembourser vos prêts ?
Ce n'est pas comme ça que ça se fait d'habitude. Normalement on fait un apport de bien à une SCI, sans vente. Je ne sais pas si une banque accepterait de financer ce montage, c'est à mon avis le premier point à vérifier.
Mais supposons que oui. Dans ce cas, la SCI devra repayer les frais de notaire "plein pot". Alors que si vous faites un apport de vos biens à la société, les droits de mutation ne sont à payer que sur le solde restant dû sur les crédits.

Vous dites que vous repartez à zéro niveau dettes, mais ce n'est pas tout à fait vrai :
- la SCI va devoir emprunter et au final vous paierez vos biens bien plus cher (intérêts et une 2ème fois les frais de notaire)
- vous restez de toute façon solidaires des dettes de la SCI.

Si vous ne faites pas de plus-value, alors en effet, vous ne paierez pas d'impôts...

Autre point, vous dites que vous êtes en LMNP. Faire du meublé dans une SCI soumise à l'impôt sur le revenu n'est pas possible, il faudra donc une SCI imposée à l'impôt sur les sociétés, avec un gros gros inconvénient en cas de revente du bien : une SCI IS est soumise aux plus-values mobilières. Et là bonjour l'imposition à la revente...

Inclure les enfants, oui pourquoi pas, ça se fait. Pas besoin forcément de capital variable, vous leur laissez un faible nombre de parts pour le moment et vous procédez par donation par la suite.



Pour résumer :
Toujours en imaginant que cette opération soit finançable auprès des banques, d'après moi ce n'est absolument pas une bonne idée car bien trop coûteuse.
Si vous voulez sortir la tête de l'eau au niveau finances, vous feriez mieux de contacter votre(vos) banque(s) actuelle(s). Il est en effet courant de pouvoir moduler les échéances à la baisse (en augmentant la durée du prêt) ou de pouvoir "mettre en pause" le remboursement pour quelques mensualités.
Vous avez aussi la possibilité de faire racheter ces prêts auprès d'une autre banque en augmentant la durée pour faire baisser le montant des mensualités.
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