Présentation Philippe30

Présentation Philippe30

Messagepar philippe30 » 21 Juin 2013, 05:58

Bonjour à tous,

Je suis un propriétaire bailleur pratiquant la location depuis une dizaine d'année dans le Gard.

Je fonctionne sur le principe suivant , achat , rénovation , location et éventuellement revente de certains lots moins rentables.

Je suis propriétaire de 15 lots locatifs dont 3 immeubles de rapport , 2 de ces immeuble sont dans une SCI.

J'ai procédé depuis 2012 à des reventes de logements en copropriété pour me recentrer sur des immeubles de rapport.

J'envisage également de me diriger vers des maisons de villages à rénover pour les louer ensuite.

A disposition pour toutes aides sur le locatif et beaucoup de réussite à ce nouveau forum

Philippe
Dernière édition par philippe30 le 25 Septembre 2013, 14:53, édité 1 fois.
Investisseur immobilier en phase d'être rentier dans quelques années
Présentation : viewtopic.php?f=10&t=7
Interview http://objectif-tune.fr/interview-phili ... mmobilier/
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Re: Présentation Philippe30

Messagepar francois » 21 Juin 2013, 09:23

Toujours aussi matinal Philippe !
Et comme on dit si bien, le monde appartient à ceux qui se lèvent tôt...

Pour compléter cette présentation, voici le lien vers l'interview de Philippe qui a été publiée sur le blog : http://objectif-tune.fr/interview-phili ... mmobilier/
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Re: Présentation Philippe30

Messagepar pontneuf » 21 Juin 2013, 13:39

@Phillipe 30,
j'apprecie toujours tes commentaires sur les différents posts que j'ai pu lire sur différents sites.
réponses toujours pertinentes et intéressantes, merci à toi...
pontneuf
 
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Re: Présentation Philippe30

Messagepar bonnard » 10 Novembre 2014, 11:57

Bonjour Philippe,
Je me permets de vous contacter car je suis depuis quelques temps votre blog. Je prépare depuis 3 ans maintenant une stratégie d’investissement basée sur la location meublée pour atteindre l’indépendance financière au bout de 8 à 10 biens (immeubles ou appartements).
Cette stratégie est basée sur l’achat de biens à rénover, faire rénover par des artisans puis louer en meubler nous-même. Par conséquent notre savoir-faire sera centré sur
- la recherche de biens
- L’analyse financière et des travaux
- Trouver les artisans, faire les plans et suivre les travaux
- Trouver les locataires et louer en meublé
Pour apprendre depuis 3 ans nous avons :
- Déjà loué une maison en loc nue avant de la revendre
- rénovées entièrement 2 maisons nous-même de A à Z
- testé 1 appart en achat-travaux(artisans)-revente immédiate
- Lu tous les livres sur l’indépendance financière/devenir riche/etc…
- Suivi la formation OSeban pour savoir si il nous manquait des infos
- Acheté un 1er bien sans travaux (2 studios) déjà loué en loc meublée pour vérifier tous les points de la loc meublée (vérifier qu’il n’y avait pas de mauvaise surprise, voir notre capacité de négociation, et vérifier après coup si nos simulations financières étaient cohérentes)
Donc adhésion à un cabinet d’expertise comptable + CGA, Si je viens vers vous aujourd’hui c’est pour plusieurs raisons :
1) Profiter de votre expérience et vos suggestions
J’ai déjà essayé de contacter OSeban ou EFranck mais ils ne souhaitent pas partager leur expérience ou étudier ma situation, c’est leur choix. Après avoir lu beaucoup de choses, après avoir testé plusieurs méthodes d’investissement, je cherche une personne qui a investi à plusieurs reprises dans le locatif et qui cumule les biens loués et qui est proche de l’indépendance financière

2) Plusieurs questions encore en suspens
- Je souhaite investir dans des immeubles ou de grands appartements pour en faire 3-4 T1 ou T2 puis les louer meublés. Comment gérez-vous les compteurs élec ? Après m’être renseigné auprès d’ERDF, pour le bien qui ne contient qu’un seul compteur EDF, lors de la division en plusieurs appartements, soit je crée autant de compteur que de nouveaux logements (=>1000euros/compteur + bcp de paperasse admin et accord de la copro), soit je garde un seul compteur et je prévois des charges forfaitaires et non provisionelles (ça suppose de bien estimer les conso des locataires !). Si immeuble entier, le problème de consultation de la copro ne se pose pas !
- Avec un fichier excel, nous avons simulé financièrement, l’accumulation des biens loués, les biens en cours de travaux, les taux d’endettement, les RAV, nous avons contacté des banques pour connaitre leur méthodes de prise de décision pour accorder ou pas un crédit, etc… Le but étant de financer tous les biens à crédit avec FN/FA/Fdossier/Travaux compris. Je précise que nous avons 1 seul crédit sur le dos (celui de la 1ère loc meublée ).
Nous avons simulé l’achat, les travaux et la mise en location de plusieurs biens à la suite sur les bases de bien vus sur le marché et du coût des travaux (sur la base de factures et devis artisans déjà faits) Nous partons sur une stratégie d’achat de 2 biens en même temps pour un emprunt total de 240000 euros (taux endettement pour les 2 1ers biens en même temps = 41%). Pour chaque bien on veut faire 4 studios ou t2 et le rdt brut sera de 12%.
Au bout de plusieurs biens est-ce que les banques vont toujours nous suivre pour les crédits car la simulation montre qu’au bout de 10 biens (= 40 studios ou t2) nous aurons un taux d’endett de 51% durant les travaux et 46% une fois tous loués et un RAV = 9800 euros ?
Et les banques demandent d’avoir aujourd’hui sur notre compte l’équivalent de 6 mois à 12 mois de loyers / appart loué. Je peux comprendre quand on a qu’un seul bien loué mais lorsqu’on divise le risque avec de nombreux biens en locations et 4 biens /emprunt, on n’aura jamais tous les biens en même temps non loués.
- Combien mettez-vous de côté pour pallier à la vacance locative ?
- Les banques vous suivent-elles de plus en plus facilement lorsque vous accumulez les biens ?
- Passez-vous par un courtier à chaque nouveau bien ou avez-vous un directeur d’agence ou de secteur attitré ?
- Gardez-vous toujours la même banque pour chaque emprunt locatif?

Vous voyez, j’ai encore plusieurs questions sans réponse et seule l’expérience d’une personne comme vous peut m’aider.

Je souhaiterais vous rencontrer pour en parler plus longuement. Ou si vous préférez nous pouvons discuter par mail ou téléphone suivant vos disponibilités. Pensez-vous que cela soit possible ? J’espère que vous serez d’accord pour transmettre vos connaissances dans l’investissement immobilier.

Dans l’attente de votre retour, veuillez agréer, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

Alexandre Bonnard.
bonnard
 
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