Travaux finis !

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Travaux finis !

Messagepar Clairette » 29 Avril 2014, 16:59

Bonjour à tous !

L'été dernier, je me suis décidée a investir, sans y connaitre grand chose (rien, en fait ^^)
C'est notamment grâce a ce blog et à tout ce que j'ai pu y lire que finalement, j'ai réussi à mener le projet (a peu près) correctement, depuis l'achat du studio jusqu'aux astuces fiscales, en passant par les travaux.... Bref, si tout va bien dans 2 jours je signe mon 1er bail en tant que propriétaire, et à partir d'octobre je gagnerai vraiment de l'argent grâce à cet appartement

Voilà donc quelques photos avant / apres... et j'espère que si quelques p'tits nouveaux lisent ce post ca leur donnera confiance pour franchir le cap !
(si moi j'ai réussi à gérer les travaux, c'est que c'est faisable par toute personne ayant un cerveau normalement constitué !)
Pièces jointes
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Re: Travaux finis !

Messagepar francois » 30 Avril 2014, 17:02

Bonjour Clairette,

Je te félicite pour cette acquisition ainsi que pour les travaux réalisés, je trouve le résultat super !
Ne serais-tu pas fan de "Maison à Vendre" par hasard ? :lol:

Ensuite je te remercie et je suis fier d'avoir pu t'aider grâce au blog, c'est exactement l'objectif que je m'étais fixé : pas uniquement donner des informations pour les personnes déjà propriétaires, mais donner envie de se lancer. Je vais donc te faire parvenir une facture pour le service rendu :mrgreen:


Pourrais-tu nous donner quelques chiffres sur ton investissement (prix d'achat, coût des travaux, loyer...) et nous préciser, puisque tu dis que tu as réussi "à peu près" correctement, quelles difficultés tu as rencontrer ?

Encore merci et je te souhaite que tout se passe pour le mieux avec ce premier achat !
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Re: Travaux finis !

Messagepar Clairette » 03 Mai 2014, 17:42

Effectivement, à mes heures perdues il peut m'arriver de passer la soirée avec Stéphane Plaza ^^
Plus sérieusement, c est vrai que j étais un peu prise par le temps l autre jour, je n ai pas donné de détails financiers... Voilà donc de quoi réparer ce manquement :

-> Prix d achat : 51 000 e (initialement fixé à 55000, mais mais négocié car le vendeur était muté loin de Besancon)
Le prix incluait une place de parking, et à l'intérieur : la structure de la mezzanine, le frigo, et quelques meubles de base (direction dechetterie !)

-> Frais de notaire : 4600 e + Travaux et aménagement : 3500 e

->Charges : 410e de copro et 380 de TF + frais de compta et CGA 700e cette année (ensuite 450, si j'ai bonne mémoire)

-> Montant du loyer : 380 e

-> Financement : j ai profité d'une dotation parentale (merci maman merci papa), ce qui ne me laissait que 20 000e à emprunter. Petit tour des banques, et finalement j ai signe pour un prêt sur 10ans, à 180e par mois.

(Je ne tiens pas compte ici de la future facture de François :))

Concernant le "à peu pres" correctement.... en fait je n'ai pas vraiment rencontré de difficultés, mais je pense que j'aurai pu mieux gérer certains points (en tout cas ils seront mieux gérés dans mes investissements à venir !)

-> j'aurai peut être pu essayer de négocier un peu plus... j'ai proposé 51000 et le vendeur a accepté tout de suite, alors est ce que je n'aurai pas pu dire 49 000 ? on saura jamais, mais je continue quand même de me poser la question ^^

-> je suis certaine de ne pas avoir fait une mauvaise affaire... mais avec le recul de ces derniers mois, où j'ai continué a suivre les annonces immo sur Besançon, je pense que j'aurai peut être pu trouver un appart pour le même prix, avec moins de travaux a faire. (encore que, faire ces travaux - ou les faire faire plus exactement - était tres formateur... donc pas vraiment de regrets !)

