Premier investissement immo Freedom (en cours)

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Premier investissement immo Freedom (en cours)

Messagepar Freedom » 10 Juin 2014, 10:19

Bonjour tout le monde,

Il y a maintenant 1an de cela (début 2013) j'avais dans l'idée de faire de l'investissement immobilier. Je me suis donc documenté de ci de là, et surtout ici. Puis après plusieurs échanges de mail avec François, je me suis décidé à me lancer à la recherche d'un bien. A l'epoque je voulais rester dans ma ville car je la connais bien, je sais qu'il y a de la demande (plus de demande que d'offre aujourd'hui), et pour de potentiel travaux j'était à proximité.
Effectivement ayant déjà fait moi même de gros travaux dans ma RP, je n'avais pas peur des travaux.

J'ai visité plusieurs biens dans un budget réduit (<60k€), ce qui est vraiment un petit budget dans ma ville (disons qu'un appart commence à se toucher à 60/70k€, de très rare offre <60k€). J'ai donc visité pas mal de bien de type "taudis",.... J'ai visité que des choses mal découpés par des marchands de bien, ou vraiment trop en piteux états, .... Vu mes visites je suis parti sur la solution de reconvertir un bien de type commerce ou autre en logement. J'avais tout d'abord visité un premier bien qui pouvait faire quelques choses de sympatoche (une ancienne pizzeria, avec appart' attenant, cours fermés, et grand garage de 40m² et une cave pour 90k€ le tout négocié au lieu de 120k€). Mais ce bien étant en zone protégé batiment de France, et que j'avais besoin de toucher à la facade extérieure j'ai laissé tombé !
Puis j'ai visité ce qui sera mon futur chantier, mon futur investissement ! Une dépendance d'une grange d'environ 30m² au sol. En fait c'est un propriétaire (investisseur au passage) qui en changeant de RP a diviser en 3 lots (la RP, ma grange, et un terrain à batir). Les chiffres lors de la signature :

- achat 64k€ (frais d'agence compris)
- travaux prévue 46k€ (une partie par des amis maçons, une autre par moi même)
- frais de notaire 6k€ environ (de mémoire)
L'opération total est donc de 116k€, sachant qu'il y a un changement de destination les travaux ne peuvent être mis en déficit foncier, ...

Le bien a été estimé louable à 700/720€ mensuel. Les fonciers ont été estimé entre 600 et 900€, et la PNO estimé à environ 100€.

Le bien lors de la visite :

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Donc vous imaginez les quelques travaux à réaliser dedans, ....

Première erreur pour l'obtention du crédit
L'ex propriétaire est courtier, je suis donc passé par lui pour sortir le dossier. => Je n'aurai pas dû mélanger le perso et les affaires (être vendeur et banquier)
Finalement il nous a fait perdre du temps à nous promettre un super taux, alors que notre banque avait acceptée le dossier avant même la signature du compromis ! Finalement il a pas pu sortir le dossier à 110% fallait mettre 10k€ d'apport, chose que nous refusions de faire (épargne de sécurité à ne pas toucher). Notre banque nous a suivi sans cet apport, alors go (taux un peu plus haut quand même ...)

Mensualité finale d'environ 645€ mensuel (pour le moment nous sommes sur les intérêts intercalaires).

Deuxième ralentissement
Nous avons perdu pas mal de temps sur le planning projeté à cause de la paperasse, ce qui a retardé le début des travaux et donc mis en périls le fait d'avoir décalé le crédit de simplement 1an pour la réalisation des travaux, .... De plus mes maçons qui attaquaient les travaux avant moi n'ont pu bossé que sur le vendredi et samedi en complément de leur chantier en cours .....

Quelques mois plus tard, voici l'avancement des travaux fait par mes maçons :

Création d'un plancher
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ouverture d'un mur pour création extension jusque limite de propriété
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démontage / remontage d'un mur qui risquait de s’effondrer (finalement les 2 pignons ont été refait)
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Création de l'extension
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Les extérieurs quasi terminé cet hiver
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Puis j'ai pris le relais sur les travaux pour réaliser tout l'intérieur.

L'isolation
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Le placo
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La future terrasse (exposition plein sud)
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L'électricité
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La chape
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La plomberie (pas encore finie)
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Le carrelage (en cours)
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Comme vous pouvez le voir c'est un chantier titanesque pour simplement du locatif, ...


