Deuxièmes immeuble de rapport prêt accordé

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Re: Deuxièmes immeuble de rapport prêt accordé

Messagepar Didier971 » 23 Mars 2014, 21:18

Bonjour Nicolas,

Quand cela est possible(1) fiscalement la location meublée est plus avantageuse dans 99.99% des cas (voire plus)
Pour prendre ton exemple des 10700 déductibles du revenu global en nu mais uniquement reportables en meublé il faut intégré que le report permet d'économiser non seulement de l'IR mais aussi sur les PS. Il n'existe donc que 2 cas où il est préférable (2) de profiter de la déduction des 10700 :
a) Si ton TMI va drastiquement baisser dans les années suivantes tel que TMI(n+i)+PS(n+i) < TMI(n)
En considérant que les PS ne vont pas augmenter cela signifie par exemple que tu es à la TMI de 30% et que tu vas passer à la TMI de 14% (car 14+15,5=29,5 < 30 et encore dans ce cas il faut être sûr que ces 0.5% ne sont pas compensés par le gain lié à l'amortissement)
Cela ne doit guère arriver que si tu passes à mi-temps (en étant dans la borne inférieure de la tranche) ou mieux en arrêtant de travailler sans toucher le chomage
b) Que les travaux ne puissent pas être reportés. C'est quasiment que théorique car le report est sur 10 ans donc il faudrait des travaux énormes et quasiment pas de loyer pour que ce cas se produise...

Pour le commun des mortels (euh contribuables) il suffit de comprendre que le meublé permet de déduire les amortissements c'est-à-dire une charge purement comptable qui ne donne pas lieu à un décaissement. Déduire des "frais" que l'on ne paye pas dans tous les autres cas c'est de la fraude fiscale ;)
Alors certes l'amortissement sert à constater une dépréciation d'actif par exemple l'électricité de ton bien sera à refaire dans quelques années mais cela est également le cas pour la location nue qui ne permet pas l'amortissement (sauf à passer par une société à l'IS mais alors l'imposition de la plus-value selon le régime des PV professionnelles vient grignoter cet avantage il faut alors faire une simulation plus complète)

(1) C'est-à-dire que la demande pour des meublés n'est pas trop inférieure à la demande en nu pour ta catégorie d'appartement. Généralement la demande baisse pour les grandes surfaces mais l'exemple de Jean-Louis à Grenoble montre que ce n'est pas forcément impossible

(2) J'entends par là via un raisonnement purement mathématique lissé sur plusieurs années. Cela peut être stratégique de faire du déficit foncier chronique en rachetant des biens avec énormément de travaux en revendant les biens les plus anciens (avec une PV réduite du fait des années de détention).
Didier971
 
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Re: Deuxièmes immeuble de rapport prêt accordé

Messagepar jeanlouis38 » 23 Mars 2014, 22:35

bonsoir.

philippe , a déja expliqué plusieurs fois dans la rubrique investissement , la différence et les avantages a louer en meublé .

exemple :
[i]Jean Louis , je n'ai pas vu tes questions dans la partie investissement.

Pour faire simple :
La location nue permet de générer du déficit foncier , ce déficit s'impute sur tes revenus personnels réduisant ta fiscalité personnelle , ce déficit est à hauteur de 10.700 / an reportable sur 10 ans.

La location meublée permet d'amortir le bien , ces sont des revenus Bénéfices Industriels et Commerciaux ( BIC ) , l'amortissement qui est une opération comptable permet de défalquer de tes revenus BIC sur la base de 80 % de la valeur du bien ( 20 autre % représente la surface au sol ) au taux d'environ 3 % sur une vingtaine d'années.
Revenus BIC - charges - intérêts d'emprunt - impôt foncier - assurances locatives - AMORTISSEMENT = 0 € à déclarer pendant 7 à 8 ans

Il faut impérativement louer au régime réel , c'est à dire ne pas opter pour le micro bic ou micro foncier , il faut déclarer effectivement ce que tu touches - charges - intérêts d'emprunt - impôt foncier - assurances locatives.

Toute somme à déclarer sera taxé au titre de la CSG à 15,5 % et entrera dans tes revenus personnels augmentant ton imposition.

L'avantage de la location nue est de pouvoir baisser sa fiscalité personnelle par du déficit foncier mais pour cela il faut acheter des biens des types T3 à rénover.
L'avantage de la location meublé est pouvoir acheter des biens de type studio , T1 , T2 sur lesquels tu pratiques l'amortissement annulant la fiscalité de ces revenus pendant 7 à 8 ans.

