Reel / SCI IR / SCI IS ???

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Reel / SCI IR / SCI IS ???

Messagepar Alex88 » 02 Novembre 2017, 15:46

Bonjour à tous,

Voila je suis complétement perdu avec les type de SCI les différent statut... Ma question est: dois je faire une SCI IR / IS ou rester à mon nom propre et déclarer en réel pour mon achat futur? Ou regrouper le tout?

Je suis en cours de signature pour un achat de deux maisons à rénover entièrement qui peu me rapporter 12 000€ par an pour les deux maisons loué. Les travaux serait d'environ 37 000€ pour les deux logements.

Je dispose actuellement de 4 appartements qui me rapporte 1 630€ par mois HC soit 19 560€ par an de loyer "location vide". Mon salaire est d'environ 18 000€ / an ma TMI est donc de 30%. J'ai déclaré mes appartements en réel pour pouvoir défiscaliser mes matériaux... Pour la rénovation des appartements j'ai du déboursé environ 50 000€ de travaux. Pour le moment je ne paie pas d’impôt sur mon revenu de puis 3 ans.

Pour vous quel serait le meilleur statut pour moi niveau fiscalité et niveau rentabilité?

Merci d'avance.

Alex.
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Re: Reel / SCI IR / SCI IS ???

Messagepar francois » 03 Novembre 2017, 09:33

Bonjour Alex,

Le problème d'une SCI est qu'il faut être au moins 2 associés...
Si tu es seul, ça peut se contourner en s'associant avec un proche qui n'aurait qu'une seule part par exemple.

La SCI IR est dite transparente fiscalement, c'est à dire que les revenus qu'on en tire sont intégrés avec le reste des revenus, il n'y a donc aucun impact fiscal.

La SCI IS est dite opaque, c'est une personne morale distincte. Elle peut permettre une optimisation fiscale car elle peut bénéficier du taux réduit d'IS (15%). Ce montage est intéressant à condition de ne pas se verser de dividendes et de les capitaliser dans la société.

Autres infos en vrac :
- Les éventuels déficits d'une SCI IS ne peuvent pas être imputés sur votre revenu global, ils sont reportés sur les résultats des années suivantes.
- Il n'est pas possible de faire de la location meublée avec une SCI IR, il faut une SCI IS.
- Pour apporter un bien que vous possédez en nom propre à une SCI, il y a des frais (droits de mutation, 5% environ)
- Une SCI IR peut être passée à l'IS, mais ce changement est irrévocable et entraîne l'imposition des plus-values. Le contraire n'est pas possible


Dans ton cas, j'opterais pour une SCI IR, qui apportera plus de flexibilité. En effet, ta situation peut changer et tu auras peut-être intérêt à la passer à l'IS un jour.
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Re: Reel / SCI IR / SCI IS ???

Messagepar Alex88 » 04 Novembre 2017, 18:31

Bonsoir François, merci d'avoir pris le temps de répondre.

J'ai fait la simulation avec ton simulateur excel et il y a une grosse différence de rentabilité entre réel / SCI IR et une SCI IS la rentabilité double pratiquement! :o

SCI IR / Réel : 322€ de cashflow en moyenne sur 10 ans.
SCI IS: 482€ de cashflow en moyenne sur 10 ans.

Du coup quel serait les avantages et les inconvénients entre le réel et SCI IR? SCI IS me fait peur je ne sais pas pour quoi...

Alex.
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Re: Reel / SCI IR / SCI IS ???

Messagepar jjerome78 » 13 Novembre 2017, 13:08

Bonjour Alex88,

Que souhaites tu mettre dans une SCI ? Quel type de bien ? Combien ?
Et surtout, pourquoi le ou les mettre en société ?

Est-ce juste pour une histoire de rentabilité oubien est-ce pour construire une stratégie particulière ?

Pour ma part et pour me poser la question à chaque fois, au final, je reste propriétaire sans passer par une SCI, mais je suis toujours curieux de voir si je ne passe pas à coté d'une opportunité fiscale.
jjerome78
 
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