Troisième erreur
Faire des travaux sur si long terme, car en attendant faut payer les intérêts intercalaires (donc c'est synonyme d'apport indirect à prendre en compte), et surtout avancer les achats de matériaux en attendant que la banque mettent 3semaines pour vous rembourser (pour infos la plus grosse facture a était de 6600€ .... !)

Quatrième erreur
Croire que les règles du jeux ne changent pas !
Ce bien fût estimé dans l'état actuelle (extension, aménagement presque finie) à 140/150k€ à la revente (acheté 116k€ pour mémoire).

Mais entre temps les règles du jeux ont changées (loi Duflot ....) et aujourd'hui en cas de revente les travaux réalisés soit même ne sont pas décompté de la plus value, ..... Je pensais avoir cette porte de sortie si le locatif ne fonctionnait pas ! Mais maintenant je ne suis même pu rentable sur la revente, ...

Donc locatif obligatoire, mais avant de refaire des estimations par d'autres agences j'attends que les travaux soient plus avancés que cela. J'ai bien pensé au meublé pour défiscalisé plus, mais pas sûr que dans ma ville ce soit recherchée (pas d'étudiant, seulement 10.000 habitants environ, c'est plus une ville "dortoir"), à voir ...
Donc voilà où j'en suis dans tout cela ! Et ca continue encore et encore, weekend après weekend. J'espère en voir le bout à la fin de cet été, ..... on verra !
Freedom
 
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Re: Premier investissement immo Freedom (en cours)

Messagepar philippe30 » 10 Juin 2014, 16:16

Un bon plan galère .....

C'est dans quelle région ?
Normandie ?

Pourquoi ne pas le prendre en RP avec revente ensuite sans plus value ?

Il est certain que le choix de l'emplacement est important pour louer , il faut aussi pouvoir dégager de la location pour poursuivre des travaux et comme vous le faites remarquer les travaux et les factures s'accumulent mais rien en rentre.

Bon courage pour la suite

Philippe
Investisseur immobilier en phase d'être rentier dans quelques années
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Re: Premier investissement immo Freedom (en cours)

Messagepar Freedom » 10 Juin 2014, 16:19

Bonjour,

C'est dans l'Oise, pas bien loin de la Normandie effectivement ;)

Je ne peux pas la prendre en RP pour la revendre car je ne suis pas célibataire, et avec 2 enfants pas facile .... Ou alors je divorce ? ^^
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Re: Premier investissement immo Freedom (en cours)

Messagepar philippe30 » 10 Juin 2014, 19:26

Il suffit de déménager

Philippe
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Re: Premier investissement immo Freedom (en cours)

Messagepar Freedom » 10 Juin 2014, 21:39

Oui tout à fait. Mais quitter une maison de 120m² avec sous sol complet et 700m² de terrain avec 2 bout de choux en bas age (4 et 2ans), dans un quartier qu'on apprécié, pour aller dans une maison de 60m² environ, 150m² de terrain, .... Des fois le confort n'a pas de prix.
Surtout que sur notre RP nous ne serions pas rentable (réalisation d'isolation extérieure qui coute malheureusement trop chère en France).


Suffit de déménager et de ne pas y habiter réellement ? ahahahah.


Thibault.
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Re: Premier investissement immo Freedom (en cours)

Messagepar Florian » 12 Juin 2014, 08:53

très visuel comme projet.
excellent compte-rendu qui plus est.
à combien estimes-tu le temps passé à faire les travaux (seul) ? parce que là j'ai l'impression que tu n'as pas vu bcp ta famille durant ce temps ?
Florian
 
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Re: Premier investissement immo Freedom (en cours)

Messagepar Freedom » 12 Juin 2014, 09:13

Florian a écrit:très visuel comme projet.
excellent compte-rendu qui plus est.
à combien estimes-tu le temps passé à faire les travaux (seul) ? parce que là j'ai l'impression que tu n'as pas vu bcp ta famille durant ce temps ?


Bah en fait même sur la partie "à plusieurs" j'allais sur place pour surveiller, apprendre, participer, passer un bon moment "entre pote". Et surtout j'ai passé pas mal de temps de gestion de chantier, car les fournitures c'était à moi de les payer, d'aller les chercher, de faire les choix techniques.
J'y ai passé pas mal de weekend complet (9h/12h 14h/18h en gros), quelques matins avant le boulot pour aller payer le fournisseur, quelques soirées après le boulot. Mais pas de façon régulière, c'est par accoup, lorsqu'il y a une grosse étape à franchir.
Par exemple pour la chape, j'allais au taff 1h plus tôt le matin pour me dégager du temps le soir pour aller sur le chantier de 18h à 22h toute une semaine pour pouvoir être prêt pour la chappe le samedi avec les potes qui venaient.