Comment font ceux qui ont plusieurs biens ?

Il faut jouer sur les paramètres évoqués plus haut entre le meublé et la location nue.

Voila une méthode possible d'achat permettant de d'annuler les revenus locatifs et de réduire sa fiscalité
Achat de quelques biens type studio , T1 , T2 à louer en meublé => aucune fiscalité pendant plusieurs années.
Achat d'un ou 2 biens de type T3 avec rénovation pour générer du déficit foncier => réduction de ta fiscalité

Biens meublés une fois payé , les revendre progressivement pour éviter l'augmentation de la fiscalité du fait de la réduction des intérêts d'emprunt.
Avec une parte de l'argent ou la totalité et en faisant un emprunt , acheter un immeuble de rapport avec plusieurs logements meublés , l'apport en cash permettra de conserver des revenus positifs en générant un nouvel amortissement sur un bien plus important.
Exemple : T1 loué 400 € , revendu 60.000 € , je rachète un immeuble à 200.000 avec des revenus de 18.000 / an , l'apport de 60.000 me permettra de conserver l'équivalent des 400 € du T1 en supprimant toute fiscalité de nouveau pendant 7 à 8 ans.

Pour les biens en location nue , il faut être constamment en déficit ou du moins en résultat proche de 0 , si les revenus à déclarer augmentent trop , il faut alors refaire un achat avec travaux ou revendre un bien déjà payé.

Il est toujours intéressant d'acheter avec travaux car tu gagnes sur le prix , les frais de mutation et les frais engagés sont déductibles des revenus locatifs , valorisent ton patrimoine.

Philippe
[/i]

lis quelques posts dans cette rubrique , et prends une heure ou deux et va discuter avec un comptable qui connait la fiscalité pour les LMNP ( loueur meublé non professionnels ) .

pour cette année , et la prochaine tu as des travaux qui vont créer du déficit fiscal ...mais a moyen terme dans 2 a 3 ans tu vas te faire cueillir sérieusement par les impôts , surtout avec 6 apparts .

c est très bien d investir comme tu fais tu as raison , mais prends bien en compte le coté fiscal , c est complexe , ça change souvent , les comptables font ça très bien ...c est leur métier
jeanlouis38
 
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Re: Deuxièmes immeuble de rapport prêt accordé

Messagepar nicolas13320 » 24 Mars 2014, 08:30

Merci à tout les deux pour vos réponses très précise ;-)

Pour les locations meublées j en avais compris le principe dans les grandes lignes.

Mais je voulais savoir dans mon cas personnel un peut particulier....

Vu que je peu déduire grâce au travaux pendant 6ans la même chose que si j était en location meublé enfin si j ai bien tout compris ;-)

Grâce au déficit foncier de 10700euros je ne devrait déclarer au fisc que la moitié de mes revenu, vu que chaque immeuble me rapporte 21000 euros annuel

Après au bout de 6ans je penser passer en meublé pour rester dans la tranche de 50% d abattement annuel.

Mon raisonnement est il bon ?

Merci Nicolas
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Re: Deuxièmes immeuble de rapport prêt accordé

Messagepar Didier971 » 25 Mars 2014, 17:33

Bonjour Nicolas,

Non tu confonds les abatements forfaitaires et les déclarations au réel.
Tu raportes le déficit foncier au montant du loyer mais cela ne correspond à rien. C'est pas parce que tu as des travaux que tu peux déduire 10700 de ton loyer !

Exemple simple tu as :
10000 € de loyers
5000 € de charges hors travaux
7000 € de travaux
Hypothèses de travail
a) tu est au TMI de 30%
b) je prends 15.5% de PS sans tenir compte de la CSG déductibles mais en considérant que ça n'augmentera pas dans les années futures

En location nue si tu déclares au micro-foncier tu vas payer impots et prélèvements sociaux sur 7000 € (70% du loyer et tu ne tiens pas compte des charges réelles car c'est du forfaitaire) donc tu vas payer 3185 € en plus
En location nue au réel comme tu as plus de charges que de loyer tu fais 2000 euros de déficit foncier. Comme ces 2000 euros sont inférrieurs à 10700 ils sont intégralement déductibles de tes autres revenus (ton salaire en général) la première année tu vas donc payer MOINS d'impôts que ce que tu payais quand tu n'avais que ton salaire (en considérant que ton salaire est constant) tu vas payer 600 € de moins
Les années suivantes (en considérant que loyers et charges sont constantes mais que tu ne fais pas d'autres travaux)
En location nue au micro-foncier tu vas toujours payer 3185 € d'impôts
En location nue au foncier réel tu vas être imposé sur 5000 € soit 2275 € en comptant impôts et prélèvements sociaux
Dans mon exemple comme les charges sont plus que 30% du loyer le régime réel est préférable