-> les travaux justement... j'avais un peu tout sous estimé, à la fois dans ce qu'il fallait refaire et dans le montant que ca pouvait représenter. En fait mes critères ont évolué entre le moment ou j'ai visité le studio et le moment ou j'ai pu commencer effectivement les travaux. D'un bon ravalement de peinture à la base, j'en suis arrivée a casser une partie de la cloison, a dévier une arrivée d'eau et à installer un dressing... donc finalement la note était un peu plus salée que prévue initialement, mais c'est là encore : sans regret, car je pense que l'appartement est vraiment plus qualitatif, et c'était aussi assez instructif !

-> au niveau du financement... maintenant que je réfléchis à l'investissement suivant, je me dis que je n'aurais pas dû utiliser toute la dotation de mes parents pour 1 seul bien. Il aurait peut être fallu que je l'utilise partiellement, histoire d'avoir un bon apport, mais que je m'en garde une partie pour avoir un apport pour un second investissement.
Mais, pour la 3ème fois... pas de regret ! en commençant mes démarches l'année dernière, je n'envisageais pas du tout que l'immobilier me plairait autant et que j'aurai envie de continuer dans cette voie !
Maintenant que je me suis un peu familiarisée avec l'effet de levier et les emprunts bancaires... je reflechirais différemment avant d'engager mon cash !


Alors maintenant que vous savez tout.... est ce que j'ai des raisons de regretter la manière dont je me suis débrouillée ?

En tout cas la bonne nouvelle c'est que j'ai un locataire depuis hier :)
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Re: Travaux finis !

Messagepar francois » 06 Mai 2014, 10:49

Eh bien il me semble que tu as géré cela presque comme une pro ! Faut dire que tu avais une bonne source de renseignements :mrgreen: Merci pour ce retour plus détaillé.
Comme tu le dis, je n'aurais peut-être pas utilisé la totalité du don comme apport.
Mais l'avantage, pour ton prochain dossier de prêt, est que la banque te demanderas le capital restant dû sur tes emprunts en cours, et celui-ci sera donc plus faible. Globalement ça ne devra donc pas poser de problème tant que tu seras en mesure d'avancer les frais d'achat.

Je ne vois donc rien à regretter, la rentabilité me semble bonne pour Besançon
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Re: Travaux finis !

Messagepar Dydy » 25 Novembre 2015, 13:50

Coucou Clairette. C’est pas mal du tout ! Tu t’es très bien débrouillée, chapeau ! Je compte, moi aussi, relooker mon appart sans l’aide de pro, faute de finance. Je crois que ce site me sera d’une très grande aide. J’espère que je ne serai pas trop maladroite lors des travaux. En tout cas merci pour ce partage. À bientôt.
Dydy
 
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Re: Travaux finis !

Messagepar grumly » 05 Janvier 2016, 01:47

Alors, quels sont les impressions après quelques mois de location ? Et une compta a faire...


Pour ma parts, je clos mon 2eme exercices (je suis dedans depuis 1.5 ans), et tout ce passe a peu prêt bien. A peu prêt, car j'ai déjà eu de la casse et des impayés (le meme gus en fait), mais la caution a tout amorti. COté finance cela a l'air selon les prevision, je vai surtout voir en finalisant ma compta 2015, car 2014 était imcomplete...

Ceci dis, je revois a la baisse les travaux que je suis en train de faire pour le 2nd immeuble, car je me rends compte que cela va être maltraité. Faut faire propre, choisir des matériaux de qualité pour que ça dure, mais sans plus.
Par exemple dans mon 1er immeuble (7apparts), je pensais changer tout les cuisinettes par des cuisines brico, finalement par manque de temps (ca s'est loué vite), j'ai juste mis des meubles hauts, et un bon coup de peinture la ou y avait besoin. et finalement c'est très bien. J'ai quand même acheté les façades du bas, pour compléter un jour...


Concernant ton choix d'investir la dotation familiale, cela n'est pas perdu, car du coup tu as un excedent mensuel, qui peut aider a convaincre un banquier... Faut juste en garder sous le coude en cas de coup dur, mon banquier me disait qu'il aime bien que l'on ai un an de loyer d'avance,.... sur une assurance vie par ex...
grumly
 
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Re: Travaux finis !

Messagepar Laurent12 » 06 Novembre 2018, 12:30

Hello Clairette

Super travaux !!

C'est top, continue dans ce sens tu pourras continuer à investir !
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