Je ne pourrais pas chiffrer le temps passé sur le chantier, mais pour moi c'est aussi un passe temps, un loisir, j'aime cela. Mais il est vrai que des fois ne pas voir ses enfants de la journée, ... c'est dur ! Et pour eux c'est pas facile non plus !
Freedom
 
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Re: Premier investissement immo Freedom (en cours)

Messagepar grumly » 03 Août 2017, 17:28

Freedom, quand est il de ton projet, quelques année plus tard ? Ca ne t'as réellement couté que 45ke de travaux ? Car y a quand même pas mal de gros oeuvre ! Et oui, il y a une difference entre travailler pour chez soi, et pour du locatif.... Même si je suis bricoleur, je budgette toujours du fais par des pro. on a fini de refaire 4 apparts l'an dernier, et je suis content que ca soit fini...

Ce qui est vraiment dommage dans ton projet, c'est de ne pas pouvoir deficaliser les travaux. Le LMNP pour cette surface ça risque d’être dur. A moins de faire du meublé light. Mais parfois ca peut intéresser du monde genre cadre en déplacement a la semaine. Et tu peux avoir une tres rare offre...


Pour notre part, les intérêts intercalaire peuvent aller jusqu’à 3 ans. Sympa, meme si il ne reste plus que quelques centaines d'euros, ca permet de remonter la tresorerie..
grumly
 
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Re: Premier investissement immo Freedom (en cours)

Messagepar Freedom » 03 Août 2017, 17:49

grumly a écrit:Freedom, quand est il de ton projet, quelques année plus tard ? Ca ne t'as réellement couté que 45ke de travaux ? Car y a quand même pas mal de gros oeuvre ! Et oui, il y a une difference entre travailler pour chez soi, et pour du locatif.... Même si je suis bricoleur, je budgette toujours du fais par des pro. on a fini de refaire 4 apparts l'an dernier, et je suis content que ca soit fini...

Ce qui est vraiment dommage dans ton projet, c'est de ne pas pouvoir deficaliser les travaux. Le LMNP pour cette surface ça risque d’être dur. A moins de faire du meublé light. Mais parfois ca peut intéresser du monde genre cadre en déplacement a la semaine. Et tu peux avoir une tres rare offre...


Pour notre part, les intérêts intercalaire peuvent aller jusqu’à 3 ans. Sympa, meme si il ne reste plus que quelques centaines d'euros, ca permet de remonter la tresorerie..



Bonjour Grumly,

Comme tu dis "quelques année plus tard" :)

Je n'ai pas fait le bilan exact du montant des travaux, mais ça m'a coûté environ 10k€ de plus qu'estimé à l'origine je dirais. Du coup l'épargne en a pris un coup.

Je n'ai pas pu revendre le bien, car trop de plus value sur les secondaires, et pas envie de quitter ma RP. Du coup j'ai mis en location. J'ai mis en location nue, car la demande de meublé par chez moi est trop ridicule (j'ai appris il y a peu que ça existait par chez moi, mais la demande doit vraiment être très très très réduite). J'ai donc passé une annonce sur le célèbre site de petite d'annonce "du coin". J'ai fait une 10zaines de visite, et j'ai signé pour une jeune couple voulant s'installer dans la région et se lancer dans la vie.
Et depuis octobre 2015, je n'ai pas changé de locataire (soit presque 2ans au moment où j'écrit ses mots). Aucun problème de paiement, quelques ajustements à faire sur le bien (2/3 finitions qui ont posés problème). Là dernièrement j'ai dû refaire la douche (vouloir réduire les coûts à la construction on le paye plus tard !). Mais tout cela peut être déduit des impôts, vu que le bien est en location :)

Depuis 2ans, l'épargne va beaucoup mieux (après je suis un "peu" dépensier, ... faut aussi savoir se faire plaisir). J'ai commencé un peu d'investissement en bourse (500€ c'est ridicule, mais ça permet d'y toucher et de voir comment ça se passe)

Là dernièrement j'ai voulu refaire une nouvelle opération d'investissement (pour un bien fini d'être restauré, juste les locataires à trouver) mais je n'ai pas donné suite.

Et là je réfléchis à monter mon affaire, dans le but d'être "libre" d'agir comme je le veux, et aussi augmenter le budget pour réinvestir plus :)


Freedom.
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