En location meublée si tu déclares au micro-BIC tu vas être imposé sur 5000 € donc 2275 € impôts et PS toutes les années
En location meublée au réel les travaux doivent être amortis ici je vais les amortir sur 10 ans donc 700 € par an je vais considérer que tu as aussi 3000 € d'amortissements entre l'amortissement du bien et des meubles (que je vais amortir sur 10 ans)
Pendant 10 années tu es donc imposé sur 10000-5000-3000-700 soit 1300 € tu vas donc payer 591.50 d'impôts et de prélèvements sociaux

La première année le foncier réel est plus intéressant car tu fais une économie d'impôts de 600 € donc une différence de presque 1200 €
Mais la deuxième année et les 8 années suivantes c'est le bic réel qui est plus avantageux de 1683.50

Donc dans cet exemple (ultra simpliste car dans la vraie vie il y a des intérêts d'emprunts qui diminuent chaque année, les frais d'agence et de notaires en bic reel peuvent être soient amortis soient comptabilisés en charges la première année) on voit que le bic reel est plus avantageux dès la deuxième années (économie de 492 €)

J'espère que c'est plus clair. Sinon on peut faire les calculs en prenant tes chiffres réels si tu nous les indiques (là tu n'indiques que le montant du loyer donc on ne peut rien calculer)
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Re: Deuxièmes immeuble de rapport prêt accordé

Messagepar nicolas13320 » 26 Mars 2014, 08:51

Slt Didier

merci pour ta réponse mais avec mes info sa sera plus claire pour moi. merci de me donner un coût de main sur cette partie nouvel pour moi!!!

alors déjà je suis obligatoirement au réel car mon premier immeuble me rapporte 22680 par an.

après j'ai fait pour 80 000 euros de travaux

J'ai 2680 euros de charge annuel (eau, taxe foncière, assurance...)

intérêt déductible actuellement 7000 euros annuel

voila pour les données :D

mon TMI est bien de 30% car j'ai aussi un travail salarié imposable a hauteur de 16 000 euros annuel.

J'ai plusieurs questions:
-Pourquoi tu dit que les prélèvement sociaux sont déductible?

-justement les prélèvement sociaux s'ajoute t'il à la tranche d'imposition?
exemple: dans mon cas sur l' immeuble les revenus de celui ci seront t'il imposable à 30%+15.5%=45.5%?

Peut tu me reproduire le calcul que tu a fait avec mes chiffres car je comprend rien....

le banquier me dit quelques chose, toi autre chose, et moi je trouve aussi autre chose...lol

pas évident cet histoire de fiscalité :cry:

je vais aller voir un comptable pour savoir ce qui est le mieux pour moi sachant qu'avec le nouveau immeuble tout ce complique encore lol

La fiscalité est pour moi beaucoup plus dur que faire des travaux lol

merci à toi bonne journée
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Re: Deuxièmes immeuble de rapport prêt accordé

Messagepar philippe30 » 27 Mars 2014, 07:41

Sans vouloir répondre à la place de Didier, je veux juste indiquer que les prélèvements sociaux ne s'ajoutent pas à la fiscalité.
Les prélèvements sociaux correspondent à la CSG à 15,5 % , ils sont calculés sur le résultat imposable des tes revenus locatifs.
C'est le résultat des revenus locatifs qui est ensuite ajouté dans tes revenus.
C'est comme la CSG de ta fiche de paye , tu payes la CSG sur ton salaire et ensuite tu déclares to nsalaire malgré le fait qu'une partie de celui -ci est été rogné par la CSG ( sans commentaires sur cet impôt ...).

Pour la déductibilité des prélèvements , il s'agit en fait d'une déduction fiscale l'année suivante de 5,1 % environ de la CSG payé l'année précédente.
http://www.journaldunet.com/management/ ... tible.html

Pour le reste de la démonstration , je laisse Didier clarifier son raisonnement.

