Un grand merci !

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Un grand merci !

Messagepar Corto mal13 » 15 Janvier 2017, 13:03

salut tout le monde! Et bonne année à tous, pleins de beaux projets à venir :))
J'écris pour le première fois ici, mais en vrai ça fait plus d'un an que je lis les différents messages du forum. Je n'avais jamais pris la peine de créer un compte et poster un message tout simplement parceque j'ai toujours réussi à trouver les réponses à mes questions dans les fils de discussion..
Je voudrais donc tous vous remercier pour ces échanges, et en particulier l'admin de ce site. Objectif tune m'a donné confiance et au fur et à mesure que je lisais les différents messages, mon projet s'est concrétisé. Pour vous raconter en bref, pour mon premier investissement immo, j'ai commencé à chercher un immeuble de rapport vers mai 2015, je suis tombé sur pas mal de choses qui n'ont pas abouties puis en octobre j'ai trouvé un joli petit immeuble de 6 étages avec un sacré potentiel à mes yeux.. 4 studios déjà loués, un local au rdc sur la rue complètement délabré et une chambre de bonne au dernier étage dans un sale état qui était pas exploité à 100%. J'ai été voir ma banque bnp la même depuis plus de dix ans, et une autre qu'on m'avait recommandé, le crédit agricole. J'avais préparé un petit présentation dans les deux cas, l'accueil ça a été le jour et la nuit. " ma banque" était juste préoccupé par mon taux d'endettement, qui pourtant n'était pas pertinent puisque je recherchais l'autofinancement, sans toucher à mes revenus, il m'a plus embrouille qu'autre chose. Le credit agricole ma déroulé le tapis rouge si je puis dire, j'ai été reçu par la conseillère et le directeur d'agence, et ils sont directement rentrés dans le vif du sujet , je suis ressorti de l'agence avec une offre de prêt et des idées claires . Bref, j'ai changé de banque et on a pu signer en mars 2016(enfin!) j'ai également fait directement une délégation d'assurance ce qui m'a permis d'économiser 10.000€ sur mon pret de 260k sur dix ans... Les travaux ont duré quatre mois, aujourd'hui l'immeuble tourne à 100% et je suis en cash flow positif on doit avoir une renta brute d'environ 11%.
Le truc c'est que je suis devenu un peu accro.. Du coup je suis reparti en chasse et j'ai trouvé une nouvelle opportunité, un bel immeuble dans le panier à marseille. La rentabilité est plus faible mais l'avantage c'est que je n'ai pas de travaux à faire, et ça tombe bien car je n'ai pas de sous de côté pour cela..
On doit signer l'acte dans les semaines qui viennent.
Je suis retourner voir ma banquiere, et elle m'a validé le nouveau pret sans discuter!! On a plus d'un demi million en credit chez eux maintenant mais ça ne lui a pas posé de problemes!!
L'assurance externe par contre m'a fait perdre un mois car on devient un peu gros et j'ai du passer des examens de santé très approfondis..

Bilan, en l'espace d'un an on est passé de rien à deux immeuble soit dix appartements A marseille qui devraient plus ou moins s'autofinancer sur dix ans.
Et je voulais surtout remercier tous les gens sur ce forum qui apportent des réponses, et qui partagent leurs expériences. Sachez que vos messages sont lus et relus et qu'ils permettent de gagner en confiance, donc un grand merci continuez comme ça!
A bientôt ;)
Corto mal13
 
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Re: Un grand merci !

Messagepar jjerome78 » 16 Janvier 2017, 11:50

Bonjour, Bravo et Merci.

Bravo pour cette réussite que je te souhaite durer dans le temps.
Merci pour cette foule de petits renseignements qui nous ouvrent l'esprit.

Ton message est un modèle du genre, et toi aussi, tu seras lu... C'est sur.
jjerome78
 
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Re: Un grand merci !

Messagepar francois » 16 Janvier 2017, 13:46

Félicitations pour ces 2 projets, pour avoir eu le courage de concrétiser !
Je suis très heureux si le blog et le forum ont pu te servir, c'est exactement le but que je recherchais en les lançant !
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francois
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Re: Un grand merci !

Messagepar Alex88 » 12 Février 2017, 21:15

Bonjour,

Félicitation pour vos projets immo.

Pour m'a part également ce forum ma beaucoup servi et m'a permis de prendre confiance et me faire franchir le pas, encore merci!
Alex88
 
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Re: Un grand merci !

Messagepar lauterme » 17 Avril 2017, 23:15

Bravo corto mal13 !
C'est sur que c'est vite addictif cet immibilier.
Par contre avec une rentabilité à 11% je vois mal comment tu peux être à l'autofinancement sur 10 ans !
Ou alors tu ne comptes pas le passage par la csg et l'irpp !
J'ai commencé avec 4 logements (225000€ pour 2025 de loyers), ensuite 4 autres (300000€ pour 2550€ de loyers) avec pour erreur d'avoir pris le premier sur 12 ans et l'autre sur 18.
Conséquence, on s'etouffe vite et on n'a plus de tresorerie pour seduire les banques sur de l'emprunt 110%.
Ensuite j'ai refais 2 immeubles pour un total de 15 lots et la sur 20 ans avec 60000€ d'apport sur 590 000€ avec 6800€ de loyer. Ces 2 derniers sont à 15% de rentabilité.
Ce que je vois, c'est que plus on grossi et plus il faut une rentabilité élevé pour financer l'impôt.
Ensuite on rentre dans la gestion du deficit foncier par le levier des travaux pour casser l'impot (la csg etant trop dur à esquiver !), et c'est parti pour la'fuite en avant en attendant de finir de payer les premiers lots !


Mon experience, m'a appris a gérer a long terme la. Fiscalité et les charges, donc a favoriser une rentabilité élevée associée à un rapport loyer/m2 élevé aussi. Car ca coute bien moins cher d'entretenir un T1 plutôt qu un T4 ! Alors meme que la surface est divisé par 4,le loyer ne l'est que par 2 !!! Donc bien plus intéressant

A bientôt

Laurent
lauterme
 
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Re: Un grand merci !

Messagepar Swiltar » 20 Avril 2017, 20:25

Hello,

Premier post également. Merci pour toutes les infos!
Swiltar
 
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Inscrit le : 20 Avril 2017, 20:24


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