Philippe
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Interview http://objectif-tune.fr/interview-phili ... mmobilier/
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Re: Deuxièmes immeuble de rapport prêt accordé

Messagepar nicolas13320 » 27 Mars 2014, 08:22

Slt Philippe

Merci pour votre aide sur la fiscalité à tout les deux car j'avoue que pour moi c'est vraiment l'inconnu j'en apprend tout les jours!

Merci pour la réponse sur les prélèvements sociaux sa va permettre d'affiner mes calculs et du coup je suis content sa va baisser mes impôts globaux !

Pas évident quant on connait pas mais c'est comme tout une fois qu'on a compris tout devient facile lol :D
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Re: Deuxièmes immeuble de rapport prêt accordé

Messagepar Didier971 » 28 Mars 2014, 00:24

nicolas13320 a écrit:-Pourquoi tu dit que les prélèvement sociaux sont déductible?


Seule une partie est déductible la CSG déductible. Les prélèvements sociaux sont composés de contribution sociale généralisée (CSG une partie déductible une partie non déductible), contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS), prélèvement social , contribution additionnelle au prélèvement social et le prélèvement de solidarité. Actuellement cela fait un total de 15.5 % dont 5.1% de CSG déductible

Comme le dit Philippe30 y a un principe similaire sur ton salaire mais c'est ton employeur qui gère ça. Mais toi tu peux déjà voir que tu déclares plus aux impôts que ton salaire net et sur la fiche de paie tu dois voir salaire net et salaire imposable

-justement les prélèvement sociaux s'ajoute t'il à la tranche d'imposition?
exemple: dans mon cas sur l' immeuble les revenus de celui ci seront t'il imposable à 30%+15.5%=45.5%?


Quand je fais les calculs pour savoir combien un revenu supplémentaire me rapporte en net net, je fais comme cela car c'est plus simple mais tu paies un impôt sur le revenu d'une part et des prélèvements sociaux d'autre part. Si tu as des réductions d'impôts par exemple elles ne s'appliqueront qu'à ton montant d'IR et pas aux prélèvements sociaux
Et le calcul se fait sur le revenu imposable de ton immeuble donc loyer moins charges

Peut tu me reproduire le calcul que tu a fait avec mes chiffres car je comprend rien....


Comme on n'a pas le prix d'achat on peut pas faire la comparaison avec le meublé car on ne peut pas calculer l'amortissement

Loyer : 22680
Intérêts : 7000 on les déduit en premier car ils ne peuvent pas créer du déficit imputable sur tes autres revenus dans ton cas comme tu paies moins d'intérets que de loyer ça n'a pas d'incidence mais il faut le savoir
Charges : 2680
Travaux 80000

Tu as donc un résultat de 22600-7000-2680-80000 = - 67080
sur ce déficit tu en as 10700 qui sont imputables sur tes autres revenus et donc 56380 qui sont reportables sur les années suivantes

Pour ton calcul d'impôt ça donne donc

16000 salaire ((par contre c'est 14% de TMI)
1600 frais professionnels
14400 normalement soumis au bareme donc normalement 211 impot a payer apres décote et prime pour l emploi
10700 deficit foncier
3700 soumis au bareme donc non imposable et tu recevras un cheque de 280 € pour la prime a l'emploi

La deuxieme année (on va considérer que les interets diminuent de 500 euros chaque annee et que loyer et charges restent identiques)

22680-6500-2680-56380 =-42880 donc 10700 imputables sur ton salaire et 32180 remportables
donc idem pas d impot a payer et cheque de 280 € pour la prime a l emploi


Troisieme annee

22680-6000-2680-32180 = -18180 toujours 10700 imputables sur ton salaire mais plus que 7480 remportables
toujours pas d impot et cheque prime a l emploi


Quatrieme annee

22680-5500-2680-7480 = 7020 premiere annee bénéficiaire

tu vas payer 1649 d'impôt sur le revenu et 1088 € de prélevements sociaux (7020*15.5%) dont 358 de CSG déuctible


Cinquieme annee

22680-5000-2680-358 = 14642 tu vois comme ça augmente vite

tu vas payer 3102 d'impot sur le revenu et 2270 de PS (14642*15.5%) dont 746 de CSG déductible


Sixieme annee

22680-4500-2680-746 = 14754 on arrive a la stabilisation en plus comme il faut louer 3 ans apres l imputation du deficit foncier c est une bonne chose de fire l simulation usqu'ici

tu vas payer 3135 d'impots sur le revenu et 2287 de PS dont 752 de csg déductible


Au total sur 6 ans tu as -280-280-280+1649+1088+3102+2270+3135+2287 soit 12691 d'impôts sur le revenu et de PS

tu vois que le gain des 3 premieres annees est largement bouffé des la 4ieme année
Didier971
 
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Re: Deuxièmes immeuble de rapport prêt accordé

Messagepar nicolas13320 » 28 Mars 2014, 14:02

Bonjour Didier :-)

Je te remercie sincèrement pour le temps que tu prend pour m'aider sur la fiscalité :-)

Avec toi tout dévient clair !

Maintenant pour te répondre:

Le prix d achat à était de 160 000 euros au notaire est il faut rajouter 80 000 euros de travaux

Ensemble mes revenu donc à 240 000 euros + 120000 euros de frais notaire

Total 252 000 euros

Donc ma dernière question maintenant que je sais calculer mes impôts sur une location nu.

Peut tu me détailler le calcul pour une location en meubler ?

Sachant que je n ai pas tout compris sur l amortissement des murs ? Lol

Et donc avec ce dernier calcul je pourrai savoir ce qui est le plus rentable, location vide ou meublé.

Car je pense que l immeuble que je vien d acheter je vais faire 3 t2 en location meublé.

d'après ce que je lit partout c est beaucoup plus intéressant :-)

Merci de ta patience

Cordialement Nicolas
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Re: Deuxièmes immeuble de rapport prêt accordé

Messagepar Didier971 » 29 Mars 2014, 20:51

Pour le meublé l'amortissement est compliqué pour l'exemple on va simplifier et on va décider d'amortir la totalité sur 30 ans.
Sur les 252000 on va retirer le foncier non amortissable je vais prendre 15 % donc une base amortissable de 214200 soit un montant amortissable de 7140 /an

Loyer : 22680 (au passage en meublé tu pourrais bénéficier du micro bic mais comme tu as plus de charges+amortissement que 50% du loyer ça vaut pas le coup)
Intérêts : 7000
Charges : 2680
Travaux 80000 on va amortir sur 10 ans donc 8000 € par an (les 10 premières années et 0 les suivantes)
Amortissement des murs 7140

1ere année
Résultat = 22680-7000-2680-8000-7140 = - 2140

La différence c'est que le déficit n'est pas imputable sur tes revenus mais uniquement reportable tu vas donc déclarer 0 de résultat BIC
Tu vas payer tes impôts comme si tu n'avais rien fait donc 211 impots à payer


2eme année
22680-6500-2680-8000-7140-2140 = - 3780
Rebelotte résultat 0 impot sur ton salaire 211 à payer

3eme année
22680-6000-2680-8000-7140-3780 = -4920
C'est la meme chanson tjs 211 à payer

4eme année
22680-5500-2680-8000-7140-4920 =-5560
Tjs identique 211 à payer

5eme annee
22680-5000-2680-8000-7140-5560 =-5700
Tjs identique 211 à payer

6eme annee
22680-4500-2680-8000-7140-5700 = -5340 on constate que tu commences à puiser dans ta réserve à partir d'ici
Pour les impots tjs pareil uniquement ton salaire 211

Si on compare au bout de 6 ans tu paies des impôts les 3 premières années (alors que tu recevais la prime emploi en nu) mais sur 6 ans tu ne paies que 211*6 soit 1266 € au lieu de 12691 € en nu (bon il faut acheter des meubles mais tu ne vas pas payer 12000 euros de meubles en 6 ans)

Pour le plaisir on va continuer la simulation
Annee 7 R=-4480
Annee 8 R=-3120
Annee 9 R= -1260

La 10ieme année est la première année où le résultat va être positif :

22680-2500-2680-8000-7140-1260=1100

Pour les impots si tu fais la compta toi même ce résultat sera augmente de 25 % (pas d'augmention si tu adheres à un CGA pour faire faire ta compta par un expert comptable) donc 500 d'impot sur le revenu et 214 de PS (442 et 171 si comptable + CGA)

La 11ieme année il n'y a plus les travaux donc
22680-2000-2680-7140=10860

Soit 2187 d'impôts et 1683 de PS en passant par le CGA (2782 et 2104 si tu fais la compta toi-même)

La 12ieme annee 22680-1500-2680-7140=11360 à partir de là le micro BIC est plus rentable (de très peu) si pas de travaux mais dans la réalité en 12 ans il y aura probablement d'autres travaux...
Didier971
 
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